40万方金山奥特莱斯九成关店 转型做批发能否走更远

　　（赢商网上海站报道）针对此前有关媒体报道，位于金山区枫泾古镇的金山枫泾环球奥特莱斯，近4000余间商铺处于歇业空置状态。时隔3个月，赢商网记者再度来到项目现场，发现金山奥特莱斯商铺数量继续下滑，走完一圈统计发现，只有沿主干道两边的二十多家商铺正在开门营业，但顾客仍然寥寥无几。

　　对此，金山奥特莱斯运营管理方提出未来将会其打造成一个时尚高端品分销中心，业态以批发为主直销为辅，今年还有望引进国际一线品牌入驻。

　　在上海美桥资产管理公司董事总经理张景瑞看来，40万平方米纯粹做奥特莱斯不现实，必须要转型。

金山枫泾环球奥特莱斯

　　定位失败 顾客个位数九成已关店

　　位于金山区的这家奥特莱斯全名为环球奥特莱斯，地处江浙沪黄金交点的枫泾古镇，2008年9月起就陆续对外营业。

　　而时隔6年，这家奥特莱斯却过得几经坎坷。在今年初就有多家媒体报道其因经营不力面临“空城”威胁。

　　赢商网记者走完整个购物公园后发现，目前超九成店铺几乎呈关闭状态，中心广场外围商铺几乎全部大门紧锁，而个别商铺玻璃门上贴着“超市”、“小吃”等字样招牌，但也早已搬的人去楼空。

　　赢商网记者综合看下来，只有沿主干道两边的二十多家商铺正在开门营业，但顾客仍然寥寥无几。

　　对此，上海美桥资产管理公司董事总经理张景瑞在接受赢商网记者采访时表示，造成这种尴尬局面的原因在于：第一、该项目本身未真正吸引到国际品牌的入驻，因此先天不足；第二、当初的规划布局相对失败，奥特莱斯对于区位、内部动线等规划都有较高的要求，该项目是后期才改为奥特莱斯，因此项目整体性较差；第三、奥特莱斯的经营公司需要较强大的品牌资源和渠道整合能力，才能在众多的奥莱项目中做好，甚至脱颖。但金山奥特莱斯项目在这方面也很缺乏。

金山枫泾环球奥特莱斯九成商铺已关店

　　40万方做过头 奥莱10-16万方为宜

　　金山枫泾奥特莱斯占地面积近613亩，建筑面积达40万平方米，在开业之初就号称全国乃至东南亚最大的品牌折扣店，一时间引起行业内的轰动。

　　对于如此大体量的奥莱项目，40万平方米是否做过头？又如何开发才更为合适？

　　张景瑞告诉赢商网记者，“我们在国内项目的实际操盘过程中，总结出一个很好的比例。一般成功的奥莱，店面控制在200-300家，每家250平方米左右，即5-8万平方米的经营面积，再以1:1的比例进行餐饮等配套，可以达到10-16万平方米，这样的体量已经算是大规模的奥莱项目了。”

　　据同昌盛业研究部提供的数据显示，国内项目策划时动辄十几万甚至几十万平米，还以规模宏大作为卖点，对未来招商和经营欠考虑。美国最大的Woodbury Commons Outlets面积不超过8万平方米，而且是几十年共五六期扩建后的结果。

　　目前，上海大大小小的奥特莱斯约有近10多家，上海各区都已建成或正在规划建设奥莱项目。从数据上分析，一般500万人口的城市就可以做一家奥莱，而上海人口高达2600万，庞大的人口基数，以及长三角的辐射能力，完全可以容纳5家奥莱以上，即上海的东南西北四个方位，从布局角度来讲都可以存活至少一家，但上海现在有10多家奥莱，大大超过5家的基数，明显存在良莠不齐的情况，未来的激烈竞争亦不可避免。

金山枫泾环球奥特莱斯意大利折扣馆

　　转型做批发还得看品牌量、供货力、运营力

　　赢商网记者了解到，该项目在去年就已经更换了管理公司，目前正在进行业态转型的分叉口，未来将会其打造成一个时尚高端品分销中心，业态以批发为主直销为辅，今年还有望引进国际一线品牌入驻。

　　就此，赢商网记者试着拨通该项目电话，但始终都无人接听。

　　按照当初规划，该项目是上海市“十五”期间“一城九镇”的重点项目，汇合意大利名品直销中心、枫泾奥特莱斯和枫泾名酒城等，并配套餐饮娱乐、生活区、可停泊5000辆车的大型停车场等业态板块，建成集休闲娱乐、住宿、展览等集于一体的综合性项目。但目前的状况显然完全没有达到预期效果。

　　“在开业时人流量还算不错，当时还预测节假日能达到两三万的人次都是很轻松的，如今甚至一周都卖不出一件商品，当初那些最好的想法很早就已经落空了。”一家服饰品牌店的营业员告诉记者。

　　究其原因，就在于该项目的定位模糊，品牌单一，折扣力度不够，路途又遥远，再加上配套设施不齐全，才使其陷入尴尬的境地，才最后导致这个项目发展的失败结局。

　　有业内人士在早前就分析称，当前国内百货业普遍陷入业绩放缓局面的时候，作为销售增速远超正价百货店的奥特莱斯业态在国内大量涌现，但是其中真正做得成功的却非常少。

　　对于金山枫泾奥特莱斯的未来转型之路，张景瑞表示，“如何转型与经营方、投资人的自身资源，以及对项目经营要求等息息相关，需要具体分析，才能“对症下药”。但有一点，40万平方米纯粹做奥莱是不现实的，必须要转型。”

　　“总之，奥莱的未来发展需要品牌量，持续供货能力，以及奥莱经营方的持续管理能力，这三方面来推动。”张景瑞认为。