北京万科转型做了些什么 首个商业项目只有10%股权

　　在记录万科前二十年发展的王石自传《道路与梦想》的序言中，曾任华润集团(万科大股东)总经理，现中粮集团董事长宁高宁这样写道：我觉得看万科的改变和调整比看他的成就重要，要看他对自己信念的坚持比看他在企业管理上的一些技巧重要。

　　宁高宁如是点评背后是万科放弃了多元化的投资，开始做减法，从第三个十年开始决心做专业化地产公司。但是第四个十年的起点上，一体两翼成为万科新的战略，即住宅为主体，城市配套服务商和住宅产业化为两翼。

　　集团的战略思路和框架确定后，如何折腾全部授权给区域公司。无论是销售规模、区位意义以及创新实践等方面一直走在集团各公司前面的北京万科，成为一个可以直接管窥万科新战略的窗口。

　　“地球一小时”是万科连续六年赞助的公益活动，关注节能减排和降低碳排放。而这种公益活动是为了将个人、社区和企业连接在一起。

　　上周末，参加完“地球一小时——蓝天自造”活动的重头戏“迷你马拉松”比赛后，北京万科的大当家毛大庆特意邀请媒体们共享了一顿户外野餐，有问必答。

　　那么，北京万科到底想干嘛？搭建平台和生态系统。

　　“平台战略是目前全球商业领域最受推崇的一种商业模式，核心就是要企业打造一个“生态圈”，能有效激励多方群体间互动以达成平台企业的愿景。”

　　毛大庆说，“这个世界上最高的树是一种桉树也就是一百多米。万科前几年就提出过这个概念，不要做行业最高的树，因为环境决定了树不可能无限高下去，而且树越高越容易被风摧折，万科不做最高的树，而要做生态系统。”

　　向小米、阿里巴巴、腾讯以及海尔学习一圈后，生态系统这个概念更加深入的渗透到了万科的战略中，其实也很简单，生态系统的核心不过是为客户提供极致的服务。

　　正如，万科总裁郁亮认定互联网暂时抢不到万科的饭碗时所言，“我认为互联网确实会改变时间，但衣食住行这种需求不会因互联网到来就消失了，只会得到更好的满足。”

　　互联网思维教会了北京万科去理解一些新的规则、寻找新的伙伴、运用新的工具，将原有业务可以做的更好。

　　于是，在丰满两翼的道路上，北京万科开始玩起了新花样。以下是在地球一小时活动现场，以及另外两场行业活动上，新浪财经与毛大庆三次对话的部分主题，将碎片化的内容拼接在一起，勾勒万科转型过程中的发力点。虽然北万君(北京万科昵称)会认为，“转型”，这词显得局气。

　　其一、养老服务

　　万科的“三位一体”养老服务体系包括社区嵌入式小型机构、城市养老服务综合体、全龄化养老服务社区三类。

　　社区养老，简而言之，就是万科将项目中预留两栋楼不对外出售，改造成为方便老人生活和护理的公寓。

　　在毛大庆看来，真正的养老机构是家庭化的，万科养老楼的建设就相当于项目里面多了一个酒店，老人可以按照需求办理入住。养老楼还将配备餐厅、老年人功能室、小电影、卡拉OK 、康复健身房等。北京万科还将与吉利大学等合作进行护理人员的输送、培养方面的合作。

　　盈利模式上，北京与老人签订的服务期限最多一年，可以按天、按月收费。养老楼是自持，毕竟还是北京万科的资产，将来还可以通过证券化盘活资金。

　　毛大庆说，万科的社区养老服务收费价格，不会太贵也不会太便宜，要保证盈利。

　　其二、仓储物流

　　毛大庆说，万科最近正在和廊坊政府谈做物流仓储。

　　但物流仓储需要很强的专业性，上游需要有基金合作伙伴(黑石等)，下游要有大量商户(沃尔玛等)，这个链条中有对于物流服务的需求才去做。

　　毛大庆透露说，郁亮在美国见了很多基金人士，这些投资人都认为中国市场还有很大的发展空间，电子商务的消费模式带来的很多线上买卖，需要大量物流的中转。

　　北京万科也正在探索。

　　其三、轻资产

　　对于北京万科的首个商业项目，位于京北的昌平金隅万科广场，北京万科将只有10%的股权，其余90%全部转让给地产基金，未来只收管理费等。

　　毛大庆曾表示万科的商业地产目标是开一个就资本化一个，资本化之后再持续经营，通过管理产生收益。这样一来，商业地产的收益不仅是出售资产的收益，还有管理的持续收益。

　　而在上市公司年报发布时致股东书所提倡的小股操盘模式，北京万科已经做的很成熟了。

　　借助万科的品牌溢价和竞争能力，北京万科近年来相继和五矿、中粮、金隅等实力国企进行合作。

　　对于今年的房地产形势，平价跑量，谨慎拿地，保持合理利润率是北京万科对市场的看法。

　　其四、住宅产业化

　　3月25日，北京万科与北京住总宣布将进行住宅产业化项目股权战略合作。通过建设住宅产业化产学研基地，万科将介入实体产业，生产内外墙板、楼体等住宅工业化所需主要部品。根

　　据了解，这个位于顺义的产业化基地项目也是万科最高层与北京住总敲定的。新基地预计今年7、8月份开始生产。

　　毛大庆说，目前万科北京有100万平米的项目已经实现住宅产业化，并且的确实现了成本节约，尽管在部件上未必能节约多少成本，但在提高效率，缩短工期，提前预售，节省人员管理费用上其成本降低是很明显的。

　　不过由于万科内部自给还不足，输出住宅产业化的技术和产品为时尚早。

　　其五、事业合伙人

　　3月中旬，万科总裁郁亮在公司春季例会上介绍了关于事业合伙人制度的设想。在毛大庆看来，这是万科的遵义会议。

　　跟投制度是目前万科事业合伙人制度的一部分。根据公告，万科董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。此外为激发员工参与项目跟投热情，万科还将对跟投项目安排额外受让跟投，投资总额不超过该项目资金峰值的5%，遵循市场化运作。项目所在一线跟投人员可以在支付市场基准贷款利率后，选择受让份额。

　　具体到北京万科，毛大庆说也会出现一批合伙人。有项目投资的时候，员工可以跟头变为股东，可能是一种私募的形式，但投的门槛是有设计和区别的。这样做是为了强调责任感和在利益上与企业进行关联。

　　北京万科还会在发扬企业内部民主的前提下，征集制度的设计。

　　上述更高级的财务制度设计或较为复杂，不过毛大庆说目前有一些员工和他反馈，愿意在万科的小区中开面包店等，如是北京万科可以提供物业，但员工需要在产品销售价格方面接受公司的指导。

　　之前郁亮带头行动，自掏腰包买了万科的股票，毛大庆说，自己也会买万科股票。