沈阳商业地产不疯不成魔：空置率高 新型购物破茧成蝶

　　726万平方米！购物中心空置率达19.62%！沈阳商业地产疯了！

　　去年央视一哥亲自为盛京号脉。诊断书中：“一边是建成的购物中心大量闲置，一边是新的商业地产项目不停上马，”正式宣布沈阳商业地产已病入膏肓。

　　有病咱就得治，伊势丹等传统百货在沈阳的谢幕，也预示着沈阳商业地产涅槃日的临近。未来沈阳商业将经历一个艰难的转型期，治病会很痛但未来却很值得我们期待。

　　【变疯】体量大、空置率高 沈阳商业地产病入膏肓

　　沈阳购物中心的数量在世界都是叫得上号的，但可惜沈阳却没有被贴上“购物天堂”的标签。原因之一便是沈阳商业地产在品牌以及业态形式上都过于单一性，同质化严重。就拿金廊举例，沿线商业综合体已超过20个，而短短7公里的青年大街上，有超过150家的奢侈品店。除此之外，电商也在逐渐改变购物生活，天猫的狂欢，却造成了商业地产的新挑战。

　　其实，不单单是沈阳，一些二线城市在上半年也出现了类似的问题：空置率连连攀升、租金连连下降、购物中心扎堆、千人一面。于是在整个房地产市场都处于敏感的时期，新华社撰文“挤出商业地产政绩泡沫”就更加发人深省。文章指出，商业地产项目异常火爆背后，是地方政府的畸形政绩观在推波助澜，似乎一个城市没几个“高大上”的购物广场就面上无光。在当前的房地产变局中，各方要对商业地产风险高度警惕，尤其要大力挤出商业地产中的“政绩泡沫”。

　　但如果问沈阳商业地产会就此崩盘吗？答案是否定的。纵然沈阳商业地产有诸多问题，但全盘死掉是不现实的。

　　一方面，沈阳周边的城市诸如本溪、抚顺、铁岭的商场或者购物中心，基本还是百货形式的存在，这些城市里面的一些购物需求是需要沈阳来满足的。DTZ戴德梁行相关统计，这部分外来消费者将占到30%，将这部分消费者加进去，那么在沈阳每个人将有0.7平的购物面积，虽然这个值在国内来看是属于比较高的一个水平，但却也在比较合理的发展空间内。

　　另一方面，诚然沈阳商业地产供量属于过剩状态，但这只能说是新型商业模式转变的前期阶段。DTZ戴德梁行沈阳及大连公司物业及设施管理部高级助理董事马丽丽认为，“我们在看待一个商业项目的时候，无论是商场还是百货，不仅看做是物业，更是一个地产，从投资人和持有人的角度去衡量的时候，衡量好坏的时候会从生命周期的概念，不是一个时点，对于所有的投资人来讲，他会考虑在我拥有这个生命周期的整个过程，或者在其中一段过程中是不是一个好的地产，是否带来了投资收益的最大化，这是一个内容，崩盘论是一个时点的概念，从这个角度去评判其实是不合适的。”

　　【成魔】体验式、社区型 新型购物方式破茧成蝶

　　尽管商业地产问题诸多，但上海K11以及北京芳草地体验式购物中心以及万科购物APP“住这儿”的异军突起，为众多迷途中的小鹿指引了方向。

　　“体验式业态或许可以解决商业地产同质化问题，使商业地产生命力得到保障”，业内表示，“商业地产环境应该带来的是这种感受--在商业环境里面，有一种其他地方、其他方式不能获得的生命体验。商业地产不能只是一个卖东西的场所，应该是一个消费时间的场所，是生活方式的引领者和创造者。我们还在从中国制造转向中国创造的过程中，商业地产也在山寨，自己的东西非常少。这是我们需要注意的地方。”

　　在沈阳本地，开发商们也在马不停蹄的寻找突破口，芒果城就是一个例子。

　　阳光100置业辽宁有限公司市场部推广副经理张月媛在接受采访时这样说，“都说沈阳商业过剩，但这只是相对而言，并非绝对。虽然我们看过很多综合体，卖东西的比买得还多的场景，但是也有很多白领周末还是不知道去哪逛。新时代，如何迎合消费者们的购物方式，是开发商需要思考的。”

　　据了解，阳光100目前在做一个新的尝试，告别高大上，重点突出气质。“我们想做小众一点的，小资有情调，小清新小文艺这样的街，像北京的南锣鼓巷，上海的田子坊，成都锦里这种有个性时尚的创意小店即使不买东西，走一走也很开心 ，像这样的街沈阳并不多，如果能做成，相信能突破这片红海。”