地产商转型趋势：进军海外、打造金融版图、玩转轻资产

　　进入弱周期的中国房地产行业正在转型。

　　一方面，国内市场日渐饱和，欧美等市场正企稳复苏，越来越多的房地产商把目光投向海外，且积极打造金融版图。

　　另一方面， 当主要依靠重资产投入的、房地产开发传统方式遭遇宏观经济挑战，地产商们纷纷转向一条“轻资产”的变革之路。

　　梳理之后发现，原来“轻资产”化之后的房地产公司，依然可以爆发巨大能量。典型的例子是，地产开发商花样年旗下的物业管理平台公司彩生活近期登陆港股市场，其市值一路飙升，一度曾超越其母公司。

　　房地产企业出海之后怎么玩儿？“轻资产”化之后又面临怎样的挑战？

　　出海房企筹划金融布局

　　房企走向海外，拼接出的首先是全新的金融版图。

　　万达集团董事长王健林在该集团7月16日的半年工作会议上表示，要在今年三季度注册成立万达金融集团，且已在与一些国外金融机构接触，1到2年内，万达在海外金融产业方面就会有大动作。

　　王健林称这是万达实现新的转型的要求，也是万达打造的新的支柱产业和新的利润增长点。

　　事实上，万达并不是试水海外金融的第一例。2013年，万科就已携手铁狮门。尽管当时二者是共同开发旧金山的房地产项目，但值得注意的是，铁狮门，除了是世界一流的房地产业开发商、运营商，还是世界一流的基金管理公司。

　　万科总裁郁亮曾指出，在商业地产、持有物业经营上，万科在向铁狮门学习基金式管理。

　　热衷于并购的复星，也在今年先后大手笔购买了日本的IDERA资产管理公司以及葡萄牙最大的保险集团。对于复星的这一金融布局，清华大学房地产校友会副秘书长王刚给予了积极的评价。他指出：“在国外，保险公司是重要的长期投资房地产的资金来源，通过这样的手段，可以进行长周期投资。”

　　地产商出海，为什么热衷搞金融？原因在于，海外多元的融资渠道和低成本融资方式，天然地给中国房企提供了一种金融化手段。

　　全联房地产商会会长聂梅生介绍，在美国，开发商在股权投资中投10%已属难得，基本靠融资解决，股权部分占40%，债权部分由美国的企业（中资企业也可参与）进行开发贷招投标，最后根据各个银行提出的竞标而定。竞标的情况下，利率只有2.5%。

　　在这种情形下，不同于中国的地产公司，美国的综合地产开发商全都是轻资产公司。

　　万科在与铁狮门的合作中，已经享受到融资红利。这个位于旧金山的豪华公寓项目，总投资约为6.2亿美元，其中万科提供1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分均通过债务融资覆盖。

　　绿地也以另一种方式获得过低成本融资。

　　2013年，绿地收购美国洛杉矶中心区大都会的项目选择了与亨瑞集团（全球最大的美国移民地产投资商）合作，后者利用夹层融资将当地银行的贷款利率下降到最低。据了解，绿地一期公寓项目的1亿美元债权融资已经完成，预计总的融资额为5亿美元。

　　据亨瑞集团董事长邹亨瑞介绍，绿地凭借夹层融资，还可向银行获得更低成本的第一顺位贷款。

　　轻资产的N种玩法

　　充分利用海外融资渠道，是房企轻资产转型的关键一步。但轻资产的实现形式远不止如此。郁亮指出，轻资产模式是房地产企业在互联网时代的新课题。

　　老大万科引入了小股操盘模式。也就是说，万科在合作项目中不控股，而是通过输出品牌和管理进行轻资产运营，将资产变“轻”。

　　此前，在接受21世纪经济报道记者采访时，郁亮表示：“我们小股操盘就是学习铁狮门的，铁狮门是操盘赚钱、经营也赚钱。学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的投入来给股东创造更多回报。”

　　伴随着小股操盘，万科的重点也逐渐转向运营，执行副总裁毛大庆将万科的商业地产模式定义为六个字，即“轻资产会运营”，在与王石探讨“万科到底以后要发展成什么样的公司”后，他们得到的结论是“城市综合配套服务商”。

　　今年以来，万科出现高管岗位调整。针对这一现象，北京兰德咨询总裁宋延庆分析认为，调整是必然的。他说，万科原有的运营与管理体系虽然经过多次优化调整，但仍是基于住宅开发、重资产而形成的，既然要转型城市配套服务、轻资产运营，那么运营与管理体系就要服务于新的战略及经营模式、新的产业链布局、新的管理架构和组织结构。

　　以社区增值服务为盈利模式的彩生活则提供了另一种思路和成功样本。

　　今年6月30日，房企花样年物业管理公司彩生活正式在港交所主板上市，成为首家物业管理类上市公司。

　　它给投资者讲的故事是：彩生活是一个“社区服务运营商”，思路是把传统的物业公司通过互联网基因重组，将实体社区变成基于大数据的互联网平台。

　　这套逻辑显然把中了市场脉搏。上市不到1个月内，彩生活的市值一度超过其母公司花样年。

　　花样年总裁潘军曾直言，房地产市场的下半场，拼的是多元盈利模式和轻资产运营管理能力。 他表示，未来彩生活收入不会主要依靠物业服务，增值服务会成为利润的主要来源，该项服务的毛利率会高达98%以上。

　　金地集团董事长凌克也指出，原来开发商侧重点大多在于住宅项目，物业管理没有受到重视，也未在这一领域取得成功；而事实上，住宅项目所涉甚广，衣食住行，养老等等，尤其是针对解决老年人的孤独问题，开发商可以考虑提供娱乐休闲方式，未来可挖掘空间很大。

　　这一思路的本质是平台化，即以地产开发为中心，向产业链上下游拓展。地产商搭建互联网平台的一个突破口是社区服务平台，而在社区服务之外，还有养老、文化旅游等多个领域。保利地产董事长宋广菊指出，保利已经进入商业物业、养老产业和旅游地产等领域。

　　重视运营，转向社区，这些趋势将使得传统房地产行业仅靠卖房子赢利的模式，扩展为由销售收入、运营收入和服务佣金三驾马车拉动。

　　伴随盈利模式转变的，还有与之配套的房企制度变革。

　　去年以来，从造访互联网龙头阿里、腾讯，再到互联网颠覆传统手机行业的小米，郁亮在积极学习互联网思维。

　　这一番大张旗鼓的拜访和学习过后，万科推出事业合伙人制度。具体而言是跟投机制和员工持股。其中，跟投机制是指除部分特殊项目以外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资。

　　万科董秘谭华杰曾指出，在轻资产转型趋势下，钱不再重要，但人变得格外重要，这一制度的推行正是为了更好地留住人才。

　　无独有偶，复星同样提出了事业合伙人制和跟投机制，复星地产总裁徐晓亮称：“这能使得投资团队与股东利益一致，推动投资平台的长期可持续发展。”