一线城市土地市场激进 楼市分类调控具体应该怎么做

　　两会政府工作报告中，就房地产领域，未见到往年的房地产调控字眼，但这不意味着本届政府对于调控没有思路。

　　除了涉及到房地产税与加快棚户区改造、完善住房保障机制之外，外界较为关注的是“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”这句表述。

　　3月6日，全国政协委员、住建部副部长齐骥对“分类调控”也做出了权威解释：分类调控，可以认为即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

　　“例如，目前在土地市场，从去年下半年开始就出现了分化的趋势，有些地方是供不应求，例如一线城市，但是有些二三线城市已经是供过于求了，这到现在是越来越明显了。” 全国政协委员、中国土地勘测规划院地价所所长赵松对21世纪经济报道记者表示。

　　赵松表示，单是土地市场的调控也是对于房地产管理的重要环节，需要根据不同城市的现状进行调整，这亦是分类调控的关键环节，此外，我们也非常赞同国家建立一种长效的房地产管理机制。

　　一线土地市场激进

　　在土地市场上，北京等一线城市的土地市场的争夺依旧激烈。根据公开的土地出让数据显示，前两月北京土地出让金总额达623.37亿元，同比增长31%，达到去年全年的三分之一。北京土地市场的火爆，是开发商对一线城市拿地热情高涨的缩影。

　　同样在上海，2014年前两个月，上海土地市场共计成交经营性用地42幅，同比2013年前两个月增长145.1%，总计创收368.3亿元，同比去年增长317.1%。

　　为什么会出现这样的情况，则是因为一线城市土地资源匮乏，供地不足。地价高企进而不断推高房价，到了三四线城市则又是另外一幅情境。

　　中原集团研究中心分析对比了全国40个主要城市最近5年的住宅用地供应可建面积与住宅销售量发现，城市间供求关系存在显著差异：一线城市最近5年中普遍存在用地供应不足的情况，5年累计供地销售比仅为81%；二线及三四线城市则出现土地供应过剩现象，且均明显高于100%。

　　若分时间段分析，二线城市2010年的土地供应已达峰值，大幅供地超过当年住宅销售面积；三四线城市的土地供应则在2011年达到峰值。一些二线城市之中，例如大连、武汉和三四线城市中的唐山、哈尔滨、昆明、贵阳、长春等地也均存在严重的土地可售面积过量的问题。

　　和一线城市的土地火爆相比，二三线城市土地市场相对冷清许多。赵松对21世纪经济报道表示，今年按这个形势走下去，分化会更加严重。

　　由于地价不同，投射在楼市交易上，一线城市与二三线城市年内也会出现一些分化。全国政协委员、住建部副部长齐骥在两会期间表示，今年以来，1、2月份部分热点城市虽然交易量较去年同期有所下降，但总体上还是呈现出供应不足、供需矛盾比较突出的现象。

　　齐骥认为，在房地产治理上，对于一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

　　根据住建部的规划，热点及一线城市，房价上涨压力仍然很大，今年的市场调控工作主要为：千方百计地增加普通商品住房的供应，特别是中小套型商品房的供应。第二，为了缓解供求矛盾，采用差别化信贷、税收政策。与此同时，继续做好调控的同时将努力增加共有产权住房的供应。

　　二线城市泡沫隐现

　　春节过后，二线城市例如常州、杭州等地楼盘不断出现降价或现促销活动，一时间关于二三线城市降价潮的讨论铺满市场，这是个案还是房地产风险泡沫呈现？

　　在杭州，2月中下旬，杭州德信北海公园率先宣布以比之前单价低3000元/平方米的售价入市，不久，同区域内的天鸿香榭里也以直降6000元/平方米的姿态跟进。

　　杭州虽然属于二线城市，但是其房价确实堪比上海北京一线城市，也对全国房地产市场发展有一定的指标意义，杭州房价下跌，进而楼市崩盘的言论蔓延开来。在全国两会上，代表委员对房地产市场的分化也表达了不同的看法。

　　全国人大代表、建业地产董事长胡葆森认为：杭州的房地产市场不代表整个中国的房地产行业的情况，也不代表整个二线、三线、或某些四线城市的整体情况，不能说明什么问题。

　　全国政协委员、上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭委员则对21世纪经济报道表示，今年全国楼市可以争取有惊无险，但不能完全阻止个别项目、个别企业、个别城市的风险快速释放。

　　当然也有两会代表委员对此表示悲观，全国政协委员、中国银行监事梅兴保表示，今年房价会相对稳定，但不排除二三线个别城市、一线城市的个别项目出现“跳水”可能。

　　梅兴保透露，去年其参加了全国政协经济委员会对全国房地产全面系统的调研，这是近年最全面系统的一次调研，调研七八个省，跨好多省市，有一个整体报告已经送到上面。

　　梅兴保表示，个人建议要突出、分类分级进行调控房地产，中央政府管好直辖市，各省由各省政府来管，省里的热点城市，比如广东的深圳、浙江的杭州等，要求参照中央管直辖市的办法来管。

　　梅兴保认为，今年房地产的情况比2013年要复杂多变一点，但今年分层次、分地域，不是普遍的紧张或崩盘。而是分区域性的地方、分区域性的城市，就算是同一个城市里，也分不同的房地产项目，哪个房地产商开发的，拿地的成本以及融资成本等因素综合判断。