杭州未来科技城商圈如何突破局限性？3-5年或迎来爆发期

​近年来，从产业到楼市，未来科技城一直都是杭州热议的话题。最近博雅城的空置而萧条，万达广场接管奥克斯中心等消息频出，未来科技城商圈再次成为业内关注的重点。由于未来科技城“杭州第三中心”的定位，加上越来越多的大型住宅项目交付，业内以及消费者对商圈提升的需求越来越迫切。

有业内人士向赢商网表示，未来科技城商圈在杭州商圈内占据着重要分量，虽然它是新兴商圈，但是它的发展速度非常快，未来的潜力很大。同时，未来科技城商圈工作日客流与节假日客流反差较大，工作日客流明显高于节假日客流，家庭型消费市场不足，如何激发这部分客群的活力是其关键。

潜力与问题并存之下，未来科技城目前的商圈能力如何，未来3年是否能迎来黄金时代？赢商网将一一解构。

现状：核心商圈购物中心客流有所回升

工作日客流超节假日

据赢商网大数据统计，以核心商圈半径1公里辐射范围为依据，除了博雅城现已关闭歇业，未来科技城核心商圈主要由仓前万达广场（原奥克斯广场）、EFC LIVE欧美广场、科技城宝龙广场、杭州亲橙里、美瑭广场等构成，总建筑面积共计35.7万㎡。除了以上商业体，商圈内还有余杭万达广场，商圈半径较远，不在本文考察范围内。

经过10年的发展，未来科技城总人口突破了40万，就目前未来科技城核心商圈的体量，依然有较大的提升空间。

从圈内购物中心客流方面来看，2021年的日均（去重）客流没有超过2万，2022年6月开始已经突破了2万，不过在9月有所回落，截至目前2022年平均值环比略高于2021年。

横向对比发现，未来科技城商圈有其特殊性。与其他主流商圈不同之处，未来科技城工作日客流高于节假日客流，这与未来科技城产业发展有关。未来科技城产业先行，市场的发展导致自住人群比例并不高，特别是核心区域，客群以上班族为主。

再来看看业态分布，未来科技城核心商圈的餐饮业态比例最高，购物中心高达53.52%，商铺高达67.02%，其次是生活服务和零售类。这源于商圈内就业人口的平均年龄不到35岁，商圈周边5公里内客群年龄在25-34岁之间，以年轻白领为主，对餐饮的需求量最高。

另外，商圈本地客群来源居住地58.7%在10公里范围以外，说明了商圈的吸附力还是比较强的，辐射的范围很广。

历史：圈内4年内5个商业体开业

回顾未来科技城核心商圈，发展的确非常迅速，从2018年开始至今，4年内开了5个大型商业体，业态覆盖面广，各具特色，主要服务于周边写字楼上班族。

亲橙里：第一个圈内购物中心

2018年4月，阿里巴巴亲橙里购物中心的开业，标志着未来科技城迎来第一家购物中心，也是未来科技城商圈形成的开端。

亲橙里归属于阿里巴巴，总建筑面积4万平方米，地下2层，地上有4层，其业态以零售和餐饮为主，占到60%左右，而服务和娱乐占40%，主力店是盒马鲜生以及峨影1958电影院。另有阿里自有项目淘宝心选、天猫国际、筑家智能等，还有星巴克、外婆家、炉鱼、JNBY HOME等知名品牌。商场里随处可见阿里数字化场景应用，可以看成是阿里巴巴线下购物mall运营的新探索。

从品牌质量来说，强于一般的社区商业，紧靠在阿里巴巴西溪园区，为员工及其家庭提供了便利，但是由于体量有限，而且都是以阿里自有品牌为主，辐射范围极其有限。

未来科技城“商圈三兄弟”撑起一片天

继亲橙里之后，EFC LIVE欧美广场、美瑭广场以及奥克斯广场的到来填补了大型商业的空白，三个项目周边聚集了大量产业园区，以写字楼上班族为主，并紧邻地铁5号线和16号线，是人流最为集中的区域。

2019年，EFC LIVE欧美广场开业，未来科技城核心终于迎来大型购物中心，项目总建筑面积9万平方米，分为一期和二期，入驻了蔚来中心NIO HOUSE、奥迪生活馆、小鹏汽车、华硕、星巴克、MANNER coffee、M-STAND、狐狸爱上椰子鸡、湊湊、老乡鸡、喜茶等逾品牌，主要集中在零售、餐饮、生活休闲类。项目本身为写字楼的配套商业，目前客流稳定，匹配当前白领上班族商务需求。

