每周下午茶26期：赢商品鉴团走进中粮万科长阳半岛

　　（赢商网北京站报道）7月19日，《每周下午茶》第26期暨赢商网专家品鉴团走进中粮万科赢商网长阳半岛广场(以下简称“长阳半岛广场”)项目，展开了“京西南‘新商业格局’研讨会”暨“走进京西南——长阳半岛商业格局新趋势探讨”。

　　作为京西南新晋的商业力量，长阳半岛广场势必会搅动房山区现有的商业格局。据赢商网记者现场了解，该项目目前正在施工，外立面已基本形成，预计2015年5月对外营业。项目西南行车20分钟左右是该赢商网区区域型购物中心——首创奥特莱斯，其附近还分布着华冠天地、国泰等更为老牌的商业，西北方驱车20分钟则是比较成熟的云岗商圈。

　　如何在商圈中脱颖而出，做实社区Mall的同时向区域型项目发展，赢商网北京站专家品鉴团中粮大悦城推广部副总监文娟、绿地集团市场推广部区域副总监胡溢彦、华远地产北京城市公司商业部商业管理总监李良楷、北京华联商厦股份有限公司总部租赁四部燕霞、乐成集团资产管理部总监黄真、北京泉政控股商业运营管理部招商主管张巍等专家团成员现场支招项目方，提出了丰富、专业的意见。建议万科加强和做好儿童、餐饮业态，加大比例；做好路引，降低蹩脚的高速地理位置带来的干扰；充分发挥地铁交通优势;在宣传推广上要精准、到位；尤其是不要盲目贪心，踏实做好社区Mall之后，稳步向区域型购物中心方向发展。

　　（以下为本期活动的文字实录）：

专家团走进长阳半岛广场对项目进行现场考察(赢商网 刘华 摄)　　

　　北京万科商业运营管理有限公司副总经理 李敏：

　　下面开始今天下午的研讨。

　　今天我们的主题是“关于京西南新商业格局研讨”。从北京整体的商业布局来看，京南和京西相对于京北、京东要稍微落后一些，在这里有一大片新兴的开发地，需要商业团队更多的努力，才能在新兴区扎下根去。这个话题我们内部也一直在讨论，希望能够跟各位朋友坐在一起研究，在这种新兴的地块做开发的时候商业如何做、京西南的商业如何做。

　　今天，我看到有绿地的朋友，我相信将来还会有很多企业在这里拿地。我想跟大家一起探讨如何打造京西南的商业格局，希望大家能给一些启发。

中经联盟(九源国际)商业地产专业委员会暨赢商网北京站专家品鉴团

与中粮万科工作人员合影(赢商网 刘华 摄)

　　    首先，我们先简单地把半岛广场整个周边的情况，以及半岛广场的一些经营思路和定位规划做一个简单介绍，然后大家再共同讨论相关的话题。　　   

　　（播放宣传片）

　　中粮万科半岛广场项目运营总监 张维栋：半岛广场项目的北边是地铁房山线的长阳站。万科跟中粮共同合作，拿了三块地，在这里建了半岛广场。我简要给大家介绍一下这个项目。今天上午的流程是主要参观项目，包括介绍我们区域的情况。下午我们集中在这里进行交流。

　　下面，我分四个部分来介绍一下这个项目。（讲解辅有PPT）

　　前两天我们分享了我们对房山和北京的看法，也是由大到小。我们强调了，北京是一个特殊的城市，要先了解北京，才能了解房山。北京是一个资源密集型的城市，这个资源不是指的固有的矿业、自然资源，更多的是指社会资源。211重点大学北京有25家，985的大学一共50多家。医疗、教育等等所有的资源都集中在北京。

　　整个北京的趋势大家都感受到了，核心区的资源已经饱和了，无法承载，城市呈现了外扩、摊大饼的发展方式，所以现在北京市重点发展几个卫星城。这个图中的几个箭头，也是符合政府规划的趋势。从这几年看，南城新供应的土地和发展的趋势要猛于北城。我们认为南城最核心的三个地方是：房山、大兴、亦庄。房山和大兴从2012年开始，土地出让是最迅猛的，这两个区能占到北京市的50%左右的土地出让。房山线在2012年就已经开通，接驳到郭公庄的9号线，可以直接到达我们项目的北侧，距离我们项目大概1.2公里。

