世界之花假日广场荒凉绽放 商业巨无霸隐忧重重

　　(赢商网北京站报道)北京南四环榴乡桥的西南角、靠近德贤路西侧，有一大片正在开发的建筑群，这就是总建筑规模高达62万平方米的世界之花假日广场(以下简称“世界之花”)项目的所在地。在德贤路的另一侧，与世界之花相呼应的是一大片高层住宅楼群，目前住宅项目仍在施工，外立面和封窗工作尚未完成。

　　仍处于施工阶段的世界之花项目

　　放眼榴乡桥周围，紧邻世界之花西侧的是一处规模不大、正在建设的大红门油毡住宅，桥的东南方向是大片新开盘尚未入住的住宅，贴着四环以北的大部分区域则是石榴庄公园。这里，除了稀稀落落的机动车之外，路上少有行人，使正处在围栏施工阶段的、庞大的世界之花颇显寂静、荒凉。

　　赢商网记者从项目处了解到，目前项目在售的为二期，包括C4栋写字楼和地上右侧部分商铺，销售均价分别是18000元/平方米起、25000-32000元/平方米之间。此前销售的一期C1、C3栋写字楼和地下商业部分被告知基本售罄，且地下一层为一个10万平方米的大商场。在记者追问销售占比时，销售员表示，开发商也留了部分物业自持招商，如此一来，项目持有和出售的比例仍无从知晓。

　　业内一资深开发企业负责人对赢商网记者表示，如此巨大的商业项目需要巨额资金才能撬动，该项目没有住宅，开发商也想通过项目销售沉淀资金。然而，目前项目所处的西南四环商业发展不太成熟，体量如此之大其实暗含了很多风险。团队开发的理念和开发实力、区位特点、业态布局上也都会产生很多压力。

　　如此庞大的商业项目发展前景究竟如何?开发企业对项目运营的看法是什么?如何充实项目业态、保证充足有效的客流?带着诸多疑问，赢商网记者走进了世界之花，试图一层一层地拨开疑团。

　　蹩脚的区位

　　世界之花周围交通情况一瞥

　　北京，7月17日，一个极度闷热的桑拿天，赢商网记者从10号线宋家庄地铁站，很方便地转换到宋家庄公交枢纽站，并迅速乘坐上576路公交车，用了十多分钟时间坐了三站地，来到了德贤路北站。

　　虽然很顺利地到达了站点，但记者真正来到世界之花却并不容易。

　　下了车，以为按照地图导航会万无一失，却未料到，地图上错误的定位将记者带向了相反方向，耗时2小时左右、在德贤路往南(通往五环)的方向徘徊。最终，不得不通过联系项目方，沿着德贤路向北、通向四环的方向走，终于找到了世界之花的准确路线。

　　有失必有得。经过这次误打误撞，记者反而对世界之花周围的交通和环境有了比较全面的了解。

　　网络资料描述世界之花扼守北京南大门，紧邻得贤路，京沪高速、京津高速、京津塘高速、京开高速于项目皆在5公里范围内，与筹备中的首都第二国际机场相距不到30公里。

　　然而，记者实地考察发现，世界之花的交通位置有些蹩脚。它位于大兴区南四环榴乡桥南800米、德贤路与庑殿路的交汇处，桥上驱车行驶，通常要从德贤路往南方向找到出口行至辅路，然后向前掉头，从离四环口最近的桥下通道穿过，即可看见世界之花项目的所在。

　　从公共交通上看，虽然世界之花把5号线和8号线(南段处在规划中，预计2016年开通)作为对外宣传的重要优势，但实际上，项目到最近的地铁口都各自需要两三个公交车大站的距离。而10号线和4号线地铁方便到达项目的距离则相对更远。再加上项目处在四环立交桥需要绕行的出口处，其与地铁线优势显然失之交臂。

　　公共汽车交通配套也相对薄弱，离项目较近的公交站也要走出1000多米，且仅有576和599两路公交。

　　从世界之花沿着德贤路往南大概3000米来到德贤桥，才到了人口比较密集、相对繁华的街区。

　　而这段路之间，少有的住宅也仅仅是一般的、老旧的小区;稀稀落落的乡村小商业分布道路两旁，南城淘宝、天上天购物广场和东方美地亚(电脑城、家具建材大世界)算是该区稍具规模的商业，而它们基本都是低端的大卖场;此外，时而有乡间泥土小路伸向德贤路，一排排乡间瓦房和一片片快要拆完的民宅也一路可见……

