资深地产人陈远龙：住宅价格下降预示未来商业不看好

　　因为我对商业地产理解比较多的是地产板块，不管是梅总、吴总都提到，商业地产属于城中村改造挤出来的一大块市场，而这个市场伴随城中村改造发展过于迅猛，1400万对昆明来说不是700万人口所能消化的。房价下跌，对整个商业的影响，从几个月前天宇澜山第一个跳水，到最近的云南印象、金尚等等。这里有一些是主动降价，比如说城建，他通过内部团购但是金尚是没有办法，只有这招，大家都知道，不管是俊发、城投、城建，他们作昆明板块拿地，最近几年有大量的，一个项目可能就20%、30%的面积都是商业，是被逼着做的。住宅对一个项目是现金流，很多城中村改造的项目利润就是商业，项目运作完了以后，这份商业是自己的，这种情况下，很多新兴起来的开发商，可能有资产持续运营的能力，对于这些人来说，他可能只有持有，持有是他作为开发的，是他不愿意看到的，就存在现在很多城中村综合体，可能很多项目会面临销售，这种情况下，对目前整个商业的影响，对后期的影响有两个方向，一旦住宅价格下降，带来就是对商业预期不看好，对持有性物业和销售物业分配预期不高，这主动为商业定位给出了出路。因为不同的商业需求对物业的条件要求不一样，对综合体这样的亩，一般不适合销售，对于能销售的，基本上是上临街，商业进行细分，后续对商业的土地利用出现了 自我的分流，我觉得房价对商业利益是第一点。第二对商业资源来说，比如说刚刚谈到，昆明那么多资源，百货就那几个牌子，大家都抢，最后导致品牌溢价，几年前我们谈超市，当时谈的时候是人家求着你，后边是几加开发商求一家超市，由于这种商业项目对有限制的销售过于旺盛以后，对资源的分配都是往良性发展，而且价格下降对商家经营的扩张也是有好处的，包括三四年以前，那个时候龙江雅苑那种项目的临街商业卖4万一平米，我们当时很惊讶。他的物业回报的要求很高，他经营压力非常大。价格下降以后对商业的影响，实际上 就是对商业提供了一个可能更适合商业发展的环境，我觉得从商业经营的层面来说，可能这是好事，但是这对开发商，尤其是企业主来说不是好事业，毕竟我的项目利润在缩水，包括现在下马村的项目，几年前开始拆迁，谁都想要，一听说几十万方商业，谁敢要。

　　以后商业的发展，希望开发商不是那么封闭，昆明现阶段所有城中村大部分都不好，可能这个过程中寻求一些突变，寻求一些股东合作，股权合作，从而把商业在一个封闭的环境下，尤其做商业运营、招商这一块，可能会是一个好的趋势。毕竟，因为如果脱离资本的限制，开发单位所有商业物业要求是高的，我们以前做樱花语的时候，租金到150，但是周边支持不了150。要求有那么高，但是招不进来，还说你能力不行。梅总他们走的不同路线，他讲的奢侈品免税店，他走的是综合体以外的，属于蓝海竞争策略，综合体在昆明竞争非常激烈，他跳出这个范畴，另外一个产业的高溢价，他是用这种思路，因为他项目的本身条件不适合做城市综合体，但是从另一方面来说，他引入新的商业经营理念，是对现在综合体，尤其商业思路的打开，包括我们曾经讨论过的儿童产业，旅游商业地产，包括养身的，这些都在综合体外围派生，到目前为止，尤其是开发商之间都在考虑，哪一种模式对我的物业价值增长最快。我觉得，梅总属于思路领先型，鲍总属于资源战略型，昆明的商家我掌握了资源我就有话语权。其他人怎么玩儿？这是一个课题。