　　今天来的这些嘉宾，大部分都是从北京万科中心坐大巴过来的，从四环上到五环，或者从四环直接走京港澳高速，从13出口出来，拐到长阳，我们距离五环大概9公里的距离。另外一部分嘉宾是从京良路穿过来，可以直接到达我们项目。以后，房山线会有东扩和北扩，对整个区域的交通是比较大的利好。往北扩是接驳到10号线，政府的规划是已经放出来了，会增加两个接驳站，我们可能不仅仅是在郭公庄这里换乘。同时，北京第二机场的建设已经明确了，第二机场在中轴线南侧已经明确是要开工建设了，对整个南城也是很大的利好。

　　我们整理了一些数据，首先是GDP和人均GDP，还有社会消费品零售总额，我们想说明一个问题，北京还是处于比较大的发展水平。北京市GDP大概是在15%、16%左右，房山作为新区，基础条件比北京市区主城区要弱一些，但是在交通发展方面增速是非常迅猛的，大概保持在21%、23%的增长速度。

　　下面我简单介绍一下北京万科。

　　北京万科已经是连续四年过100亿的地产公司，我们也将在2014年上半年就冲击百亿目标。截止到2014年5月份，我们已开发建设的项目是34个，目前在售项目是14个。万科集团第一个购物中心项目是金隅万科广场，在昌平的核心区，北京的中粮万科广场是北京万科开的第二个大型集中购物中心，在明年年初会开业。目前，我们拥有的持有型物业的资源大概是200亿。

　　我们北京万科的商业部分目前在北京内有六个项目：金隅万科广场13.8万平米，在2013年底已经开业。七里渠项目约5万平米，2017年底开业。台湖项目的集中商业项目，约2万平米，2016年开业。住总万科广场项目在亦庄旧宫站地铁上盖，9.6万平米，2015年年底开业。大兴核心区的集中商业项目，约5万平米，2017年开业。我们今天来看的半岛广场预计2015年初开业。

　　万科的建筑形态是多种多样的，一方面是由于土地出让条件造成的，另外一方面，我们还是希望商业项目里边有个性化的东西在里面，所以各种形态都不一样，我们找的也都是国际知名的设计所来设计的，所以建成以后都是地标性的建筑。

　　大家现在的位置是在我们起步区的核心区，我们万科所有的项目大概可以沿着地铁线去看。（PPT继续演示中）我们一共是七个项目，没有把绿色公园算进来。七个项目是：金域缇香、长阳天地、长阳中央城、金域公园、长阳半岛、绿色建筑公园、新里程。累计在房山片区开发面积近200万平米，开发金额超过300亿，已办理交付超6000户。未来整个房山万科是两万多套左右的项目，预计万科的业主大概会有六七万人。

　　再说说房山项目的特点。我第一次来这边的时候，是跟我们公司的肖劲总一起过来，只能看到几个高架和塔吊，什么都没有。那个地方这里一片荒芜，谁能想到三四年之后，我们在这边已经打造出来了一座城。这个项目（万科中粮长阳半岛）是我们万科目前包含业态最全的项目，长阳半岛大概就有100多万平米，包括教育配套、医疗配套，比如北京小学、北京四中校舍已经建设完成，马上要交付，9月份就要开学了。还包括一个三甲医院，目前还没有开工建设。将来会配套非常完善。

　　在这边的产品线也是最全的，有普通的住宅、普通的商铺，在项目广场的东侧有LOFT，还有商办的别墅类项目，还有商铺，同时还有工业化项目。如果大家对万科体系熟悉的话，在长阳半岛里面全都能看到。

　　聚焦到我们项目上，我介绍一下整个地块的情况。从城里过来，主要是两条路，京港澳高速，从19B口出来就是走到京良路，京良路的北侧是中央城的项目，这边有一个建工的项目，已经建成。我们中粮万科拿了三块地，1、3号地已经建成，基本上已经入住了。我们项目所在地是5号地。整个地块看起来，开发环境在两年内会全部结束。

　　我们项目的情况，用地面积4万平米，建筑面积12.8万平米，地上8万平米，地下4.6万平米，停车位大概630个左右，品牌数量160个，主要业态有冰场、影院、超市，这是主要业态，此外还有零售、餐饮、儿童主题、娱乐等等。

　　这是鸟瞰图。整个建筑，这边是阳光岛，中庭是彩虹谷，最宽的距离大概60多米、70米，我们会在中间做很多活动，还会布置很多大型玩偶。冰场是在三层。在屋顶有一个比较漂亮的屋顶花园，可能还会做一些屋顶书屋。