　　这一切百废待兴的面貌，与宽阔、现代的德贤路似乎显得格格不入。然而，不搭调的不止这些。

　　在世界之花的东南方、德贤路的东侧，是一大片新兴高档住宅小区。其中，7月刚刚开盘的有高端住宅中冶·德贤公馆和档次稍低的弘胜·国韵村，据赢商网记者电话采访，前者销售均价目前待定，预计会在40000元/平方米左右，后者则为39100元/平方米。此外，首开保利·熙悦诚郡也大致在这个方向，目前尚未开盘。相对前三个住宅项目，紧邻世界之花西侧，目前同样在建的大红门油毡住宅项目档次更低，只有1344套房源的体量。

　　又一个蛇吞象?

　　世界之花周围商业多为低端卖场

　　很多业内人士听说62万平方米的商业体量都惊叹地咋舌，不禁发问，这个相当于三个西单大悦城的巨无霸似的商业地产航母究竟怎样运营?因为，在今天的商业环境之下，如此庞大的规模本身，已经成为了最致命的一点。

　　根据网络资料，世界之花建设用地面积200亩，总建筑面积60余万平方米，其中，地上、地下建筑面积各为约30万平方米，项目容积率为2.0，共有车位8000辆(含大巴车位110辆)，其中地上、地下车位分别是3500辆和4500辆。项目大致分为地下1层、地上6层，中间圆柱体建筑主要承载影院、KTV、电玩等，其被巨大的“U”形体建筑环抱，“U”形体最上面均匀分布着五处独立的楼宇，其中中间为酒店，其余4栋为写字楼。

　　那么，究竟是怎样的一家企业在玩转这样一个庞大的商业?

　　赢商网记者从网络上查找世界之花的开发商，却查到了两种版本。

　　一家是名为北京金色凯盛投资管理有限公司(以下简称“金色凯盛”)的民营企业，成立于2012年7月;另一家是名叫北京金色时枫房地产开发有限公司(以下简称“金色时枫”)，一家中型民营企业，注册资金3.2亿元，主要从事城市综合体研发、开发建设及后期商业运营和物业资产管理等，目前，其已经完成的商业项目，是位于大兴黄村的23万平方米的火神庙商业中心。

　　此外，金色时枫的前身是北京方正房地产开发有限公司，注册资本为8000万元，总建筑面积为24万平米的北京那尔·水晶城住宅项目正是方正地产开发，2004年对该住宅引进了华堂商场。

　　当赢商网记者和项目联系进行核实时，一位负责人表示，负责世界之花的公司就是金色凯盛，然而其并不愿多做解释。

　　赢商网记者另从权威渠道获悉，金色凯盛和金色时枫是属于同一家母公司的两家子公司，世界之花确实是金色凯盛操刀。

　　而当记者想要进一步了解该公司情况时，除了招聘网站上依稀的公司介绍文字，就再无其他了。如此少的介绍文字，连专门的公司官网都没有，世界之花的开发商背景开始显得神秘起来。

　　其实，在赢商网的一期每周下午茶活动中，金色凯盛的副总周兴国曾这样介绍该项目，世界之花用地并非土地竞拍获得，而是以文化立项的综合性产业用地，是一个住宅之外的产业地产，而产业的最终经营模式还是商业模式。与目前的高地价，动辄将近20年才能收回成本的长周期相比，世界之花的拿地成本相对较低，使项目可以违背商业的本质，靠持有型成本出租经营获取利润。如此，按照正常的投资回报率计算，8-10年可对项目进行回本。

　　然而，情况真的会是这样么?

　　周兴国曾很清楚地分析：“我们的项目比较特殊，没有回款来源，是纯商业，不能靠(自有)住宅救济”。而其所依赖的周边住宅项目，基本还未实现入住，况且在当今住宅市场浓烈的观望氛围之中，销售同样陷入困局。

　　上述具有开发背景的业内资深人士为赢商网记者算了一笔帐，就算当初地价很便宜，按照商业项目去做的话，不算后期招商投入，建筑投入也要4000元/平方米，如果再算上地价按每平方米5000元来计算，62万平方米的总投资也是个大数目。

　　他还分析指出，这或许是一个典型的蛇吞象，项目既然对外销售就说明它没有全部持有的能力，对资金回流还是有一定迫切度的。而且项目是文化立项，本应该是产业地产的项目其实走的是商业地产的开发模式，通过卖商业也可以做到像卖住宅一样资金回流，通过这样的资金沉淀反过来再去循环到商业可以缓解资金压力。

