朱凌波：商业地产结构性分化 乡村、城市、互联网一体

　　（赢商网记者5月4日报道）狄更斯在《双城记》说，“这是最好的时代，这是最坏的时代”，当商业地产的发展步入新的发展阶段，改革与创新直面降临，商业地产井喷的背后蕴涵着泡沫论，互联网思维之下伴随电商冲击，纵向拓展的另一面是回归一二线城市，如何预测商业地产发展的轨迹，是商业地产从业人员关注的问题。

　　近期，赢商网主办的“商业推动地产论坛第九届年会”上，记者专访了亚太商业不动产学院院长朱凌波，从中国商业地产泡沫论、如何做好体验式商业、社区商业发展的未来、房地产跨界金融背后的原因等方面，朱凌波做了全面而深刻的分享，而其中“回归”一词成为了关键，包括开发商回归一二线城市，消费方式回归自然、童年、乡村文化的记忆等，其中不乏新颖独特的观点，值得探究。

亚太商业不动产学院院长朱凌波

　　“泡沫论”属于行业正常发展现象

　　记者：近几年来，商业地产发展迅猛，虽然新兴时间很短，但已经出现了泡沫论，您是怎么看待当前商业地产的发展阶段？

　　朱凌波：商业地产正处于加速发展阶段，也出现了投资过热的现象，包括从一、二、三线城市出现梯度化的蔓延和发展，这是行业要走向成熟、繁荣的必经之路。

　　所谓泡沫论的本身就有问题，有泡沫才会有竞争，有竞争才会有创新。只有经历这个竞争阶段，进行优胜劣汰，行业最后才能真正进入成熟阶段，任何行业都会经历这样一个发展阶段。

　　对于商业地产项目爆发式发展，主要有几个原因，一个是政府的推手，尤其是地方政府作为主要推手，认为城市综合体这种产品模型能够带动城市形象、拉动城市GDP、带动地价上涨、提升整个城市的生活方式，所以地方政府愿意做这个事情。另一个是从开发商角度来讲，住宅开始进入一个平稳期，无论是品牌地产商还是中小开发商都想寻找一个更好的发展模式。不仅仅是一个住宅销售回笼现金流的形式，还希望拿到持有性物业，一种与现金流结合的模式，为品牌的增长、长期经营，奠定资产基础。

　　此外，我们中国城市化高速发展，尤其是改革开放30年积累的消费能力，人们消费理念的提升，包括国际化的视野、休闲时间、消费时间、文化水平等的提高。人们对消费需求开始升级，由过去满足日常生活需求，到文化、娱乐、艺术更高的精神需求。

　　这种种因素造成在这个阶段商业地产爆发式的发展，我想经过大浪淘沙，经过一段周期的发展会慢慢进入正常阶段。

　　从“大盘时代”到“社区文化阶段”

　　记者：今年3月份国家推进了新型城镇化的规划政策，要实施城市群的战略，中小城市的数量会增加，您觉得这个对商业地产有什么影响？

　　朱凌波：改革开放以后，以沿海特区的14个开放城市，形成环渤海、珠三角、长三角等区域性为导向的城市化，进入追求开放、规模、速度的粗放式发展阶段。这阶段以大城市和大城市群为首所带动的城市化，房地产为主要的城市运营商，发展模式集中在一、二线城市为和郊区化，这是大盘时代。

　　在金融危机之后，随着整个行业经过历练和洗礼，尤其是新一届上台以后，对房地产市场采取更加理性、无为而治的政策，包括了新型城镇化。这一阶段，中国城镇化加速发展，新城镇化体现在以中小城市为主方式来进行发展，具有纵深化、更普及的特点。房地产也开始从原来单纯做郊区大盘，开始进入到不同类型的社区文化阶段，不同类型的社区、不同类型的产品出现，并拥有丰富的产品线。

　　同时，由此带来人们生活水平、消费水平、消费理念等的升级。过去大家都是追求基本的生存，到现在开始追求时尚、奢侈品、国际化等消费分类主题化趋势。人们收入提高、文化提高、休闲时间增加、互联网和交通工具丰富视野，人们开始进入到更需要差异化、圈层化、个性化的分层分类的消费模式。

　　对商业地产，包括对房地产也是一样，对城市化提出一个更加升级的问题。商业发展不能仅仅追求过去的规模、速度、粗放，还要开始进入更具有创新，更具有丰富的精神文化内涵，进入让生活更加差异化、个性化、多元化的消费方式。

　　体验式商业：融合重组、新一轮回归

　　记者：现在很多的城市综合体，购物中心和百货都提出体验式的商业，应该如何和文化、艺术、生态这些概念结合起来，选择合适的方式强化这种体验？

　　朱凌波：体验这个词并不是新鲜的词汇，很早西方就提出体验经济，为什么现在聚焦体验式商业，主要是两个问题造成的，一个是商业发展同质化，人们都在寻求创新。第二个是电商的冲击，网络经济对实体经济的冲击。在这两个因素影响下，人们觉得体验的东西更需要强化。