　　这是我们主要的合作伙伴，跟昌平一样，我们用了一些国际非常知名的设计公司，比如新加坡的CPG，FAKE工作室会跟我们长阳半岛有更深的合作，我们会推出一些主题的玩偶等等。

　　周边的人口情况。这是以我们的角度统计的，不一定特别全面。现在已经入住的人口大概七万人，新增项目已有人口大概4.7万，未来待开发的有3.5万人，当然这里边不包括未来还要新出让的土地，每年房山区还有新的土地出让。同时在良乡大学城，在5公里的半径范围内，大概在大学城流动的学生人口有9到10万，理工大学前两年在这里投入使用，工商大学是前三年，当然这些学生是相对有流动性的。大概来看，在我们项目5公里范围内会有25万人，当然目前看也就十几万人的规模。

　　绿地的商业项目（房山绿地缤纷城）在今年年底就会开业，房山绿地缤纷城也在京良路上，它更靠近城区一点。已开业的华冠天地、国泰、首创奥特莱斯，常常都是人满为患。中粮万科半岛广场是在2015年底开业，首开熙悦山的面积是20万平米，金地朗悦大概2万平米。

　　已经开业的奥特莱斯前两天把停车数位改成了2000个，我感觉停车位还是不够的。商业面积15万平米，里面引进了一些国际知名的奢侈品牌，当然也有一些大量的快消品牌在里面。房山绿地缤纷城今年年底开业，建筑面积大概5万平米。京良路再往西走是华冠天地，总建筑面积是两万平米。这几个项目跟我们既是竞争对手，又同时形成了非常好的购物环境。

　　我们的定位还是比较接地气的，属于中档，比较贴近老百姓生活，也是房山区唯一的休闲生活中心，主力定位是“时尚、家、乐园”。

　　简单说一下我们的平面。地下二层是车库和永辉超市，永辉超市是B1、B2。一层几个角落是几个大的主力店，H&M、优衣库、必胜客。永辉超市在一层会给它留一些商业门脸。二层把角是做了一些改造，增加了一些餐饮面积，整个二楼也是以时尚、快消为主，相对一楼是属于店面比较小一点的。一楼、二楼是以零售为主。三楼主要是1/3、1/3的样子，主力店占1/3，主要是餐饮，阳光岛区域基本上是儿童娱乐的业态，现在儿童娱乐业态基本上已经定下来了。四层全是餐饮，已经一片红，便宜坊已经定了，还有呷哺呷哺也已经定了。整个餐饮占30%左右，服装是占22%，超市占比也比较大。主力店占比比较高，大概占35%。

　　中粮也曾经开发了大悦城一系列的购物中心，上次我们去烟台看了一下大悦城，确实是非常有战斗力，能在那么紧的情况下，把商场开起来，而且人流量非常大，而且我们是周二去的，还不是工作日。我们跟中粮虽然是在合作，但是也是互相学习。

　　我们这边有永辉超市；房山区最好的影院幸福蓝海影院一共八个厅，其中一个为巨幕厅；我们还有一块真冰滑冰场；有知名的餐饮，像便宜坊、新辣道、汉拿山、望湘园等等，而且很多品牌都是首次进房山。同时，我们还有很多儿童体验业态，也是首次进房山。

　　李敏：刚才我们从地产到商业地产，到房山项目，包括我们跟中粮的合作的项目，都给大家简要介绍了一下，算是抛砖引玉。中粮万科在北京做的开发，包括商业项目的经营思路，都梳理了一下，大家可以提一些问题，包括对我们介绍当中认为有什么问题，也可以提一提，同时我也非常希望能够得到各位专家的指导，让大家看看我们在经营上、在整体运作上有什么问题，也可以给我们提出来，大家共同探讨。

　　 绿地集团市场推广部区域副总监 胡溢彦：非常感谢举办这样的活动，把我们大家聚集在一块来聊商业。

　　这个项目从先天条件来讲是非常好的，体量，包括我们上午看的动线，都很好。刚才张总介绍了项目的定位和范围，我当时觉得我们可以把视野再放开阔一点，我们是不是可以面对全市？

