武汉宝利金国际广场关店率超7成 商业围城效应显现

　　“外面的人想进来，里面的人想出去”这便是所谓的围城效应，自去年底以来在汉口城市广场、万家广场、汉阳人信汇、泛海国际广场等大型购物中心和综合体密集开业的同时，宝利金国际广场、百诚商街、经开万达等商业体纷纷出现关店潮，武汉商业市场“围城”效应明显，成为武汉今年商业市场较为重要的特征之一。

　　而另一方面，在武汉大型商业综合体密集入市，惨烈竞争的同时，武汉商业投资者的投资寻求出现分化，在远城区大型商业综合体受到投资者青睐，而中心区成熟街铺和底商更受投资者欢迎，而一度火爆的中心区大型综合体则逐渐受到投资客的冷落。

　　武汉商铺市场趋稳 远城区成交增长明显

　　鼎盛华城、东原时光道、新世界常青南园等项目在住宅销售逐渐进入高峰或尾声后，配合入住率的提高及周边配套的完善，适时推出商铺产品。同时大武汉家居广场C地块（V座）、联投广场商业区二等大型综合商业体继续在区域商业氛围培育到一定阶段后继续推出后继产品，也有利于区域商业资源的整合和推广，随着世纪江尚中心、联投广场商业区二期、海林·阳光城、首义文化广场等新新产品的销量走高。5月武汉营业用房成交量有所增加，中心区成交占比仍达48%但较上月比例有所下降，与此同时黄陂、东西湖和江夏等远城区营业用房成交大幅增长。

　　2014年5月，据统计数据显示，武汉市营业用房成交977套，成交面积约6.12万平方米，成交均价16766.62元/平方米。成交面积环比增加0.86万平方米，增幅16.3%;成交均价环比下跌1546.25元/平方米，跌幅8.4%。5月营业用房量增价跌。成交与2月基本持平，营业用房市场趋稳。

　　从近13个月成交面积情况来看，在 3月终结了下滑态势后4月再度大幅下滑回到2月成交水平，但在5月份再度上升，且变化幅度趋窄，表明在一些列新产品尤其是成熟的住宅底商和街铺入市的情况下，武汉营业用房市场趋于稳定。

　　次中心和的发展增大了这些区域营业用房的需求和成交，但中心区的商业体尤其是大型综合体仍占据较高的比例，如首义文化广场、大武汉家居广场C地块（V座）、世纪江尚中心等。在联投广场商业区二期、海林·阳光城等远城区商业体热销的情况夏，5月份中心区成交占比仍达48%但较上月比例有所下降，与此同时黄陂、东西湖和江夏等远城区营业用房成交大幅增长。

　　而从各区成交占比来看，洪山区、武昌区、江汉区、硚口区等中心城区占比达48%，其中江汉区占比最高位13%，武昌、汉阳和洪山区占比也较高。此外，如首义文化广场、大武汉家居广场C地块（V座）及世纪江尚中心等取得较好的销售业绩。

　　此外，东西湖、黄陂和江夏商业发展迅猛，成交占比继续上升。成为投资者新的关注区域。如江夏区联投广场商业区二期及东西湖的海林·阳光城、黄陂锦绣馨苑等项目销售业及也较好。

　　从供销比来看，本期成交有所上升，供应有所减少因此供销比有所减小，整体来看，自去年下半年以来，随着武汉营业用房新增供应大幅增加的同时，销售面积却逐渐大幅减少，武汉营业用房表现出较较明显的供过于求的特点，去库存压力逐渐增大。因供应持续向远城区集中，而成交继续集中在主城区，因此未来去化压力或将在较长一段时间存在。

　　老商业关店率达7成 新商业人气显不足

　　近日笔者看到，前两年一度被投资者热捧的宝利金变得冷冷清清，关店率超过7成，除一楼少数店面外，其他基本关门大吉。且不说宝利金国际广场运营商与商户之间持续不断的纠纷和运营商“杀鸡取卵”式的运营方式。宝利金国际广场本身的规划设计和运营方式就为今天的冷清埋下的伏笔。

　　笔者认为，之所以出现凄惨的结局，除了临街状况和品牌等因素外主要有以下因素：1、宝利金整体业态规划过于凌乱，缺乏主力业态和主力店支撑，难以形成人流聚集点。而旁边的万达有大洋百货、沃尔玛、万达影院等互为补充的主力业态为主干辅以餐饮、小百货、休闲娱乐等形成主次分明较为完整的业态体系。2、商业街交通动线设计难以形成内外循环，人流的导向难以覆盖大多数店面，且缺乏有效导购。3、宝利金业态与周边商业尤其是万达重合度较大，没有形成差异化，且这些业态大多是受电商冲击最大的。4、宝利金没有进行整合推广，入驻商家基本是各自为战。

　　开业后人气不足的汉口城市广场和汉阳人信汇

　　除宝利金国际广场外，近日“汉版ZARA”的汉派服装集合店“汉工场”，也已经悄然闭店。此外，近半年内开业的百诚商街、汉口城市广场、汉阳人信汇等商业体也大多处境艰难，市场培育困难。这不仅折射出武汉大型盛业体的过剩状况，也提示中心区大型商业体的投资风险，也正因为如此，武汉长城汇、鼎盛华城等不少项目取消或减少了商业配套的体量，或对商业部分重新进行定位和规划。

　　而在下半年，英特宜家、群星城、武商众圆广场、美联奥园永旺梦乐城等综合体将陆续开业。武汉商业竞争将更加惨烈。而另一方面，在武汉大型商业综合体密集入市，惨烈竞争的同时，武汉商业投资者的投资寻求出现分化，在远城区大型商业综合体受到投资者青睐，而中心区成熟街铺和底商更受投资者欢迎，社区商业面积小、好操作、投资小、风险低，能在一定程度上保证商铺的人流量，尤其是对于体量较大的的社区商业而言。另外，社区商铺一般面积不大，单价相比综合体商铺要低，投资低，容易出租、转让，故而风险相对较小，比如目前武汉常青花园社区、百步亭社区、金色港湾等，就是其中做的较成功的社区商业典型。而一度火爆的中心区大型综合体则逐渐受到投资客的冷落，而相反远城区的部分大型商业体，应能够填补区域配套空白，形成标杆效应，聚集力较强，投资前景较好，反而受到投资者的青睐，成为2014上半年武汉商业市场的一大亮点，如江夏的联投广场、蔡甸的中核世纪广场、大拇指广场等均取得不错的销售业绩。