商业配比新体验：从需求出发分配业态 增强项目体验感

　　（赢商网湖北分站报道）在本次郑州沙龙中，赢商网记者了解到，建业集团目前的商业模式以街区、旅游文化地产为主要方向，相对于其他开发企业，其对于购物中心项目的介入相对较少。而在聊到商业的配比时，建业集团的助理总经理王东艳以其集团在开封的旅游地产项目为例子，为我们讲述了如今商业配比的一个新体验，并非业内曾经一度很推崇的购物中心业态最佳的分配比例：零售：餐饮：娱乐=52：18：30，而是以需求决定的。

　　从需求出发分配业态

　　据王东艳介绍，在考虑项目的业态配比时，首先要明确项目的定位，知道项目将要肩负怎样的社会责任，然后还需思考怎样满足顾客的需求。

　　大多数的商业项目的招商并不是一次性完成的，都是在经营的过程中不断的进行调整和修正而成熟起来的。在沙龙中提到的建业集团的这个项目，建筑面积1.4万方，为旅游街区，而如何在这1.4万方的项目中放入最符合其定位，且最能满足顾客需求的业态呢？王东艳表示，建业在考虑商业配比时结合顾客在这个街区停留的时间，以及他们来到这里的目的而对应产品的需求。而完成这些需求的确认，就免不了各类数据的收集，从每个月顾客的数量到顾客停留的时间，从他们对饮食的要求到对住宿的要求等。同时，建业也会通过调查问卷等形式了解顾客的需求，了解什么产品在其街区内是受欢迎的。

　　王东艳认为，而作为旅游街区，还需对顾客进行更进一步的细分，要明白顾客来这里能带走什么，能观赏到什么。作为游客，可能会带小件的东西，比如年画等。

　　在细分顾客后，进而对业态进行合理的配比，同样也是从市场需求的角度出发。

　　以开发商的角度谈配比

　　那么如何从开发商运作的角度来进行业态搭配呢？这就既要让项目具有社会效益，同时兼顾经济效益。王东艳认为，作为开发商需要考虑的是哪些业态能提升项目自身的品味，并能符合自身的定位。且还要考虑哪些是盈利的，哪些是不盈利的，结合这些因素对项目进行配比，进而使不同的顾客能够在这里消费。

　　从开发商的角度出发，除了满足顾客来到项目里的需求外，还需从顾客的体验出发，从听到的，闻到的，接触到的等多个方面满足客户。王东艳分享的案例是建业的一个特色街区，而特色街区重要的便是特色，于是建业引入了当地较出名的小吃来吸引顾客，让特色小吃变成了一道风景。

　　在业态的配比上，王东艳认为，定位的工作除了前期做以外还要贯穿全程。从全面的定位中对业态不断的调整以及与时俱进，从而使项目成熟起来。

　　王东艳认为，除了对项目本身的关注外，对于员工和社会的使命也是一个企业应该关注的重点，对于这些的关注，直观的收益可能并不大，但对于企业的品牌形象却是非常好的维护。哪怕是卖场里的一个保洁员，他的快乐与否，他对自己职业的满足感与他给顾客传达的态度有直观的影响。每个员工的精神面貌便在与顾客接触中，第一时间给了顾客一种体验。