　　定位至今茫然

　　世界之花项目周围可见大片大片正在开发尚未入住的住宅

　　从62万平方米的体量来讲，世界之花已经远远超出了区域型的定位，可以说它的影响范围会突破南城辐射整个北京。

　　但在商业地产已经重新调整和洗牌的今天，世界之花的掌舵者却开始变得茫然。

　　周兴国曾对赢商网透露，他个人感受目前商业地产是“焦虑”、“求变”的状态。结合世界之花项目，他说：“这么大体量的商业里面装什么、应该怎么样来定位，说白了我自己也不知道”，“做体验式的综合体，都做吃喝玩乐游购娱全业态的，说起来都是很老套的。所以，我们在项目定位中一直在求变。”

　　然而这种变，周也坦然是有原因的。他说：“互联网改变了生活，网购改变了人们的消费模式，对实体商业产生了巨大的冲击。所以大家做体验式购物来规避电商，还要注意避免同质化、注重创新，这也是非常有难度的一件事。”

　　其实，赢商网记者从多位大型购物中心负责人处也了解到，2012年以来，全国实体购物中心受到了电商最严重的冲击，营业额持续出现下滑，传统百货业不再是购物中心的香饽饽，很多商业开始对业态重新调整布局。最近，很多大型的实体商业开始重新进行业态组合，服饰、日化、一般餐饮、电子、电器等业态占比开始下降，有的甚至直接撤场。

　　华远地产北京城市公司商业部商业管理总监李良楷就曾表示：“由于受到电商的严重冲击，2-3万平方米的实体商业还算容易调整和经营，而10-20万平方米的项目就已经是一个坎儿。”而这样一个60多万平方米新的、大型的商业综合体的难度，可想而知。

　　在世界之花项目销售人员送给记者的一份项目宣传页上，记者发现该项目要做成“世界贸易产品交流舞台中国文化产品展示窗口”，而从宣传页上其它的文字说明来看，项目想打造成“世界非物质文化展示发展中心暨竟成规模最大的旅游文化综合体”，而其最终的业态落脚也基本与商业一致，为“国际知名百货免税店、名品购物风情街区、国际酒吧、儿童教育娱乐”，最后加上的“旅游文化体验展示”、和一直冠以的“世界”都颇显得牵强。

　　赢商网记者从上述负责项目的人士处了解到，目前项目业态布局还没有敲定，也没有进行对外招商。他透露，关于项目业态定位等的一些新消息，世界之花预计下个月会进行媒体发布。

　　其实，网络上已经流传着一些顾问公司为世界之花所做的方案——项目定位体验式潮流消费基地或京南最具品质的国际化欢乐场，集娱乐、餐饮、休闲、购物于一体的智慧型、潮流体验式主题MALL。项目目标消费群定位乐活族，针对白领阶层、商务人士、企业商业精英层(企业家)、高素质的政府官员(政治精英)、专业人士(智力精英)、新型文化人、居家人士及其他。

　　在业态布局上，记者也查询到了两套方案。

　　一种是，设置世界之花珍奇动物馆，包括野生动植物馆、狮馆、水族馆等;欢笑天地部分则主要是大型娱乐、游戏区;水舞间则是一些大型舞蹈、魔术和极限艺术表演;环球美食城;MIXC(万象城)，包括面具街、维也纳大街、圣马可大街、哥本哈根街、赫尔辛基街、卡尔·约翰斯大道、创意街、伊斯坦布尔大巴扎、636大街·创意概念店等;名店城中包括精品百货、国际超级市场;世界顶级天幕剧院，集全球最大、众多特效于一身的圆顶形综合剧院、360度多媒体奇幻视听感官体验等。

　　另一种是，休闲购物综合区约为10万平方米，包括国际知名百货、时尚购物街区、品牌连锁超市、数码电器馆、主题家居馆、餐饮休憩、主题运动卖场;休闲娱乐综合区约为6万平方米，包括电影院/4D、量贩式KTV、电子游戏、儿童体验馆、儿童游乐中心、真冰溜冰场;国际文化商业区约为6万平方米，包括特色主题酒店、文化展演/会展、非遗展销体验区等;国际风情商业区约为5万平方米，包括商业步行街、酒吧餐饮风情街;商住SOHO公寓区约为9万平方米，包括4栋SOHO商住公寓楼宇。

　　最终，世界之花发布的业态版本与上面的文字会有多少出入，我们拭目以待。