河南合智置业：郑州中部大观零售业态的体验式创新

　　(赢商网湖北分站报道）逢服装产业由“东南沿海”向“中西部地区”转移的时机，顺应郑州市政府关于建设服装产业基地规划，50万方服装产业综合体“中部大观”在郑州火车站商圈核心位置崛起。该项目由河南合智置业投资开发，河南合智是河南思念集团下属的房地产企业，集休闲旅游度假地产、住宅地产、商业地产为一体。

　　在5月28日赢商网郑州城市沙龙上，河南合智置业运营总监巩岩冰先生应邀出席，在会上分享了关于体验式商业如何创新的思考，也一语道破当下商业地产人面临的“最难点”。

　　思考：零售如何创新体验式　 

　　巩岩冰认为，当下对商业形态、体验式商业的创新过于强调在品类、业态上进行区别，但实际上餐饮是吃的体验，衣服是穿的体验，无论是零售、餐饮、KTV或者影院都应属于体验类业态，在规划开发过程中为突出体验，不必要排斥某些业态品类，发挥不同业态的作用，对其进行延展，就是体验的创新。

　　巩岩冰以其亲自操盘的50万方城市综合体项目中部大观为例分析，定于2015年开业的郑州中部大观定位传统服装零售为主的专业市场，在进行了消费市场测评后，中部大观规划零售业态占比80%，餐饮休闲及配套占比20%。

　　 “百货零售行业以服装为主题，商业的体验式主题不是放弃或压抑服装产业，而需要将其深化提升。我们以经营为核心，向前倒推进行项目定位，有了定位之后在深入分析客群需求，最终明晰自己的经营思维”巩岩冰进一步解释说。

　　“中部大观定位客群为80后，90后甚至00后的活跃消费群体，价廉物美和商品快速更替是其消费特质。因此我们的商业形态创新在于根据客群的消费特质提供相应产品。”

　　据了解，中部大观是对服装专业市场的改造升级，是一个专业产业主题城市综合体，将引进生产产业、设计产业、营销产业、展示企业等，构建服装生产全产业链，从而缩减中间成本。根据目标客群的消费特质，中部大观将以量取胜，回归底毛利，底附加值的盈利。

　　在沙龙现场，巩岩冰直言，行业龙头万达收缩百货和零售，刻意强化商业综合体中的某些内容，而弱化另一部分的做法是对市场的被动应对而非主动出击。所有的零售主体都是体验性的，通过深入的剖析和延展，都能营造出体验式商业形态。

　　 瓶颈：收益、经营平衡难

　　商业运营固然是商业地产最核心的部分，也是商业地产人的价值所在。但在现实发展中，最难以突破的瓶颈项目实际的收益和我们经营之间的平衡。巩岩冰在会上抛出了“对于国内民营或国企改制企业，资金如何回流，常态的商业地产持续性操作如何进行”的话题引发热议。

　　巩岩冰说，现阶段商业地产尚难以摆脱以产权销售为主体的境况，企业在资金得到保障之后才能考虑到商业运营方面。对运营来说100%持有是最理想状态，但往往不能实现，而又不能过多散售，导致丧失项目话语权。因此行业发展的最大瓶颈是实际的收益和经营间的平衡，也是摆在商业地产人面前的“最难点”。