　　随着收入水平提高、休闲时间增多，物质财富积累越来越丰富，人们需要更加享受生活，提高生活质量。需求形态带来的变化，仅仅靠购物已经满足不了，人们需要体会文化、娱乐、艺术、精神等，更加高层次的消费需求。同时，过去的批发市场，百货形态，甚至传统购物中心以购物为主的形态满足不了人们的需求。人们的消费出现了两种导向，一种是回归，更加希望回归大自然，回归到童年，回归到乡村文化的记忆。第二，人们更加追求高科技，国际化，甚至以前没有出现过的新型消费形态。

　　过去的商业地产发展，从最早的百货形态，包罗万象，后来出现分离，电信、家电等等开始剥离出去。最后，购物中心又出现了新的一种回归，把所有的形态，不仅是把百货购物的形态装进来，还把电影院、溜冰场、滑雪场，甚至把公园也放在里面。用一个城市综合体或者购物中心这样一个建筑形态，要把人类所有自然的、科技的、文化的元素都装到这个盒子里。

　　所谓的体验，真正新型体验还有什么？创新某种程度上是一个再造一个组合，一个重新的回归。不同的灯光、建筑、布景、音乐、香味、温度等，都可以让购物中心散发新的生命力。当然，也要把新的互联网，移动互联网新的支付手段，给购物中心插上了翅膀。东西融合，重新再造、组合，创造一种新的消费方式再造的创新购物中心，

　　一个城市综合体，乃至一座城市就是人类生活不断发展、交融、创新的一个再融合、再组合过程。只有保持这样一种心态，保持不断向前发展的步伐，人类一定会创造新鲜体验业态。包括把传统的、自然的很多东西经过重新包装、重新策划、重新营销，也会创造、满足人们不断升级的、向前进的需求，同时要满足人们不断回归自然，回归童年，回归过去的需求。所以，这是一个方向，是一个互动的，是一个融合的发展过程。

　　社区商业是商业发展未来的主流

　　记者：在互联网思维的影响下，开发商把眼光投向社区商业和社区金融，增加客户粘性，像万科、花样年都已进行试验，您怎么看待一个社区商业的前景？

　　朱凌波：社区商业，毋庸置疑是未来中国商业地产发展的主流。中国的现代城市化过程中，造成城市规划、交通规划、商业规划、甚至教育规划，是一个分离的城市化模式。而未来的城市化一定是要以公共交通为导向的一个城市居住、教育、商业配套发展的格局。这样的发展除了居住之外，很重要的是商业的配套，所以，社区化、属地化的商业，将会是未来中国商业发展的主流模式。

　　中国的商业发展有两种情况，一是越来越大，以大型综合体、大型交通型购物中心为主要表现形式，还有一种是越来越小，做小社区，如7-11、华润、山东银座等。将来这种小型的商业，社区化的商业一定是满足人们日常生活最便利，最重要的一个零售终端。

　　社区商业不怕同质化。人们居住的消费基本上是生活性消费，社区商业便利、便捷、便宜、日常生活化，都是满足人们日常生活。所以，招商经营压力就相对小，难度也小。只要周边的人口能够达到需求，至于要做盒子型、街区型，还是街区与盒子结合的，甚至过去的传统底商，就要看开发商是以持有为主，还是租售结合，还是纯销售，这都和开发商的定位有关。

　　城市化进程下，郊区化进程越来越快，二、三线城市发展越来越快，满足不断增长的日常生活需求，包括大量住宅涌现，社区商业未来一定是最重要满足人们日常生活需求的功能场所。

　　商业地产的金融创新缺失

　　记者：越秀地产收购了创新银行，恒大入股华夏银行，万科入股徽商银行，房企涉足银行的趋势是加快的，您怎么看待这种跨界的现象？

　　朱凌波：商业地产跨界金融主要有两个原因，第一是中国商业地产发展到如今，遇到最大的瓶颈就是金融创新的缺失。这个缺失有几个层面的意义，首先，商业地产本质是持有型，不断经营的资产，但持有周期长，平均回报率低，就算做得好，像国外的凯德也就做到8%，像万达是2%到3%左右。但是在银行滞留的融资方式拿到的资金，尤其是开发类的资金都是一到三年短期，无法支持持续经营一个物业。如果大量资金沉淀在这里，开发商就没有继续再发展的能力。第二，即使像万达持有了大量持有物业，如果没有变现的通道，没有上市，没有REITS，没有资产证券，这个资产沉淀的压力是巨大的。所以，金融的创新是困扰房地产商发展最重要的因素。为什么现在很多商铺都在卖，即便做城市综合体租售结合的产品也是为了要卖。

　　在国外有很多的商业形态，就是纯购物中心，纯写字楼。像中国这样城市综合体被逼出来的产品，是租售结合的类金融产品。所以，寻求金融创新一直是中国商业地产发展不可遏制的一个动力，这些企业参股金融一方面是寻求资金，像国外一样的金融控股集团，它是金融和产业融为一体的。而且，商业地产本身的金融属性非常强，国外市场把它归为金融类，因为它是不动产，我们国内叫商业地产，国外叫不动产，是一个持续经营的物业，商业地产的金融属性非常强烈。

