中信证券联合体35.5亿底价拿地 深圳产业用地吃香

　　1月26日，深圳迎来农历新年前的最后一场土拍，出让地块为位于深圳南山的T207-0049商服用地。

　　最终，与深圳多数商服用地直接签约结果类似，该商服用地也以直接签约形式，被中信证劵联合体以底价35.49亿获得。

　　纵观2013年深圳土地出让情况，不难发现，所推地块中与产业用地挂钩的商服用地占大头。对此，相关业内表示，这主要与目前深圳的土地市场现状，及深圳经济发展策略相关联，而长远来看，这些与产业用地挂钩的商服用地，也将成为深圳未来经济最具竞争力的基础。

　　35.49亿底价拿地

　　资料显示，T207-0049商服用地，位于南山区滨海大道以北，深湾一路以东；土地面积为3.15万平方米，其中建设用地面积2.99万平方米，市政道路用地面积1553.44平方米；地块起拍价格为35.49亿元。

　　根据地块出让条件，要求项目建成后，15.66万平方米办公建筑面积限自用，且自竣工验收之日起10年内不准对外出售；1.6万平方米酒店限整体转让。同时，地块限定竞买人需为总部注册地在深圳的金融类企业。

　　最终，据观点地产新媒体现场确认的消息，该地块因只有中信证劵跟金石泽信联合体一家参与报价，并以底价35.49亿元直接成交，楼面单价约1.36万元/平方米。

　　对于中信证劵底价获得该地块，深圳金鹰地产营销总监林晓华表示，该地块位于深圳华侨城、后海中心区、福田中心区三个区域的中间位置，该地块周边的人文环境、自然资源比较好，地理位置可比拟深圳前海及福田的金融CBD。

　　“于早前市场有消息指，若该地块设定为居住用地，且打造别墅的话，该项目的售价会相当高，目前虽定位为商业办公用地，但对中信证劵来讲，地块能获得一个比较好的估值，深圳以后再也难有这样的地块。”

　　林晓华补充指，中信证劵联合体此次拿到地块，未来或会将整个总部迁入，包括中信系统内的一些企业。

　　而另有分析认为，该地块本就是定向发售给中信证券(600030,股吧)，而该地块成交价远低于市场价，中信证券以底价竞得相当于获得约60亿元政府补助。

　　至于深圳政府之所以将地块低价售与中信证劵联合体，相关分析认为，除为保障金融产业发展外，当中信证劵总部落定深圳后，会对深圳GDP的增长带来益处。

　　产业用地开花

　　除此次中信证劵联合体定向获得深圳商服用地外，查阅深圳市国土资源局网站信息不难发现，2013年来深圳已有多宗与产业用地挂钩的商服地块，定向出让给相关证劵、金融、银行、期货等公司，地块分布于前海、后海中心区、坪山新区等。

　　对于产业用地的定向出让，深圳相关业内表示，定向出让产业用地，在土地资源稀缺的深圳，为其未来土地出让的趋势。

　　同时，通过推出产业用地，以此来引入更多产业，对未来深圳的产业转型还能起到很好的促进作用。

　　该业内补充指，对比北上广深四个城市土地出让特征，深圳土地出让特征明显，其并不靠出让居住用地来获取土地财政，相反现在能出让的地块，全是与产业挂钩的用地，而这些地块未来都可以成为深圳经济增长的后劲。

　　“例如说文化产业，华谊兄弟拿的那块坪山的用地，华润以近27亿拿得以造总部基地的后海地块，这些都是对深圳未来十几年产业转型有很好促进作用的土地，且对政府来说也是在谋求一个长期利好，由此来看，这些产业用地的出让，都好过居住用地”。

　　对于向企业定向推出与产业挂钩的用地，另有相关分析也认为，除产业用地能更好地适应深圳发展要求外，另一方面，出于深圳人才、办公等各方面配套的成本，及紧挨香港等地理优势，各种产业本身也有停留深圳的需求。

　　或正是基于深圳土地现状及经济转型需要，目前深圳已定向出让多宗与产业挂钩的商服或新型产业用地。其中包括华谊兄弟于深圳坪山打造的华谊兄弟文化城项目地块，该项目规划占地面积118万平方米，总建筑面积125万平方米，总投资130亿元人民币。

　　同时，还有2012年8月份，华润旗下三家公司以联合体方式底价26.53亿元竞得的南山区后海中心区T107-0028地块。当时该地块出让公告曾要求，竞买申请人或其实际控制人2011年营业额不低于2500亿元人民币，2011年国内零售销售额不低于300亿元人民币，且承诺在本项目建成后将其中国总部及零售业务中国总部迁入；同时，竞得人还须以BT方式承担该项目东侧的科技馆、创新大厦项目的建设，且该宗地块需在竞得后两年内开工建设。

　　此外，于2013年10月28日，深圳还以直接签约的形式底价出让五宗地块，最终五宗地块分别被银行、证劵公司、期货公司、创投公司等非地产企业包揽。五宗地块总面积2.95万平方米、总出让价格26.34亿元。