赢盛中国商用地产集团仲文佳：2014商业地产年度发展报告

　　(赢商网4月11日报道)“商业推动地产论坛”第九届年会暨中国国际商业地产博览会今日在广州隆重开幕，赢盛中国商用地产集团战略研究中心总监仲文佳在会上发布了《2014商业地产年度发展报告》。

　　以下为文字实录：

　　仲文佳：各位来宾，大家上午好，我是赢盛中国战略研究中心的仲文佳，非常高兴能为大家发布，今天发布的是《2014年商业地产年度发展报告》。我们来看一下报告的主要部分，第一部分宏观经济环境分析，第二部分是商用土地市场的分析。

　　我们来看一下宏观经济形势。在2013内国际国内的增长形势复杂，由于经济政策和人口政策的推进，国内生产总值达到了41.1万元，增长幅度相当高。我们再看一下人口结构，2014年我国总人口为13.11亿人，包括60岁以上的人数非常多，社会经济活力放缓。从房地产角度来说，我们也有发展的空间，比如老年地产。

　　看左边那个图，2007—2013年的人口增速的情况，随着第四代婴儿床的到来、二胎政策的放开，近年儿童的数量也会非常大的变化。

　　再看一下城镇化的状态，我国城镇化从2009年46.59%，到现阶段的53.7%。城城市发展已经成为我国主导型的发展阶段，而城镇化率的稳步推进，从房地产的角度来说，给房地产市场的生产性需求增加，商业地产也会有所增加。

　　2009年—2013城镇新增就业人口稳步增长，这样给商业中心的发展提供了足够的劳动力和消费需求。

　　2013年城镇恩格尔系数是39，在向富裕阶段迈进，未来几年，我国将释放商业和服务业的需求将大增。

　　2013年一线城市经济增速势头良好，前四位是北上广深。增速最快的是天津，天津的增速是12.35%，在前十的排名是第一位，未来的发展空间非常大。从二线城市向一线城市迈进的步伐也在加大。

　　下面我们看一下研究中心对全国六个典型城市进行的人均消费指出的排名，前20强中，北京、广州、杭州、苏州、无锡等超过了平均水平，位居第三位是东莞，随着城镇化，东莞消费水平出现了大幅度提高。

　　第二部分，我们看一下商用土地的市场交易情况。从下图中可以看到，这是商用土地的近几年房地产土地的交易情况，2011年，由于宏观调控的影响，发展势头呈缩减的状况，2012年土地市场出现了回转。2013年土地市场持续好转，虽然国土部在限制，但是并没有影响到房地产商的发展。

　　我们在图中可以看到，2012年、2013年房地产开发投资额度持续上涨，其中可以看到商业经营用地的投资额和增速明显超过房地产投资的增速。也就是说，开发商开始进行城市运营商的转变。

　　这部分是全国商用土地成交面积，2013年达到了4.5亿平方米，按照容积率为3计算，未来三年，如果开业的话，商业截面达到了3.5亿平方米，购物中心有2.7亿平方米。

　　2013年商用土地的成交总价是9184亿元，同比增长了48%，成交总价是4095亿元。

　　这是研究中心对全国七大区域进行的整体性的分析，在成该面积这块，华中位居榜首。华中地区的成交面积达到了17.684万平方米，增速达到了41%。左图中，商业土地成交最高的华中，增速最快是华南，西南增速也非常快。

　　再来看一下商用土地成交面积的前20强，是根据数据库中进行的排名。我们可以看到，前5强中，西南地区占了4个席位，重庆是最高的。一线城市中上海是第一位，昆明、贵阳和成都成交面积也非常高。

　　根据刚才前20强的成交面积，我们进行了估算，以容积率为3计算，未来三年，商业界面达到了26.37万平方米。

　　2013年商用土地交易最活跃的是华东区域和西南地区，重庆、上海、贵阳等商用土地的市场具有大面积的成交，未来商用土地的交易将超过千万，对未来的招商和运营需要开发商注意一下。

　　第三部分，零售商业发展形势分析。这是根据赢商网的盘点进行的统计，2013年中国重点购物中心销售额排名二线城市商业项目增多，购物中心累计销售3040.8亿，较2012年2918.5亿，同比提升了4.2%。

　　再看一下百货的情况，截至2013年底，万达百货是75家门店排名首位，天虹商场也有60家门店。随着各种原因，在2014年的扩店计划上是保守的，万达百货相对来说比较多的。

　　下面看一下超市的情况，2013年受多重因素的影响，超市通过关业、并购进行调整，但是重点的品牌超市并没有受到影响，其中华润万家、大润发等等开业店数非常大。

　　截至2013年底，12大快销品牌在全国的门店数量多达1千多家，快时尚会根据各区的消费习惯进行了调整，对国内的服务品牌造成了一定压力。

　　我们对第三部分的零售市场进行总结，2013年全国143家重点百货，购物中心累计销售3040.8亿元，百货品牌2014年拓展计划明显放缓，品牌超市计划持续增长。