　　开发商介入金融机构，除了为了满足自己更加丰富的，自主性的融资渠道；另外商业地产发展到一个关键阶段，企业要走多元化的道路，而金融和商业地产是并行的，产业延伸多元化的选择，相当于给自己增加了一个翅膀。

　　三四线城市未来的风险最大

　　记者：今年以来，全国土地交易非常活跃，地王频出，有不少的房企商业地产开发从三四线转回到一二线，为什么会出现这样的变化？

　　朱凌波：在三年前，人们都说中国房地产要向纵深发展，要从一、二线城市向三、四线城市蔓延，事实上，商业地产也经历了这样的发展阶段，但是如果现在进行评估，三、四线城市的竞争压力，以及库存去化压力，包括未来发展风险是最大的区域。

　　为什么出现这样的变化？当时从一、二线城市向三、四线城市蔓延的速度太快，大量的一线品牌商为了跑马圈地，为了抢占地盘，为了布局，为了战略大肆向三线城市拓展。但三、四线城市人口基数受限，尽管市管县的模式，一个地级市核心人口100万，但是周围市管县可能300万、500万，但是人口基数的差异化很大，因为大量是乡镇、农村的人口，消费能力严重不足。其次，三线城市发展速度相对比较慢，人们的消费理念、消费意识，包括对品牌的认知度，对创新业态、体验业态还没有形成。另外，三线城市很多都是相对封闭，流动人口，城市发展的开发性是远远不够的，所以造成整个城市的活力也不够。这些原因都造成了三线城市的后劲严重不足，开发商回归一二线城市。

　　商业地产和电商相生相融

　　记者：在经济增速放缓和电子商务的冲击下，传统零售企业面临利润下滑的困境，该如何面对电商冲击？很多传统零售商也试水电子商务，但步履维艰，您认为主要原因是什么？

　　朱凌波：经济放缓这是经济成长周期必然要经历的阶段。中国改革的红利，政策的红利，土地的红利等造成改革开放高速发展，但是由于过去透支型开发，透支资源、资本、人力，很多都是违背了经济，甚至一个企业客观发展规律，客观平衡发展规律，急功近利，杀鸡取卵的方式，所以出现平台期或者下滑期是必然的。

　　商业地产和电商是相生相融，是一把双刃剑，既有所谓的冲击，也会带领它腾飞。通过电商，可以拉近与消费者距离，通过大数据收集，对消费者进行定向精准营销，可以创造增量消费，包括现场支付宝等等支付手段，增加实体经济增量的出现。同时，电商也抢走了实体店的客户，或者消费的品类。比如说衣服、鞋子、书等不用体验、验货、互动的消费，无疑被抢走了，这会对实体经济产生冲击，分流消费。

　　人类最终是体验的动物，消费的动物，需要现场去交流的。人生活无非是三个项目，一个是回归大自然，这是人与生俱来的，都来自于土地，来自于乡村。第二个，城市化是追求时尚、追求进步，不可遏制的一个潮流，所有人都要进城，农村人要进县城，县城的人要进地级市，地级市的人要进北上广深，就是人们在追求进步。还有一种是互联网带来的虚拟生活，虚拟的互动。其实现在人类就是三极生活。未来的一个趋势，就是让乡村、城市、互联网能够一体化。

　　创新带来的这种东西是传统经济再也拉不回去的，电商也好，实体经济也好，他自己延伸出属于他特质的客户。但是传统经济可以用现场经济，用创新服务、新业态，把这些人重新拉回去，创造一个增量的消费。所以，我认为互联网和实体经济并不是绝对分离的。如果按照这样一个思维去想，无论实体经济做互联网，还是电商和实体经济结合，都可以找到一条共生共荣的道路。

　　商业地产以一、二线城市为主战场

　　记者：不少人预测2014年房地产会受到经济大环境影响，不确定因素会最多，你如何看待今年中国商业地产市场？

　　朱凌波：商业地产走到今天开始进入一个结构性分化阶段，开发商一、二线城市出现回归。从前几年开始，开发商铺到三、四线城市布点扩张，随后发现三、四线城市存在问题，现在开始回流。毕竟一、二线城市的经济、教育、政治、时尚、公共交通系统、消费能力和消费理念存在优势，还包括人的理念、人口基数，决定一二线城市依旧是主战场。

　　然而，人群结构性分类更加明显，为创新提供了很多的基础平台支持，从去年开始出现主题化购物中心、一站式家庭式购物中心、艺术类购物中心。人群开始出现分化，出现不同阶层、不同圈层，不同消费品类。所以，一、二线城市未来发展还会进入一个相对繁荣，甚至创新的主战场。而三线城市会出现不断调整，还需要十年，甚至更长时间的成长和培育，才能更好的进入到繁荣、创新阶段。