“降价潮”持续发酵 绿城领跌内房股再显去化隐忧

　　2月24日上午，内房股集体重挫，绿城中国跌9.78%排在首位，融创、华润置地、绿地香港、雅居乐、世茂地产等跌幅也均超7%。

　　此次内房股集体受挫，市场普遍观点认为，是早前杭州及常州等地开发商降价，以及降价背后“钱荒”所致。

　　事实上，投行巴克莱最新报告称，内地传出有商业银行暂停夹层融资业务及房地产供应链金融业务，以及两家在杭州和常州的开发商削价售楼，这些消息将会加深投资者对开发商资金状况和房地产销售前景的忧虑，并持续令股价受压。

　　另有分析师表示，绿城为杭州本土龙头房企，降价事件也自杭州发生，其受关注程度更大。“绿城股价跌幅超过9%，较其他房企跌幅更大，实则无区别。”

　　巴克莱则认为，对于如绿城中国这类高负债且欠缺往绩销售执行能力的房企，短期面对压力将较大。

　　不会直接影响

　　面对股价大幅下跌，绿城中国首席财务官冯征坦言，确实是由杭州降价带来的影响。但他同时指出，“降价带来的影响肯定是有的，但不会有直接影响。”

　　关于杭州市场降价，此前汉嘉地产顾问副总陈焕春分析，目前来看，今年价格战主要会出现在已经开始降价的大城北，以及去年供应量非常大的城东新城、未来科技城及闲林板块。

　　“至于今年的价格战能让房价降多少，则要看接下来的量价走势。”陈焕春如是总结。

　　据了解，在未来科技城板块，绿城已经有翡翠城、翡翠湾及西溪融庄项目在售。

　　就具体项目是否有降价压力，冯征回应称，“我们大多项目所在地区，并不是现在这些(降价的)新区，这个(降价)事件对我们而言，只有间接的影响。”

　　他进一步明确，“绿城一直都是不减价的，这是我们一贯的宗旨。最困难的时候我们也不减价。”

　　前述间接影响，冯征解释为，会根据现在的市况，在新盘方面有所改变，会更贴近市场。“对市场的判断会更加保守一点，但是我们现有的项目肯定是不减价。”

　　另外在整体面上，受到商业银行暂停夹层融资业务及房地产供应链金融业务传闻影响，“钱荒”再度来袭也成为市场关注问题。

　　冯征表示，“我们一早就比较注重在境外融资，现在的境外融资比较畅通，发债在境外也较受欢迎，很早就在分散风险。现在的事件，算是预算之内的事情。”

　　另据信诚证券联席董事张智威分析，“中国两会即将召开，现在是较敏感的时刻，投资者担心两会期间会有不利(房地产)板块的政策出台。”

　　股价下跌更多还是市场预期受到影响。张智威指出，内房股虽然估值便宜，但它们因过去几年多次发美元债，在美国退市加息的阴影下，市场对这类股份较为谨慎。

　　再显去化隐忧

　　虽然明确表示不会降价，但绿城在去化表现上却有些不尽如意。此前花旗在一份研究报告中称，绿城中国今年的去化率料会跌至40%-45%，较历史平均水平70%为低。

　　不过绿城方面随即给出回应，否认了花旗报告中去化率下降的说法。

　　“这与我们去年(去化率)基本持平，40%-45%属于限购之后公司的正常去化水平，在预期之内。”绿城方面表示，去化率偏低主要是受到限购、限贷的影响，去化率70%出现在没有限购的时候。

　　“相比2011、2012年，去化率已经有所好转，之前最差的时候只有30%。”上述人士如是说。

　　然而在行业人士看来，绿城不到50%的去化率，和别的开发商六七成去化相比，有明显的差距。

　　另有分析师指出，绿城实则无须太过担心去化率的问题。该分析师称，若是市场转淡，绿城完全可以通过采取如降价促销的方式来加强去化。

　　及是次杭州市场出现降价，多个热门板块可能出现价格战，对本就在去化方面不甚理想的绿城而言，更添了一份风险。

　　不过据绿城方面介绍，从去年开始已经在户型方面有所调整，增加了一些迎合市场的中小户型。

　　“已经建好的，或者已经拿了预售证的项目，就没办法改动了，所以这部分现在还是以大户型为主。但去年开始，在新推的项目中，我们已经把比较迎合市场的中小户型推向了市场，这部分的去化率是可以的。”

　　对将来的新盘，据冯征之前表述，会对市场的判断更加保守一点。也透露出绿城在发展和去化上的挑战。

　　另据了解，安信证券最新研报指，2014年地产商的盈利已经进入加速探底的过程。一方面来自于回归一二线城市造成的地价飞涨，另一方面来自于房价的上涨困难，此外，资金成本的上升，也在吞噬开发商的利润。行业进入大调整周期。