　　第一，我们的体量足够大，我们的业态足够全，而且里面有一些亮点的业态，所以不应该仅限于房山区。

　　第二，不要把房山绿地缤纷城当成竞争对手，我们从来没有把万科半岛广场当成竞争对手，如果一定要拉在一起的话，我们要做的就是共同来营造京西南的商业氛围。因为我们的体量比半岛广场要小，我们是5.5万平米，万科是13万平米。所以我们是完全不一样的，但可以互补，形成一种良性的商业氛围，这是我们一直以来在内部也好、对外也好，统一的想法和说法，我希望我们共同打造京西南的商业氛围，这是我们共同的目标。我们也非常有信心，会做得非常好，我相信万科也非常有信心来共同打造京西南的商业。

　　谢谢。

　　李敏：谢谢胡总。

　　胡总刚才提到的确实很对，其实打造京西南商圈是需要我们大家共同来营造良好的经营氛围。在做半岛广场经营之初，我们是考虑过我们周边的一些项目，我们还是希望错位经营，通过这种错位经营，其实是提高整个项目周边的商业氛围。我们有华冠店，还有奥特莱斯国际名品店，还有绿地缤纷城很精致、很小巧的购物中心，再加上大体量的独一无二的京西南的品牌的介入，其实我们是可以合力打造长阳商圈的。

　　我们原来在做规划的时候，也考虑过几个商圈的竞争，比如云岗商圈、良乡商圈，其实这两个商圈对我们目前的商圈是竞争力比较大的，而且它们是原来的老牌商圈。再加上云岗商圈那边整个经济购买力，其实是比我们目前的商圈要高一些的，这也是我们前期在调研当中做的。

　　我们是希望半岛广场项目能够辐射到西南四环以外，我们不敢往四环以里走，恐怕西单大悦城这些地方我们目前是竞争不过的。从目前的状态来看，我们还是从京西南的四环以外，一直到京西南的六环，这个是需要我们大家共同努力做的。

　　其实不光是长阳片区的项目，还有宜家、宜家离我们相对也近一些，那可能也是对我们京西南区域影响最大的。

　　所以，在未来我们也希望跟绿地一起、跟首创奥莱一起、跟华冠一起，我们大家一起坐下来研究怎么把京西南商圈做起来，形成整个京西南的长阳商圈，那是需要我们合力打造的。以后如果有机会，还是要组织我们商圈里的商家坐下来，真正研究我们这个商圈如何做大做强，来和京西南其他片区的竞争对手来分这个市场的蛋糕。谢谢胡总。

　　赢商网销售总监 桂雪飞：我代表云岗商圈说一下。

　　我是住在珠江御景，是2006年的时候搬过来的，因为周边没有商圈，更多的是去良乡的华冠和国泰，购物环境，品牌组合，促销活动等各方面都不是自己所需求的，如果想购买东西更多的时候是去万柳、金源、西单等商圈。

　　后来，首创奥莱的开业，相对年轻或者有一定购买力的年轻人，就去那儿比较多，但是去那儿比较单调，基本上是运动的几个品牌、阿迪达斯、耐克或者依恋等等，也就逛逛这些店，但是其他店是逛不了太多的。因为带着小孩，楼上有一个儿童的综合体验店，把小孩往那一放，逛街完了之后再回来接小孩。从需求来说，给孩子买东西比较多，比如GAP是比较大的综合店，男的、女的、小孩的都能买得到，其他的就没有这么全。

　　刚才我也看了项目，我觉得咱们最大的竞争对手应该是奥莱店，虽然说是错位经营，但是奥莱店是最大的竞争对手，因为很多人有那种习惯了，比如从云岗开车直接就下去了，要来这边的话需要绕一个圈过来。我想说的是，这个项目开业了以后，怎么能把云岗商圈的客人真正引流到这个项目，这可能是后期需要考虑到的。

　　再一点，咱们项目特别好的是互动的内容特别多，百货类相对占比小一点，儿童和娱乐的内容比较多，因为这边主要是以家庭为主的客户群体，所以如何把大人小孩照顾好了，还能吃好，这以后是咱们整个长阳商圈需要考虑的问题。

专家热议京西南“新商业格局”研讨会现场(赢商网 刘华 摄)

　　李敏：看来雪飞是可以代表云岗商圈的，也确实给我们一些启发。之前，我们确实在考虑交通的问题，从整个交通来考虑，我们是想如何把附近几个商圈的人吸引过来。另外，这个项目需要从京良路转过来，再转弯再过来的，所以我们将来会在购物班车上、在交通路线上还是要想一些办法，还是要解决这个问题，这确实是我们现在面临的比较大的问题。

