星河地产搞金融创新 正式公布“产权换股权”计划

　　6月29日，深圳地产企业星河集团正式对外公布了其酝酿已久的“产权换股权”地产金融计划：联手深圳市创新投资集团（下称深创投）在其位于深圳的产业地产项目中推行“产权换股权”计划，即以产权或“现金+产权”的方式与入驻园区的拟上市企业进行股权置换。

　　位于深圳坂田的星河WORLD，是一个大型旧改项目，项目总体量达160万平方米，总投资达150亿。规划为涵盖总部基地、星级酒店、购物中心、豪宅等多种业态的大型都市综合体，预计未来将容纳10万人就业。

　　“产权换股权”具体如何操作？星河集团总裁姚惠琼介绍，星河有专业的团队，对拟投资的企业可以用净资产估值法、PE估值法等进行估值，一定面积的物业产权按其市场价格确定相应的股权比例，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份。

　　星河集团副总裁黄德安对记者表示，这种模式实质上是对星河集团现有的住宅、商业、金融等三大业务板块的整合与提升，实现开发模式的升级。

　　依托星河在金融领域的布局，星河World已不是单纯的产业园区项目，而是一个产融互动的平台，其产业与金融相融合的模式包括股权投资、地产基金、资产证券化等多种形式，并最终可以通过资本市场获得多赢回报。

　　据了解，星河对于金融与产业互动的尝试不仅限于“产权置换股权”。目前，星河集团与深创投、江苏常州政府合作成立了红土基金从事股权投资和产业园的建设，是金融地产与高新技术产业相结合的一种尝试，可以实现对于高新技术企业的扶持以及地方经济的升级，创造多赢局面。

　　深创投董事长靳海涛认为，金融投资和地产运营的结合可以催生一种新的经营方式，叫做新型科技地产基金。其核心理念就是产权换股权、租金换股权。对于地产经营者来说，除了传统的出售租赁以外，它还可以运作新的模式；对那些有资本运作前途的成熟企业，它可以有产权换股权；对于高科技、高成长，但同时又是高不确定性的初创期企业可以用租金换股权，博取日后更大的收益。

　　“将来我们会通过这个产业区，可能持有一批代表中国新兴经济力量公司的股权，但我不一定控股。”姚惠琼说，“有一些符合新定位的企业，我们可能会长期持有。”

　　能在产业地产中试行“产权换股权”模式，是基于星河多年在金融投资领域的积累。资料显示，星河集团是国内在金融投资领域投资最早、规模最大的房企之一。

　　除了是深创投的第二大股东外，2009年10月，星河集团以参股的形式正式成为阳光保险集团单一大股东，经过多轮增资扩股之后，星河集团目前仍是阳光保险的第七大股东。另外，2010年9月28日，由台州银行、星河集团等股东发起的深圳福田银座村镇银行在深圳正式开业，星河集团是第二大股东。

　　黄德安表示，星河对深创投和阳光保险的投资并不是基于单纯的财务目的。“阳光保险是从财务和战略投资双重考虑，而深创投更多是从战略投资角度考虑。深创投为星河的金融地产找到一个新的台阶。”黄德安说。　　 

　　2010年开始，星河集团在风险投资领域已参股20多家企业，动用的资金超过50亿元。“我们有更多的股权投资业务，是跟深创投一起走。”黄德安表示，这些企业发展状况良好，超过九成企业每年都有超过20%的业绩增长，三分之一的企业每年都有分红。

　　姚惠琼称，星河的下一个五年，将以目前的股权、保险、基金、村镇银行、小额贷款、融资租赁为基础，梳理整合投资布局，形成金融资本与房地产、商业地产三位一体具有星河特色的新商业模式。“股权投资仍将作为星河金融板块的重点，”姚惠琼称，以后仍将以每年25%的增幅持续投资，并用投资回报滚动发展。

　　姚惠琼还透露，星河集团有关业务板块计划于2015年上市。