旭辉控股：杭州楼盘3、4月份不会降价 今年不考虑新进城市

　　鉴于去年土地款占合约销售额的比例升至50-60%，旭辉今年的扩张计划、资金压力以及目前在杭州市场的动向成为媒体关注的焦点。

　　2月26日下午，旭辉控股(集团)有限公司在香港召开业绩发布会，董事长林中出席现场并表示，“今年我们基本不会考虑新进城市，就算进入(新城市)也不会超过一个，而且是在一二线”。

　　他指出，希望今年公司的扩张步伐不会太快，冀业绩增长更多是来自人均销售额的增长，而不是靠市场的拓展。

　　而在面对询问目前杭州市场楼盘降价的问题时，去年在杭州曾大举拿地拥有项目的旭辉则回应：在三四月份不会进行降价，短期内不会在杭州拿地了。

　　据了解，旭辉当天公布的2013年已审核业绩显示，截止至2013年12月31日，该公司实现合同销售153.19亿人民币，已确认收入为119.09亿元。

　　但穆迪投资者服务公司就指出，由于旭辉会继续利用债务来为其快速的扩张提供资金，因此穆迪预计其债务杠杆率会逐步上升。

　　“高水平的销售增长将迫使旭辉补充土地储备和增加开发规模，因此会增加融资需求。”

　　穆迪续称，2013年旭辉的土地款占合约销售额的比例升至50-60%左右，高于近年来平均的30-40%左右。而该公司的总债务从2012年底的人民币89亿元升至2013年底的人民币133亿元。调整后债务/资本比率则从2012年底的56.9%升至2013年底的59.7%左右。

　　旭辉的年度报告中也披露，公司净负债与股本比率也由2012年底的62.5%上升至去年底的67.6%。其中，就土地收购及相关款项产生现金流出就达到约86亿元。

　　以下为旭辉控股(集团)有限公司2013年全年业绩发布会现场实录：

　　现场提问：前不久，杭州一些楼盘开始降价，对此您怎么看？旭辉目前在这边有多少存货？

　　林中：

　　我们在杭州主要有两个项目，一个是与绿地合作的绿地旭辉城，另一个是和恒基合作的恒基旭辉府。这两个项目可供销售的面积共约20万平方米，我们会分期开发。去年12月底，两个项目都已经开始推盘，1月份的销售情况比较好，2月份至今仍然有1.5亿的销售额，今年计划卖10万多平方米，去化率60%。目前剩余的部分还有20万-30万平方米，会在明后年推出。

　　从目前来看，杭州的(降价)情况属于个别楼盘，个别小开发商降价。我们与杭州大的开发商都通过电话进行沟通，了解到大家在三四月份不会进行降价。

　　针对这次降价，我们在上周五(2月21日)召开了紧急会议，分析了几个信号。

　　第一，这次与以往不同。前几年的降价都是大开发商，比如万科、中海、保利，但这一次是小开发商降价，为什么？我们了解到是因为他们的资金比较紧张。

　　第二，为什么在二月份降价？因为3月份是小阳春，我们目前几个楼盘计划3月份开盘，目前蓄客良好。这次降价是个别楼盘、个别开发商的行为，短期内不会对市场造成较大的冲击，同时也不会大范围蔓延。

　　第三，杭州在未来一年多的时间内，去库存压力会比较大。因为杭州在去年推出的土地太多了。从去年下半年到今年1月份，当地政府陆续推了很多土地，这令杭州未来的供应会比较充足，所以市场的房价会比较平稳，上涨的难度比较大。

　　除此之外，为什么这次降价发生在杭州拱墅区的城北板块？主要是因为拱墅区城北板块供应量过大，那边有十几个楼盘。

　　中国2014年市场呈现明显的分化。供应量比较大的城市，房价上涨的压力较大；城市供应量和需求量比较平衡的城市，房价会趋于平稳；供应量比较小的城市，供不应求会导致房价进一步上升。

