张宏伟：宁七条出台 调结构、控房价、控风险成最大特征

　　文/同策咨询研究部总监 张宏伟

　　近日，南京市政府下发了[2014]13号文《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》，对房地产市场的调控和管理提出了七条意见，简称“宁七条”。

　　该《通知》在住房供应结构方面进一步突出了刚需类产品的位置，并要求90平方米以下户型占供应用地的比达到50%以上，并且又重申加强对郊区房地产市场监管，重申限价政策。那么，南京“宁七条”出台后，对于南京市场影响怎么样？笔者认为，“宁七条”出台，“调结构，控房价，控风险”成最大特征。下面笔者就“宁七条”逐条一一进行分析：

　　 一、完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。

　　二、针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%。竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人，从而进一步加大保障性住房的建设力度，保障住房困难家庭和引进人才的基本住房需求。

　　2014年年初，南京积极探索土地出让的新模式，完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，向市场推出南京“5090”土地出让新政。“宁七条”当中再度重申这一模式，将今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。

　　那么，这一模式能起到的作用有多大？ 南京“5090”新政能起到抑制房价上涨的作用吗？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，就南京“5090”新政本质而言，“限地价、竞配建”表面上来看，使土地市场交易价格降低或溢价率最高45%，溢价率表现走低，但是，实际上由于配建条件的存在，开发企业在拍得地块之后，对于开发企业来讲，只不过是通过“配建”形式转嫁了正常招拍挂时土地应该溢价的那部分金额，其总体成本并没有降低。

　　此外，尽管南京“5090”新政明确全市范围内的商品住房用地，在出让时原则上均需明确90平方米以下的房屋建筑面积比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%，并写入土地出让合同，但是，这样规定当中并不涉及“限房价”。因此，即使通过“限地价、竞配建”形式竞拍地块，由于对于开发企业来讲其实际土地成本并没有降低，因此，从土地成本构成的角度来讲，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用。而决定房价上涨与否的仍然是市场供求关系。

　　从未来市场趋势来看，市场供求关系的力量始终是占据主导的，“限地价、竞配建”调控难以改变土地市场走势大趋势。因此，当前来讲，不管“限地价、竞配建”试点范围怎么扩大，基准地价上不上调，地价实质性的上涨都是在进行的。而政策无论这么变化，从大趋势角度来讲，改变不了一二线城市地价的上涨趋势，只能通过阶段性的政策调节地价不要上涨过快。

　　但是，“限地价、竞配建”会导致中小套型的住宅供应量增加，可以更多的解决首套自住需求的购房需求，一定程度上从市场供应结构上改变当前中小套型供应紧缺的市场局面。同时，政策规定今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。对于房价来讲，尽管单套房产价格不一定会降低，甚至还会上涨，但是，由于市场成交结构更加偏向中小套型，那么，成交结构的变化会导致市场成交均价上涨幅度放缓，甚至局部地区出现均价下跌的状况。

　　三、为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，杭州、常州、南京等城市个别楼盘降价逆袭。楼市“限贷”对于市场影响之快似乎有点出乎意料。即使大多数开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性。从这个意义上来看，楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力，楼市“限贷”成为楼市调控最有效的调控手段。

　　从楼市的角度来讲，由于银行信贷紧缩、钱荒导致银行“流动性”趋紧张，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率，一部分风险项目有可能获得不了开发贷、个人按揭贷款，由于额度的限制、风险的控制的因素，导致一部分问题项目或一个城市供大于求的问题区域首先暴露市场问题。

　　此时，政策层面应该提前防范由于银行信贷阶段性紧缩导致的可能性的市场风险，对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，更要从严要求现售，以规避管理风险，维护购房人的合法权益。 

　　四、加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。

　　五、规范开发企业成品住宅的申报指导。对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅等措施，实际上，作为“宁七条”配套性的执行层面的政策，“限价”又重出江湖。尤其是对于房价上涨预期比较强的区域或楼盘，为了控制房价上涨的预期，官方或正式发文重申限价政策，或从审批层面以延发高端楼盘预售许可证、控制备案时间来调节价格的走势。

　　回顾过去几年调控历史，“限价”政策并不是一个新的政策，2011年以来在不少地区都在执行，以至于在一定时期还出现的限购与限价之争，出现以“限价”代替“限购”的行为。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前南京“限价”政策采取分时分流，对于调整楼市成交结构，遏制楼市均价过快上涨起到一定的积极作用，但是“限价”政策也有其负面的市场作用：

　　第一、“限价令”变为“促涨令”，导致楼市短期内反弹。“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格最高控制点，如此这样，有可能导致楼盘价格整体在限价令范围内整体上调，这样尽管控制了整体市场的成交最高价，但是由于中低端楼盘普遍提价，“限价令”变为“促涨令”，整体市场均价并不会因为限价令而降低，反而会促使楼市短期内量价反弹。

　　第二、“限价令”导致开发企业开始放弃精装修，改为毛坯房入市。楼盘一旦做出精装修，精装修后的楼盘售价或高于当地的“限价令”，为了规避限价令的价格限制，部分开发企业已放弃精装修的做法。这样，相关部门对于楼盘精装修比例的规定也就难有执行力，未来精装修楼盘也会越来越少。

　　第三、“限价令”导致部分开发企业在产品建造上适当降级，在限价令范围内入市。由于配套高端、建材或建造工艺的复杂性，有可能导致部分楼盘定价更加契合高端人群的需求，但是限价令有可能使这些楼盘的定价陷入困境。为了规避限价令，部分开发企业有可能对楼盘配置、建材、或建造工艺进行适度降级，在成本上进一步控制，以迎合“限价令”政策的相关规定。

　　第四、“限价令”导致市场上出现各种措施规避限价进行销售。 如限价之后，精装修与毛坯分开销售。如广州不少精装修楼盘这么操作，尤其是增城，开发商要求购房者分开签约：签一份毛坯房的合同，在限价范围以内，再签一份装修合同，另外收钱，以这种方式规避限价令。  

　　六、加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度。江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报市物价、住建部门备案。鉴于国家统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。

　　七、统计部门加大对楼盘销售价格的监测，做到新开楼盘实地调研全覆盖和重点楼盘常走访。同时，进一步做好相关统计数据的整理、评估与说明工作，确保上报数据科学、合理反映南京新建商品住宅价格水平及其变化趋势与幅度

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于房地产供应与成交主力均在郊区，加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度就显得非常必要。

　　第一、郊区楼盘大多数为刚需楼盘，为普通首套自住刚需的市场主力区域，加强郊区楼盘预售、价格监测，对于市场来讲，可以尽可能把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。

　　第二、郊区基本为中低价位、中小户型的楼盘，加大对于郊区楼盘监测力度，可以更好的把控整体市场的供应、成交结构，在适当时机也可以进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，从整体上调整楼市成交结构，从而避免由于成交结构不合理而出现阶段性房价过快上涨的现象。

　　第三、检测郊区住宅市场，尤其是2014年将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格监管系统，可以有效地增加全市中低价位、中小套型市场供应，从而结构上可以拉低全市成交均价。