郭增利:南京市场阶段性过剩 一些项目“吃不饱”

　　一时间，购物中心似乎成为消费市场的主流业态，购物、餐饮、休闲等多元化的服务，让拥有悠久历史的百货业态也“惶恐不安”，很多项目为了赢迎合市场、吸引更多消费者，都先后进行了改造升级。

　　面对这一现象，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，购物中心的出现是城市化的产物。“城市发展给购物中心的发展奠定了基础，在中国有两类与城市有关的推动城市建设：一个是老城的复兴；一个是新城的开发。”

　　南京，作为江苏的省会城市，承载了除了经济、文化等职能外，巨大的人口压力，也给消费、购物市场提出了更高的要求。从去年到今年，南京开业和即将开业的购物中心项目多达十几、二十家。

　　高频率的开业热潮，给业界带来了思考，是否我们的购物中心在过剩？郭增利看来，这种市场表现为阶段性过剩。他说，截至去年底，国内国务中心存量3450家，未来增量还会继续上升。之所以出现该现状，实则是市场没有饱和，或者说“虚火过旺”，这是不太健康的表现。虽然大量项目的涌入，会分流传统商圈的压力，但同时也让一些项目“吃不饱”。

　　位于河西雨润中央就是个鲜活的案例。虽然顶着“中央商场”的头衔，但自从开业至今，一直门可罗雀，经营略为惨淡。笔者多次前往，除了餐饮类业态人气还算旺盛外，其他的业态品类人气都不算高，经营业绩自然也不令人满意。除了河西之外，江北、江宁也不乏这样的现象。

　　郭增利说，其实阶段性过剩的现象不只在南京有，在全国绝大多数城市都有存在。大量项目的涌入市场，造成了市场竞争的压力加大。但这给零售商提供了更多的选择，零售商为了安全经营的需要，不可能在短期同时开出更多的店。如此一来，就造成一部分待开业物业招不到商。“有些零售商没有选择某个购物中心，这个购物中心很可能会出现很多很多困难。如此，这是对购物中心专业能力的重要考验，非常的苛刻。如若长此以往，市场也会因此出现不同的分化。”他说。

　　郭增利认为，要解决阶段性过剩的问题，首先，政府和开发商就要控制投放市场项目的速度和节点；其次，开放商在项目前期规划时，一定要既考虑项目是否零售商的合拍，还要考虑与人口集聚的能力的组合，根据区域人口基数与消费水平等情况，合理定位项目和入市节点。此外，要增加与消费者间的黏性互动，通过调查了解消费者的喜好，把他们喜欢的品牌组合。再者，增加感受式消费体验，让购物中心真正与消费者达成良性互动，从而真正留住消费者。

　　或许阶段性过剩是当下不可忽视的大现状，但同时，郭增利也还指出，商业购物中心高度集中也是南京不可忽视的问题。他指出，虽然近两年，南京购物中心也走上了“对外扩张”之路，但新街口作为老牌商业中心的身份也一直不可撼动，中心消费过度集中。

　　“南京的商业很发达，很多购物中心在全国都有积极的影响力。但是不可忽视，南京商业布局也不够合理，新街口商圈单极化较为突出。”在郭增利看来，南京亟需改变“一头沉”的格局。虽然目前市场已经有多极化的群是，但多极商圈还需尽快成型。强化各个区域商圈，弱化、优化市级商圈，让副中心分流中心压力，双向配合从而带动整个城市商业的完善。

　　南京这几年商业购物中心在快马加鞭发展，放眼全国亦然。郭增利说，虽然中国商业市场发展已经经过了24载春秋，但整体的专业的系统还没有真正建立起来。随着城市化的发展、城乡界限的模糊，加上消费者对购物质量需求的提高，近年来商业尤其购物中心发展势头确实不小。

　　因此有人说，中国的购物中心市场已近进入了“春天”。对于这一说法，郭增利认为并不合理。在他看来项目产品不该被节点左右，想要做好项目，一定要细分市场研究，迎合市场需求。可能这个时机确实适合购物中心的发展了，但也不是所有的项目都能顺势而为。

　　那么，未来的购物中心市场又将如何呢？郭增利表示，市场还会继续放量。但因为社会经济的增长减缓，会让很多的开发商认识清醒，让他们更客观的思考购物中心他们是否真正能做。“适者生存吧，过去可能看到的更多的进入房地产，那么接下来可能更多看到的是退出房地产或者是通过各种合作的渠道。他们由于资源不足、资金不足、团队经验不足等限制因素，不得不退出。”他认为，过去更多的表现为单一发展的模式，而今后的市场可能趋于多元融合。开发商通过各种层级间的合作，让项目跟外部有优势的资源结合，从而把项目运作的更加精良，从而提高项目的平效。