赢盛《决策参考》研究：如何让外部动线成为创造商业价值的黄金线

　　1.易达性是外部动线设置的关键

　　众所周知，位于公交换乘站点、地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续客流，畅旺的客流、车流是商业经营之根本。因此，外部交通的易达性和客流组织的结合是商业项目成功的关键，商业项目必须具有非常好的易达性，通常情况下可以根据不同情况进行如下考虑：

　　（1）将商业主入口设置在路口或靠近车站的位置

　　（2）在商场地下一层设置通道与地铁车站相通

　　（3）设置过街人行天桥

　　（4）设置规范、准确的引导标识系统

　　多数大型的商业项目都设置有广场，无论面积大小，广场既可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用;此外，广场也可以作为室内商业空间的有效延伸，例如：可在广场周边布置餐饮的户外餐区、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。通常意义上，大型商业的广场，分为室内和室外两种情况，其用途主要有：

　　（1）设置地面停车场

　　（2）设置绿化、道路景观

　　（3）设置消费者休憩空间

　　（4）品牌商户举办商业推广活动

　　2.人流动线与外部交通环境要良好结合

　　方法一：在融合的基础上实现替代功能

　　“融合”是指项目与周边交通设施的直接连接，一般通过出口、入口或通道方式，将项目内部人流动线与外部交通环境融合成一个系统。如项目与周边道路通过设置出入口实现连接、项目与地铁或轻轨站通过规划通道而实现连接等。这是一种基础性的、也是较为普遍的规划方式，对于项目汇聚人流有着基础性的作用，但无明显的促进作用。

　　“替代”则是指通过项目出入口设置以及内部人流动线的规划而实现对于外部交通环境中的人流动向的替代。

　　【案例解析】北京西单文化广场

　　北京西单文化广场的77街商场利用地下商业通廊替代地面广场步行街的方式实现了西单地铁站与西单商业区之间的连通功能，从而将大量前往西单商业区的人流引入了商场内部，获得了更多营业机会。

　　此种规划方式是一种更为先进的规划方式，替代的实现不仅对于项目汇聚人流有着重要的帮助，并且也可以为项目的经营带来更多的发展机会。因此，在商业人流动线规划实践工作中，应明确在融合的基础上重点实现替代功能，从而通过实现替代功能来充分地利用外部交通环境和有效的提升人流。

　　方法二：不同外部交通条件下的商业人流动线结合

　　总体来说，一个商业物业的外部交通条件可以分为道路条件、人行设施、公交体系及轨道(地铁)交通等多种情况；因此，针对不同的外部交通条件，商业人流动线与其的结合方式会有所不同。

　　a.人流动线与人行设施的结合方式

　　在人流动线与人行设施的结合方式方面较为具有代表性的就是地下过街设施或空中过街设施与商业项目出入口的直接对接。

　　北京新世界中心一期地下过街通道直接连接B1层超市入口，二期地下过街通道直接连接B1层商业部分。

　　b.人流动线与公交站点的结合方式

　　在人流动线与公交站点之间的结合方式来看，国内较多的采取设置出入口的方式，而香港的商业项目则采取了将公交站点设置在项目首层内的方式来实现；从两种方式来看，国内的商业情况较为适合采取设置出入口的方式来进行结合，但在规划中也应注意公交站点与项目出入口之间最好具有一定的绿化设施或广场进行分隔，以避免由于公交站点人员密集而对于项目商业展示面或商业环境的影响。

　　3.主入口应联系外部道路

　　商业建筑入口空间与商业建筑外部的街区环境紧密相连，它与一般建筑的入口的主要区别在于其识别性、商业性和导入性。

　　识别性：特征鲜明的现代商业建筑入口影响着人们对商业建筑的第一印象，本身应具有与众不同的形态，可以给远距离的消费者以视觉上的刺激，它的形态特征、空间布局不仅强化整体建筑商业建筑的外观特征，同时也给商业建筑赋予独特的含义。

　　商业性：一个成功的入口不仅可以吸引消费者的视线，吸引消费者进入建筑内部的欲望，激发人们潜在的社会生活需求，同时对业主的经营理念、文化层次有所共鸣，这种共鸣就会自然而然地转化成对其商品质量的信赖，而这种信赖就为商品市场增添了无限商机。

　　导入性：商业建筑入口作为建筑中的开场白，建筑入口的布局应以人流的集结与疏散、方向的转换,以及空间的过渡为前提；入口空间同时又与城市的空间体系与整体文脉结构形成有机的流动、渗透、交叠等延展性关系。

　　外部动线的设计决定着主次入口的位置。商业建筑主次入口要关注交通流向、行人流向，项目的方向位置和朝向，内部使用取景要求，开门的视觉与整体设计正面、侧面、背面的设计要求的直接衔接，消防系统、安全要求等关键要素。

　　4.停车场进出动线设于交通量较少的路段

　　停车难是现代城市居民日常消费时最头疼的事情，因此现代商业对停车要求越来越高，除要确保停车位数量的基本条件外，车流的组织以及停车后的客流动线是目前集中型商业操作时急需要被关注的要点。人车分流、客货分流已经成为规划设计中最基本的一个满足条件，专门的出租车上下客区已经成为越来越多的新建商业都会考虑的问题。

　　一般规划停车场进出口时，应注意的有以下几项：

　　（1）出入口应设于交通量较少的非主道路上。若一定要设于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出；配合道路的车行方向以单进单出，避免进出在同一个口；

　　（2）采用效率较高的收费系统以节省车辆进出时间，收费点尽量不要设在上，以避免司机进出麻烦，斜坡起步。汽车、摩托车操作特性不同，进出口应尽量予以分开；

　　（3）以下地点不应设置停车场进出口：学校、医院或消防队等出入口起20米以内；车道的十字口、穿越斑马线、横越天桥、地下道上下口起8米以内；公共汽车站、 铁路平交道起10米以内；其他经主管建筑机关或公安交通主管机关认为有碍交通所指定的道路或场所。

 （本文选自《商业地产决策参考》第19期）

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