　　桂雪飞：如果真是有班车的话，因为华冠他们也有班车，但是他们班车回来的都比较早，4点来钟就没有了，但是以家庭为单位的购物一般都是延伸的时间比较晚一些，比如八九点钟。我们小区的朋友一般都是开车，开车怎么走，最好有路引，这是比较重要的。

　　李敏：我们在做定位规划的时候，包括品牌引进上，大家刚才已经看到了我们的业态占比，我们的餐饮占到了30%，体验型生活配套类的占到17%，再加上小的服务类的，整体占比会到50%。而且，我们项目确实打造了一些亮点，比如五层平台上，夏天的时候打造了一个儿童乐园，那也是我们重点考察新加坡的购物中心顶上的儿童娱乐业态以后进行的设计。夏天儿童玩水、水上游戏会比较多。

　　此外，我们的冰场将是京西南片区、除了大兴片区一个冰场以外唯一一个冰场了。我们室内还要做一个大滑梯，这个滑梯在北京也是第一个在购物中心里有滑梯的，其实我们打造的是体验的感觉，让大家觉得这个购物中心很新颖、很吸引人。包括我们引进的永辉超市，还有优衣库、H&M的品牌，在房山很多都是第一家进驻的。所以不管是在零售业态的品牌打造上，在整个餐饮、服务业态、生活配套上，我们也是下了很大工夫的，我们希望把这个地方打造成时尚家庭的生活乐园，这是我们的一个核心主题。

　　桂雪飞：儿童这边还可以参考一下凯德MALL，就是翠微的那个凯德，是以儿童培训为主导的楼层，到了周末还有平时晚上，很多家长都蜂拥而至，把孩子往那一搁。那里有一个小夜莺，是平时的培训，车比较多。但是围棋等培训，在整个区域里就比较少了。唱歌、跳舞、英语都有，但其它的培训就少了。其实这边孩子还是很多的，我在珠江那边住了七年，从一开始就入住了，那里几乎每一家都有一到两个小孩，晚上整个小区都是孩子和家长，非常繁华，所以到周末，这些孩子家长都要找地方释放，去哪儿释放呢？

　　 李敏：现在确实是婴儿潮到来了。

　　房讯网营销总监 付立军：咱们这边的餐饮都是比较高端的，快餐有吗？比如麦当劳那些？

　　李敏：有，肯德基、必胜客等等都有。

　　付立军：去年我来这里的时候，奥特莱斯还没有开业，我们到这儿，中午想吃个饭，得跑到城里，感觉不方便，如果有快餐的话，可以吸引一些人流过来，餐饮是吸引人的点，咱们可以在餐饮方面想一些办法。

　　李敏：那么，就请我们餐饮的招商负责人方正给大家剧透一下。

　　北京万科商业运营管理有限公司餐饮招商负责人 方正：当初定位的时候，餐饮招商的比例只有19%，后来公司看到了整个房山区的餐饮的缺失，因为我们经常调查以后发现包括房山整个的城区良乡，真正的好的餐饮都没有。包括良乡最好的汽车餐厅，是在良乡投资的第一个店，四个半月就收回了投资，其实潜力还是非常好的，只是还没有发掘出来。

　　我们长阳半岛这块非常理想，我们把餐饮的比例从19%提升到了30%，这样就可以做到全覆盖、全档次，快餐人均从30块钱到200块钱都有，这样覆盖面就不仅限于长阳半岛，包括四环到六环的区域都是大的覆盖面，很多人的商务餐等等都可以到房山这个项目来就餐。

　　我们地下一层是超市，本来想规划的餐饮的位置现在已经没有了。但我们会在三层规划一些，包括儿童餐，包括偏西式的餐饮都可以有，我们增加了一些快餐，像米线、呷哺呷哺，包括洋快餐，必胜客、肯德基等等都会有，当然最重要的是家庭的餐饮，包括商务餐，像便宜坊，还有泰餐、韩餐都会有，也丰富了整个餐饮的定位。

　　其实，从整个长阳半岛的定位来讲，餐饮比昌平区的万科餐饮覆盖面要广，而且餐饮的体量要大得多，且品类的分布也包括了很多。目前该项目纯餐饮的品牌有52家，还有20多个水吧，餐饮招商的店铺数达到了70多个，占到了整个店铺数的40%，所以餐饮的比例非常强。如果我们餐饮全部招商完，应该是会作为房山的餐饮亮点是可以体现出来的。

