珠光控股发巨亏预警 资金紧张手握大量土地无力扩张

2014年03月13日15:38 来自:赢商网 记者 安冉
核心提示:以去年7月珠光控股宣布发行总额为2亿美元的优先票据为例,票据年利率达12.5%。同样,为收购海联大厦,其全资附属公司诚昌控股通过向BVI增发而转出45%股权,以高达15%的年利率发行5亿港元票据,高昂的利息令人咋舌。

  (赢商网记者3月13日报道)珠光控股集团今日发盈警,预期截至2013年12月底止全年业绩,将由2012年同期录得的溢利,转为录得重大亏损。业绩由盈转亏,主要由于向独立顾问支付财务顾问服务费,以及于2012年录得的收购附属公司的收益减少约1.5亿元。同时,亦由于融资成本因该公司于2013年的额外借款产生的利息开支增加,以及于2013年发行本金额合共2亿美元之贷款票据而增加。

  另外,于收购乐得控股50%股权而发行代价股份及认股权证之持有人因行使该等认股权证附带之认购权后,于2013年发行股份之公允值亏损。亦因2013年开始于中国出售若干新物业开发项目导致的行政及出售开支增加,及于2013年缴纳中国附加税约4800万元人民币。这一消息令投资者不安,开市两个小时内,珠光控股下跌3.06%,收报每股2.850港元。

  实际上,珠光控股正转向急速扩张策略,在资金面并不充实的基础上,公司只能借助高息融资救急,但由于先天不足,公司面临的资金风险无疑更高。

  频繁收购资金紧张

  珠光集团于2009年10月借壳南方国际登陆香港主板,并将上市公司更名为珠光控股,朱庆依为实际控制人。作为内地房企最早去香港觅得的壳资源,由于盘子先天较小,珠光控股近年来的发展并不算快。并且珠光集团并没有将大部分原有项目注入上市公司。

  该集团官方网站显示,旗下拥有的房地产在建项目包括珠光新城御景、珠光南沙御景苑、珠光流溪御景以及珠江御景湾等,但彼时真正注入上市公司中的只有珠光南沙御景苑这一个主力发展项目,所以珠光控股留给市场的印象一度是发展节奏较为缓慢。

  但后期,珠江控股进行了大规模股权收购。

  2011年12月7日,珠光控股通过转让一家附属公司45%股权获得2.8亿港元,接着以15%的年利率发行5亿港元票据(于今年到期),两笔融资合计筹集资金7.8亿港元,约合人民币6.4亿元,全部用以支付广州珠江新城A2-1地块(海联项目)的收购价款以及相应负债。

  2012年9月24日,珠光控股旗下全资子公司南兴控股同意收购融德投资所出售的霭德公司及其附属公司的销售股份及股东贷款,总代价为9.97亿港元。收购完成后,霭德及其附属公司将成为珠光控股间接拥有的附属公司,珠光控股也由此获得了御景山水花园70%的权益。同年12月31日,公司又以1.98亿人民币购入从化市温泉镇一幅约5.5万平方米的住宅用地。

  2013年6月26日,珠光控股称,其全资子公司宝豪国际有限公司与丰顺佳荣贸易有限公司于6月25日订立买卖协议,拟3.5亿收购广州珠江新城H3-3地段的一幅地块开发项目的收益权,宝豪已于签署协议前支付2亿元现金,剩下的1.5亿元将于交易完成后支付。

  激进收购背后是公司的巨额债务,2013年10月15日,珠江控股宣布向若干其他票据投资者发行额外优先票据。连同已于2013年8月5日及2013年8月6日向初步投资者所发行本金总额为9500万美元的优先票据,珠光控股已发行本金总额为1.6亿美元的优先票据。

  高息融资强撑资金链

  以去年7月23日珠光控股宣布发行总额为2亿美元的优先票据为例,该票据年利率达12.5%。同样,为收购海联大厦,其全资附属公司诚昌控股通过向SilverProsper(BVI)InvestmentsLimited增发而转出45%股权,以高达15%的年利率发行5亿港元票据,高昂的利息令人咋舌。

  2011年底该公司的总借贷成本仅约为0.12亿元,2012年底已冲至1.17亿元。

  由于资金链紧张,虽然手握不少优质土地储备,珠光控股因“缺钱”在短期内难迅速消化。

  据不完全统计,珠江控股还有包括珠光御景壹号、潭村城中村改造项目、沥滘村旧改项目,AEC汽车城旧改项目。潭村城中村改造项目总建筑面积为31.95万平方米,沥滘村旧改项目439万平方米,面积相当于2-3个珠江新城。此外还有在2010年11月,珠光集团联合广铁集团以86亿元总价拿下的位于广州荔湾区的广铁南站地块,总建筑面积近50万平方米。

  几个月前,珠光控股宣布,出售位于广州市天河区地中海国际酒店三、四及六楼之零售物业,现金总代价8.62亿元,估计确认收益约3.1亿元。所得净额7.8亿元,将用作一般营运资金。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同分析道,珠光控股的投资节奏和销售节奏没有对应上,其产品线高端,开发周期长,耽误了资金回笼的速度,如果信贷规模进一步收缩,公司的融资成本还要走高,一旦某个项目销售不畅,就面临着债务危机,这次突发重大亏损警示,也是对公司发展模式的考验,不能割裂扩张和销售的关系。

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