升龙：商业形态创新“接地气” 规划布局可制造亮点

　　（赢商网湖北分站报道）升龙集团一直是中原商业地产的一个焦点，在河南，在郑州，从最早期130万方的升龙曼哈顿广场，到升龙国际中心、升龙汇金广场、升龙城、升龙又一城、升龙凤凰城、升龙玺园……深耕中原市场10年中，地产开发项目已遍地开花。

　　【赢商网城市沙龙】行至郑州，力邀当地十余家开发企业大佬论剑中原，升龙集团代表临时因故未能出席，故赢商网记者特别拜访了升龙郑州总部，就沙龙议题“中原经济区商业形态创新及商业地产合理规划布局”独家采访了升龙集团招商总监李亚东先生。　　 

　　郑州商业形态创新必须“接地气”

　　李亚东告诉赢商网记者，随着升龙集团旗下商业资产日益增多，为确保商业物业的保值、增值，目前升龙集团已启动商业战略转型，未来的商业地产开发会更注重商业运营的可持续发展性。

　　在李亚东看来，目前郑州市商业已进入恶性竞争阶段，大量商业项目破土动工：比如郑州升龙站前商业广场规划为100%纯商业，不仅与45万方的绿地项目面对面，其周边2公里，未来2年之内将新增商业体量100万方以上。

　　严峻的商业竞争态势使得升龙集团内部展开了对自身商业开发、运营的总结与深入探索，根据企业所处的节点和环境重新规划了商业发展途径。

　　据李亚东分析，郑州在未来3到5年内将以维持现有传统商业形态为主流，难以有较大突破，其原因有二。

　　第一，郑州属于中部之中，受传统文化熏陶严重，城市文化底蕴和消费习惯趋向传统，对“创新”多持观望或探讨态度，对新鲜事物的接纳、尝试、转变需要时间更长；第二，河南本土开发企业多为刚刚涉足商业地产行业，对品牌资源的把控，对商业的了解难免有很多欠缺，尚处在学习阶段。

　　因此，李亚东认为，在郑州商业项目的开发应该“因地制宜，接地气”，同时从“制造商业亮点”出发打造项目主题。李亚东说：“像芳草地，K11这样的主题商业确实优秀，但要在郑州落地不能依赖模仿，也难以复制。而郑州主题商业的体现手段是产品定位、客群划分，是通过整个建筑结构的设计，景观的设计，动线的设计，从空间、园林、绿化等等细节出发打造项目亮点。让商业项目拥有几个亮点支撑，比空洞地探讨商业做什么主题要实在得多。”

　　针对商业形态创新，李亚东建议根据商业项目的开发周期，预估市场发展规律，真正实地考察、了解，根据项目地段，周边环境、人口基数，以及整个市场发展规律，市场消费习惯，再做定位、设计，进行有效的品牌规划。

　　三点论证商业地产合理规划布局

　　作为升龙集团招商总监，李亚东讲求对品牌、品类、品项的把控，当谈及商业项目的合理布局，李亚东同赢商网记者分享了他的3个观点。

　　首先，需要正确评估主力店，亦不可过多依赖主力店，对主力店的评估要根据具体项目的区位，定位，体量，从人流贡献度、收益贡献度以及后期经营能力等多方面综合衡量。

　　比如不少业内人士开始质疑河南本土比较成功的商业项目，国贸360与其主力店大商之间关系，认为主力店在商业项目的收益上与经营上拉动性较小。但却忽视了主力店对整个商业项目的稳定性、以及后期持续发展上的贡献。

　　主力店大商的进驻，不仅为国贸360一期招商赢得了优势，也像定海神针一样维持着项目的稳定和持续经营、持续调整。因此，仅仅以人气拉动和租金收益评估主力店并不专业。

　　其次，在和大量品牌进行过前期沟通，达成初步合作意向之后，再来规划项目布局，同时设置一些万能铺，拉大招商空间，还需预留调整空间。

　　“有些项目亮点的营造，从前期设计施工就要开始规划布局了。”李亚东说，“比如升龙城将儿童体验区作为项目亮点之一，可以引进一些特立独行的，或者有一些异型的游乐设施设备，而在传统购物中心中，物业条件往往难以达到，升龙城就可以在规划时拔高设计标准，满足一些特色品牌的要求。3000平方米的9米挑高空间将营造出独特的儿童区环境，带来与众不同的体验。”　　 

　　最后，需要考虑街区商业与购物中心产品组合的错位经营。一方面两个板块的商业定位必须差异化，另一方面从品牌、业态角度考虑项目的整体布局，对品牌、品类进驻进行管控，避免恶性竞争。

　　李亚东分析说：“如果街区商业餐饮比例过高，自然影响到购物中心内的餐饮坪效。无论是街区或者购物中心，要根据铺面铺位的条件，合理调节不同品类的品牌进驻。过多同类品项任其复制，相互挤压市场空间，只能产生更多的‘炮灰级’品牌。同时，根据购物中心和商业街区的不同定位，品牌受众不同的消费习惯，将适合的品牌放到适合的位置，再逐步调整才能实现两者共赢。”