上海写字楼分化加剧 内资金融机构成“扫楼”主力

　　据德梁行最新数据，近10年（2004年-2013年），上海跨国总部数量增长达230%，这从侧面反映出上海甲级写字楼市场背后旺盛的需求。同时，不断涌入上海的新兴需求——内资金融机构对写字楼行情的影响同样不容忽视。

　　据浦东一位甲级写字楼业主代表向记者介绍，受到自贸区相关金融改革方案和区域甲级写字楼新增供应缺乏的双重影响，内资金融机构大量涌入浦东之后，使得浦东甲级写字楼租金在过去一个季度涨幅明显。不少项目业主议价优势增大，陆家嘴国金中心近期租金超过21元/天/平方米，创下新高。

　　租赁新需求多为内资金融机构

　　据多家代理机构信息，过去半年，浦东、浦西两个区域的甲级写字楼市场走出了截然相反的两个极端。

　　浦东核心区市场因需求激增、供应稀缺，甲级写字楼空置率下降至约1.2%，为6年以来的最低位；而在浦西，由于郊区多个项目的集中交付，二季度甲级写字楼市场空置率达12.61%，为2008年金融危机以来最高点。

　　集中到核心商务区的行情亦是如此。高力国际最新发布的报告指出，上半年，核心商务区有四个甲级写字楼共计202,452平方米新增供应入市，其中三个项目位于浦西。供应激增令浦西核心区空置率上升至11.4%。

　　新增供应稀缺的浦东，则在同期走出了与浦西相反的市场行情。来自仲量联行的数据显示，2014年第二季度，内资金融服务机构在上海中央商务区租赁市场，尤其是浦东市场表现活跃。“上海自由贸易区及相关的金融改革方案吸引了内资公司在自贸区内注册的强烈意愿。”仲量联行浦东商业部总监张静表示，“为提升公司形象，许多此类公司表现出租赁陆家嘴办公面积的意愿。”例如，新华产权交易所在自贸区内注册并于2014年第二季度在上海环球金融中心内租赁了约1,000平方米的办公面积。

　　供需失衡业主议价优势明显

　　“由于供应稀缺，加上自贸区效应的发酵，浦东涌现了大批内资金融机构，想在区域内寻找合适的甲级办公楼。这是浦东租金涨幅较快的重要原因。有的优质项目个别楼层甚至让租户自己出价，业主挑选。”上述浦东写字楼业主如是强调。

　　戴德梁行华东区研究部数据亦显示，目前，小陆家嘴地区甲级写字楼一室难求的局面仍在持续，其中，上海国金中心写字楼的租金成交价首次冲入了20元/天/平方米区间。

　　高力国际表示，截至上半年末，上海核心商务区甲级写字楼市场平均租金环比上升2.8%，同比上升3.8%，至人民币9.1元每天每平方米。浦东核心区平均租金增速在上半年内持续高于浦西，半年环比及同比增幅分别为6.1%及10.0%，至9.6元/天/平方米。在浦西，平均租金半年环比仅上涨0.4%，同比下降0.6%，截至上半年末为8.8元/天/平方米。

　　仲量联行指出，由于浦东中央商务区的可租赁面积十分有限，越来越多的内资金融服务机构转向浦西。例如，一家国内金融公司在位于人民广场区域的永新广场内租赁了约2,100平方米。此外，位于浦西淮海路的上海环贸广场一期项目几近满租，二期写字楼近日开放展示中心，据介绍，目前潜在租户反应热烈。

　　买卖市场：大宗成交占据半壁江山

　　内资金融机构的活跃不仅仅体现在上海写字楼租赁市场。戴德梁行华东区写字楼部数据显示，相对于平淡的上海写字楼散售市场来说，上半年大宗交易更为活跃，以内资金融机构为主的总部型交易占据主流。2013年1-5月，大宗成交占整个写字楼销售成交量的约57.4%，超过20万平方米。　　 

　　戴德梁行董事、华东区写字楼部主管沈洁分析认为：“内资总部型企业或投资机构偏好在滨江购置整栋物业，作为总部自用或投资，企业类型多以金融保险、自有资金充足的大型国企或能源、矿产类民企为主，购置物业作为资产沉淀或资产配置。”

　　仲量联行亦指出，二季度，上海共有总面积达76,234平方米的3个项目开盘，去化面积已近三分之一，国内私企表现出浓厚的兴趣。例如，保利国际中心（35,164平方米）中已有64%的面积被去化，某内资民营银行以每平方米90,000元的单价购买了该项目18,800平方米的办公面积用以自用。受强劲的购买需求支撑，上海写字楼二季度成交量同比上升47%，成交价同比上涨3.6%。预计今年全年都将呈增长态势。