　　杭州属于供应量比较大的城市，所以杭州今年的房价会趋于平稳，个别板块供应量过大会导致个别开发商采取降价措施，特别是一些中小型开发商。

　　现场提问：公司在杭州的土地储备有多少？这两年会供应的货值如何？

　　林中：

　　在杭州的土地储备，在我们920万平方米的总土储中占比不足10%，大约只有6%。事实上，我们对今年杭州的形势早就有预料。在我们去年买完地以后，七八月份就开始觉得杭州土地供应很大，那个时候我们就停止了在杭州买地。

　　我们认为在杭州买地要等两个信号，一是政府开始放松调控。我相信只要市场不好，持续一段时间后政府一定会开始放松。另一个就是，等待土地市场出现低点。如果没有这两个信号，我们短期之内不会在杭州增加新的土地储备。

　　在销售节奏上，我们会按照既定节奏去走，三四月份会有一些加推的动作。目前，我们在销售策略上会更加灵活，以达到更好的销售执行成效。但是我认为，对于杭州市场的判断还是要过完三四月份，在此之前无法得出一个结论。

　　现场提问：您的意思是不是说，旭辉在杭州的这两个项目三四月份均不会降价？

　　林中：

　　不会降价。因为滨江区的供需还是非常好的，供应不过量。余杭板块也还可以，我们二月份卖得也还不错，没有理由降价。

　　现场提问：但那个区域比拱墅更偏北。

　　林中：

　　但是，我们的价格更便宜，拱墅降价的项目是从1.7万元/平方米降到1.4万元/平方米。尽管我们更北，但针对的客户群不一样，我们比他们更靠外环，价格只卖1万元/平方米。即使他们降到1.4万/平方米，买我们房子的人也不会去买他的，因为还是买不起。

　　现场提问：今年还会不会在杭州拿地？去年旭辉拿地的成本已经占到销售额的70%以上，今年整体楼市都比较看淡，再加上银行限贷的传闻，你们会不会担心资金上的压力？今年拿地还会不会像去年那么进取？

　　管理层：

　　第一个问题。短期内，我们不会在杭州拿地了，要等待两个信号，刚才也谈到了。如果这个信号今年不出现，今年就不会拿地。

　　旭辉现在总的土地储备有920万平方米，我们的拿地策略是不需要每年拿那么多地，我完全可以在9个月到1年的时间内不拿地。现在就算一年不拿地，2014、2015年的销售不会受到影响，2014年-2016年的利润也一样不会受到影响。

　　所以，我认为旭辉这种不均衡的拿地策略是对的，地价低的时候就多拿一点地，地价高的时候少拿、甚至不拿地。

　　所以，今年我们在拿地方面没有目标，只有一个预算的上限，我们不给下面的公司下目标。为什么？市场不好、地价那么贵还逼着分公司去拿地，这不是给自己下套吗？

　　从这几年来看，旭辉拿地的比例应该是占销售收入的40%，有的年度会多一点，有的年度会少一点。比如2011年，我们拿地额度不足销售额的30%。

　　拿地的资金压力目前来看不会太大，我们去年底账上还有72亿的现金。

　　另外，关于资金压力的问题。我们在国内外的融资渠道比较通畅，同时我们预测旭辉今年上半年销售回笼会比较好，应该可以完成全年业绩的一半。

　　与此同时，我们的销售回款率能够维持在90%以上。而且今年上半年我们也不会大规模去拿地，只有地价达到我的心理价位才会去拿。

　　现场提问：您谈到杭州有供应过量的问题，那么国内其他的二线城市是否存在同样问题？

　　管理层：

　　一线城市和二线城市呈现出不同的市场特点，在一线城市，供应不足是主要矛盾。

　　二线城市的特点是供应过量，这就会给房价带来压力。比如杭州，2013年市场表现非常好，就是因为2012年当地政府减少了土地的供应。然而2013年土地供应过大，在全国排第三位，这就为2014年的房价带来压力。与此同时，2014年当地政府又一定会收缩土地供应，2015年市场又会向好。把握好这个节拍，在今年年底，明年年初回落的时候去买地。

　　就杭州一月份的数据来看，这个城市的库存去化周期是16.7个月。也有一些别的二线城市处于这个位置，比如重庆、天津、武汉，这些城市都有大量的土地供应，但目前这些地方还未出现房价下跌。为什么会在杭州(降价)？主要是个别开发商因为资金链紧张的问题。