今年9月份，奥克斯广场确认被珠海万达接管，引起业内的广泛关注。奥克斯广场总建筑面积6.7万㎡，共5层，1F为生活品牌和轻餐饮为主；2F为零售和餐饮结合；3F为儿童亲子业态；4F为生活休闲业态；5F主打高端餐饮等。项目于2020年12月正式开业，引入了华润万家、海底捞、华夏国际影城、风尚健身、乾珑汇、李九记、音乐汇KTV、凡嬉亲子游泳、路小缦九大等主力品牌。

总的来说，奥克斯广场的业态业态类型较全，且比例均衡，比较符合家庭为群体生活需求。据赢商网大数据显示，日均客流目前排在商圈第一的位置。近期由珠海万达接管后，改名为仓前万达广场。

同时期开业的还有美瑭广场，体量6万方，是华夏之心项目的商业部分，由商业购物中心和商业街区构成，定位为探索体验型商业综合体。

其中商业购物中心在构造上颇有特色，空中玻璃栈道、沉浸式的AR通道、30米滑梯等，侧重休闲体验及零售百货业态，引进了盒马鲜生、金逸巨幕影城、锐动健身会所、华为数码、小米等品牌；商业街以餐饮美食、儿童教育及生活配套业态为主，引进星巴克、热血兄弟、签王之王、一点点、乐融早教之家、新诺英语、全家便利店、正京元药房等连锁商家。

作为住宅配套商业，美瑭广场对家庭客群的吸引力比较强，同时承接了周边写字楼商务客群。通过笔者观察，工作日期间，这里聚集了大量的上班族，餐饮业态氛围活泼。

科技城宝龙广场：商圈新势力

今年9月30日，科技城宝龙广场的开业，定位活力中心，进一步激发区域的商业氛围。

科技城宝龙广场总体量10万㎡，刷新了商圈最大体量纪录，地下2层，地上3层，并大胆做了负一层景观式下沉广场。负一层北侧为零售、超市；一层为零售、餐饮，二层还另设儿童娱乐、电玩娱乐区；三层则设有零售、餐饮、影院、健身、泳池，在业态分布上基本上能满足家庭消费群体和年轻群体的需求。

品牌上，引进了汤姆猫全国首家太空主题形象店、沾沾囍全国首店、量酒博士全国首店。还有幸福蓝海国际影城、回声Z空间轰趴、KK桌球俱乐部等深受年轻群体喜爱的潮流品牌，为商圈带来了更多活力。

据公开数据显示，开业当天，宝龙广场客流18万+，销售额3600万+，以及上周的宝龙印记活动营造的氛围，从中可以看出未来科技城的购买力和客流潜力较大。

除了以上购物中心，未来科技城核心范围还有富力中心综合体，2017年拿地至今，住宅部分已经售罄，但是商业部分还在建中，进度迟缓，距离开业尚早。

未来：万象城和天街超30万方

助力商圈升级

目前未来科技城商圈购物中心的数量不少，但作为新兴商圈还无法与成熟商圈抗衡。体量和业态是受限的原因，另外前期入驻的地产商经验并不丰富，商圈缺乏品质商业项目。好消息是，除了宝龙商业，龙湖商业和华润万象生活的加入可能会扭转这种局面。加上尚未开业的富力中心，未来3-5年还有37万方的供应量。

去年龙湖和交投共同拿下了未来科技城综合体地块，项目规划了13万㎡集中式商业中心，意味着未来科技城会迎来第一座天街——云城天街。据了解，项目已经正式开工，整体竣工在2024年，预计2025年底开业。

龙湖商业在杭州已经开业了7座天街，较强的招商能力和运营能力在市场上得到有力的印证，善于通过各种新店、首店激发消费活力，附加营销活动，主要满足家庭客群的各方需求。

同样是去年，华润拿下了未来科技城绿汀路地铁站综合体项目，其中规划了约17万㎡的万象城项目。据了解，华润万象生活在杭州在营业1个万象城以及2个万象汇，特别是万象城在杭州重奢市场上占据重要地位，此次入驻未来科技城，对未来科技城的未来市场给予了肯定。

另外，已经开工的杭州云城综合体130万㎡，分为南区北区，规划了超大的写字楼，引进了总部级别的企业，其部分商业配套，一定程度上可赋能未来科技城商圈。

写在最后

综上，目前未来科技城核心商圈的体量规模一般，缺乏家庭型大型购物中心和高端购物中心，科技城宝龙广场的入驻是其转折点，另外天街的加入会加强家庭商业氛围，而万象城项目的加盟会弥补高端类型。加上地铁16号线、杭州西站的开通和运营，大量家庭客群和客流的流入，未来科技城商圈需要3-5年左右发展为成熟商圈，进而在杭州市场上占据重要地位。