云南城投董升浩：未来的商业可能是混合型的多元化

　　我谈自己的想法，城投公司云南的上市企业，成立五六年，主要以商业地产、商业综合体、旅游地产为开发思路，我们的综合体里边顺带做了商业地产，商业地产我们是很弱小的，需要跟各位专家的人士学习，但是我们现在面临的很大的机遇就是我们有很好的资源，需要跟大家共享，一起发展。一开始听的定位的问题，现在说到房价的问题。

　　公司的定位，跟所有的民企不一样，他有一些资源性的定位，比如说我们的小城中村改造，做中上坝的城中村改造，南边有一个非常巨无霸的项目，是具有政府社会性质的，也需要企业来定做，这个对我们压力非常大，我们一直在努力。但是从定位、策划的角度来说，还是有一些可以跟大家分享，因为商业定位，你的逻辑关系就是，商业和城市的需求感到，这个目前我们公司的一些部门，我们正在探讨的，大型的商业不管大小和城市规划逻辑结合起来，我们才能发展，不能是仅仅在地上，或者是南市区、中心区，他有品牌能力，招商能力可以做一个小的。但是如果的大的开发商城市运营，商业地产开发需要和城市规划、未来定位发展密切相关，才能有未来的立足点，我们不能只看到展示的现金流，我们是有一些劣势和优势，但是我们会看得更长远的发展，这个是国企背景的优势和思考。

云南城投董升浩

　　刚才听到商业公司、专家提到的针对单点心目的守正出奇，这个都是从博弈方向发展，我们现在做的项目，从小的点上还缺乏大的思维，但是我们从大的地方做一些考虑。从这两个定位上，逻辑到一个逻辑问题，一个大的逻辑节是城市未来空间发展，城市大定位结合起来。第二个是商业定位必须和消费需求，消费心理关系，人的欲望进行联系。我举个小例子，上海的K11我们都去看过，他和消费心理结合非常好，年轻人消费层次结构、业态布局非常灵动，效果非常好，但是这个东西能否复制也不一定。从小的地方说还是人类的消费需求，从我们以往走过的很多商业来说，从原来的社区百货，到现在的综合体、到未来的MALL，主体性的商业，这些主体性和人类的需求，和消费对象的结合，不是说我有答案，我也没有答案，我们正在做研究，包括心理方面、消费方面，社会学方面的这是我们的课题。大家结合现在的发展趋势，往来的商业消费，体验是目前公认的，如何体验，他的业态结合怎么结合，我们做综合体，我们从两个方面研究，一个方面是从产业业态，比如所我们现在看到比较热闹的创意性的和云南文化结合的艺术家的老的创库、新创库他们也整合商业资源，酒店、火锅店都进去，他吸取那个圈子里的消费人群，反过来，这个东西能否在大的商业复制？这是一个趋势，上还有的地方，很多弄堂改造以后，那种地方原来传统意义上是不能做商业的，没有交通等等，但是他是一个新模式，从人的消费心理来说，会有一种自然生长空间的可能性，这个可能性，甲方未来，甲方是靠自己的爱好，老板我喜欢这里，喜欢那里，这个中庭，最后做不下来了，找招商运营公司。南亚有自己的风格，招商公司也比较得力，前期是成功的，至少那个区域比较好，云南的本地公司还是缺乏管理，这也是后话。未来的运营管理，和商业消费需求息息相关。未来城市综合体，都要从人的基本需求，比如说我们现在在研究，比如说你的商业中间，是全天候的，你是否做24小时不夜城，或者是12小时，你从10点开门到晚上22点关门，你提供什么东西，星期一到星期日提供什么东西，我们自己在摸索，这个东西可以吸收很多原有业态经验，星期一我们是什么业态主力，星期二是什么人群，周末是什么人群，上午10点什么人群，晚上10点是什么人群。因为我是学建筑出身的，更多的逻辑关系我是从空间想象，如果延展开。如果你们考虑找商业公司，会给你们好的意见，这个更重要，而不是谈定位，定位是老板喜欢看到了就拿来，但是涉及到专业的建筑、招商等等，这些是老板无法确定的，而且他凭自己的爱好。  但是我们作为专业部门，怎么来整合，可以对未来的业态发生更大的变化。商业的空间，首先他的建筑量，动线布局，创造新的空间，建设本身他创造的场所就变成景点，人流就带来了。商业需要的就是人流，人流带来了财流，这个是有逻辑关系的。开发商做成一个景点是否可以？你如何把一些企业式业态，程式化的服务体系。现在大家在做的一个中庭可以有展览馆都不排除，未来的商业可能是混合型的多元化，一个是要请设计师，建筑方面要研发。第二招商，招商是老板被动式的，反过来，你把这个业态想好以后，或者前期你有一个主体性概念，这个是多元化，他会自然生长，他是动态的还是不能解释的。

　　关于降价的问题，对我们公司压力分两个层次。一个是目前我们降价，有一些差异化的决策造成的，这个也很正常在市场经济里面很正常，当然和国家的政策相关。我们的降价是对政策和市场信心不足造成的，政府的所谓的房地产控制政策是不合理的，限购等等，是没有按照市场规律。所以我们从这个角度来说，我们其实不操心，我们做的产品，刚才冯总说的，我们做的产品是面向市场化的，我们自己有这个思路体系，我们的定位是有这个逻辑关系，而不是靠价格，价格短期行为。因为我们城市运营商为主，我们有大量的土地，有些土地证还在办理期间。二级市场，我们现在存量非常大，100万平米，我们还是深耕本地，做一些差异化发展，从长期来说，房价的稳定和经济的稳定是相关的，不能简单的说今天5000多、6000多。作为资产价值怎么挖掘，这是专业做这个项目，我们类似国有企业要生存下去也是要考虑的。我们跟电商也有合作，做一个大的电商物流平台。有些东西可能政府没有看到，政府的出发点高层领导的出发点和中层的没有对接起来，你说省政府出发点一个层次，相关部门是另外一个层次。希望通过国有企业的做法进行互通，未来把昆明的商业氛围、市场大家共同经营。