　　为什么北京、上海的房价上涨动力比较强？因为目前上海库存去化周期仅为8.7个月，北京大概只有7个月，所以房价上涨的幅度就比较大。

　　我们认为，库存去化周期在6-9个月，房价就有很大的上涨机会；9-10个月以上比较均衡，房价可以温和上涨；但如果超过15个月，房价就会有压力。

　　现场提问：武汉和重庆也存在供应过量的问题吗？

　　林中：

　　就我们看到的数据，武汉、重庆、天津目前库存去化周期都在16个月左右。其实中国绝大部分二线城市的供应都比较充足，这些城市的矛盾不在于需求，而是在于政府的土地供应比较大，一线城市核心矛盾是供应不够。

　　但是，二线城市中，天津、武汉、重庆等城市的房价是以一个平稳的速度在增长。相比之下，杭州的市场又会有点差别，这与市场特点有关系。

　　现场提问：今年旭辉会不会考虑在重庆拿地？

　　林中：

　　我们在这些城市拿地一定要符合自身的战略。不过，相比之下我们还是比较看好武汉，这个城市的增长潜力非常大。在重庆也还会拿地，而且一定会根据我们的战略，与我们的一些目标板块和产品相匹配。

　　因为今年市场分化的比较厉害，比如杭州16个月的库存去化周期只是平均数据。有一些板块供应比较大，但像滨江板块去化速度不到16个月，可能只有9个月。另外，一些好的城市里面也会有不好的板块，比较弱的城市里面也会有销售比较好的板块。产品也一样，在北京这么好的市场也会存在滞销产品，在一些不好的市场也有畅销产品。所以，今年对于开发商来说，最重要的是能够精准把握这些城市板块和产品，这才能使企业的业绩跑赢大市。

　　现场提问：你们今年有计划进入一些新的城市吗？

　　林中：

　　今年我们基本上不会考虑新进城市，就算进入新的城市也不会超过一个，而且是在一二线。主要还是考虑到自己人力资源的支撑。去年我们新进入了三个城市，希望今年扩张步伐不会太快，希望今年业绩增长更多是来自人均销售额的增长，而不是靠市场的拓展。

　　旭辉的战略不会去三线城市，所以要进也会进一二线城市，成都、南京、西安这些城市都在我们的视野里面。但是，我觉得2014年并没有好的机会。

　　我们认为，要进入新的城市一定要选择在这个城市的低点时进入。比如南京，我们有足够的耐心等到它的低点，并进入。

　　现场提问：你们的住宅和写字楼的毛利率分别是多少？未来写字楼会占到怎样的比重？

　　林中：

　　在我们的产品战略中，产品结构非常重要，即“721”产品结构，70%是宜居住宅，20%是销售型商办，10%是创新和其他产品，这个大的结构我们不会轻易改变。

　　我们不会因为写字楼利润率高就去增加，倘若这样做，增加之后可能会使周转率变低。所以，我们一定会在这几年内稳定产品结构。

　　第二，写字楼的利润率已经比住宅高，因为同样的销售价格，写字楼的成本比住宅低。我们内部要求，住宅的净利润率要超过20%，写字楼的净利润率一定会超过15%。

　　现场提问：公司净利润下降的原因是什么？

　　管理层：

　　2012年，我们的投资物业录得了14.3亿的增值，去年投资物业的增值减少了7亿左右。把这部分非现金、非核心的两部分加起来算，我们的净利润会有两三亿的下降。但我们主要的指标是核心利润率和核心利润，核心利润从9.2亿上涨到15.2亿。

　　林中：

　　因为净利润有两块组成，一是现金利润，即核心利润，是通过卖楼得到的。二是，物业评估而得到的利润。去年这两块加起来和2012年持平，但是结构发生了很大的变化。2012年我们利润很大一块是评估的，今年总利润中很大一块是净现金利润的增长。

　　所以，很多投资者更关注净利润增长，我们每一个派息是根据核心净利润来的，不根据评估净利润。虽然很多公司的利润增长很多，但是一看都是评估出来的。而旭辉的策略不会拥有太多的投资型物业，所以我们就不会有很多虚出来的评估投资物业增值，而是更多靠现金利润。

　　现场提问：去年公司有很多的合作项目，今年在这方面有怎样的打算？

　　林中：

　　合作方面没有计划，但是合作是旭辉的策略。我们会在去年和品牌开发商合作的基础上，进一步推动我们之间的合作。

　　第二，我们也会把合作做得更为广阔，除了已有的合作伙伴，今年还会和一些新的合作伙伴进行合作。在我们看来，合作不仅能够分担财务压力，还能够分担项目风险，是行业的发展趋势。所以我们是战略合作，会长期坚持。

　　今天(2月26日)我们在北京又拿了一块地，是和当代置业合作的。所以，我们会和很多人合作，发挥各自的优势。

　　管理层：

　　中国房地产合资是一个大的趋势，就像香港、新加坡，很少房地产公司独自做房地产项目，基本都是合资。

　　现场提问：另外两会即将召开，您怎么看未来政策的走向？

　　林中：

　　我觉得新一届政府政策有几个变化，第一，从行政手段调控逐步转向市场化的调控。第二，我觉得，会从短期调整房地产价格，转向长期的既调需求又调供给。第三，我觉得短期的行政手段会被未来的长效机制所代替。

　　从总体来看，中国房地产在中国这个特定历史时期有他独特的发展规律，作为这个行业的从业者，我们也希望这个行业能够平稳持续地增长。

　　比如，2013年一些一线城市的房价增长过快。一线城市是中国人挤破头想进去的地方，但是三四线城市房价就不涨，还是很便宜，3000-5000元/平方米。

　　我们相信2014年房价的增长会回落，会比较平稳，增长幅度应该是在个位数，所以这就有一个周期性。

　　现场提问：不少观点认为，现在的房地产行业处在高房价、高地价、高增长阶段。但也有网友说，一个农民从唐朝打工，直到今天才能在广州买一套70-100平方米的房子，您怎么看房地产的现状？

　　林中：

　　对于网友说从唐朝打工打到现在，我没有算过，这要看你打什么工，打一份好的工可能很快能够买得到房子。但是，过去10年在中国不买房，对于家庭财富来说是缩水的，过去十年有房子的人相对比较富有。

　　现在很多人说“90后”不买房，但是90后买房的比例还是很高的。不买房的有两类人，一类买不起，一类是特异人群，特异人群占的比例很小。所以，我相信中国房地产要持续稳定地发展，中央政府应该有决心。

　　第二，今年整个市场已经不是单纯的商品房市场，现在有保障房和商品房市场，政府希望买不起商品房的人能够买保障房。而且我们提倡不要买房，最近政府大量提供廉租房，让你有房子住，但是不一定让你能够住得很好，所以最近提的廉租房有一些误区。

　　保障房都做130平方米、140平方米，这在香港是豪宅。既然是保障房就应该和香港一样，两房就60平方米，三房就70平方米。既然政府要提供保障，我认为这是一个基本保障，而不是保障你住得很舒适，这是机制有问题。

　　我相信今年保障房会陆陆续续推出来，低收入阶层有更多的机会。对于中产阶级来说，政府今后会更加强调市场化，给你一定的扶持，扶持就是购买首套房低息。

　　最近有人提出住宅银行，据我了解，这类主要是做政策性银行。目前来看中国唯独在住宅方面没有政策性银行。拿德国来说，德国住房银行就是为首次和首套改善提供低息贷款的银行，这是国家贴息的。

　　我觉得，如果把公积金改成住宅银行，在购买第一套住房的时候，政府给你很低的利息贷，但一辈子只能享受一次这样的机会。所以，我相信在这个市场上政府一定会有扶持。

　　第三，高端市场一定会放开。在整个机制成熟后，你喜欢买多少钱就买多少钱的房子，这和穷人没有关系。但是，控制投资和投机的需求很重要，就像在香港，市场过热的时候还是可以出台一些税收政策使他平稳。但不会剥夺你买房的资格，有资格买，但是通过经济手段进行调剂。