　　谢谢大家。

　　桂雪飞：作为消费者的需求，其实这边挺需要一些稍微中端偏上一点的，其实快餐类的我倒不建议设置的太多，麦当劳、肯德基、必胜客，我觉得就差不多了。因为像我们平时在这边逛的时候，还是喜欢去一些稍微好一点的，否则我们就往城里走了，西单大悦城我们去的比较多，因为那边购物环境也比较好，品牌也比较多，尤其是吃的方面会稍微好一些。

　　这边其实差就是差在吃的方面，包括良乡奥莱那边，几乎没有吃的东西，华冠和国泰这边也没什么。要是想吃的话，就在周边的带点乡村气息的，或者类似于青年餐厅，就是土生土长的这些品牌，但是从层次方面来讲，还不能达到这边人的需求。现在这片的房价涨起来了，我们06年那会儿买房子，珠江才五千块钱，还是精装修的。所以有很大一批人买了就是在那搁着，这两年才陆续入住，但是他们对生活品质方面的要求会高一些。

　　谢谢。

　　付立军：咱们这个项目是一个纯新的居住区域，肯定前期人不会太多，所以咱们做一个商业，首先得有人气，人气怎么来？慢慢的可以做高端餐饮，但是前期先得吸引人气，人气旺了以后就好做了。

　　我还有一个想法，咱们项目开业以后，可以设置游览车，游览车从地铁口那开始，有的人来商场逛，可能需要吃一点东西，他吃完饭以后，可能会引起其他的消费。这是我的想法。

　　谢谢。

　　国家总部经济课题组研究员资深经济学家 邱仰林：我是从一个比较高的角度看待半岛广场。首先恭喜万科有这么一个建筑马上呈现给大家，也是非常漂亮的。实际上现在很多商业模式，包括产业模式，对商业地产进行了改变，这个改变我感觉到在半岛广场里面有体现，但是体现的还不够。为什么呢？大家现在都做电子商务，意味着很多展示就已经变得没有用了。大家有机会到北京站的恒基商城去看一下，底下一半商铺都是关门的，面临着新的产业模式、新的商业模式对我们商城的影响，必须进行全新的改变。

　　怎么改变呢？比如大家买衣服，我觉得以后可以设置一个展示平台T台，产品的展示，商家可以进行走秀，普通人也可以走秀，这就是体验式。整个商城实际上已经有很多体验式了，但是我觉得还不够。所以购买衣服、鞋都可以用这种体验式，要不然大家都上网买，京东商城、当当都可以购买，你想想你这个商城的未来应该走向什么样。

　　我再提一个看法。刚才看到了“真冰溜冰场”我觉得还可以完善一些。房山区我已经考察过，也跟整个房山的四套班子，发改委、政府、副区长等等都座谈过。房山一个鲜明的特点是，先有房山，西周周城就在房山，后有北京城。既然万科半岛广场是领袖级的，我的建议还不如搞一个西周商城古代的体验购物，而不是建一个真冰溜冰场，未来是搞体验的，小孩都去溜冰吗？很多人是很忙的。所以你从另一个角度考虑这个商城，就会做出新的设计。你做出来西周购物的体验式，在房山是独一无二，在北京是独一无二，在中国是独一无二，在世界也是独一无二。这就是全新的体验式的购物。

　　商城在西单大悦城有，在昌平也有，为什么他要到你这里呢？你要有新的东西。从这个角度理解半岛广场的设计，这样你的招商就很轻松了。不是招商，而是挑商。所以关键的思维模式要改变，而不是过去的那种思维模式。每个地方有每个地方的独特优势，你不能用别的地方的统一模式放到你这儿来。大家想一想，在你们做商城的时候，去看一看很多地方已经关门的商铺，你就会想到我的未来应该做什么，而不是将来招商的时候非常艰难。我觉得从这个角度去考虑，半岛广场会越来越好，而且工作也会做得越来越好。

　　再给大家一个建议。科技创新是永恒的，很多东西都会改变，比如金融危机一来，很多产业都是一片哀鸿，唯有科技创新、唯有中关村永远勃勃生机。全新的东西，是别人搞不到的东西。现在人们都在做广告，说明未来五到十年这种商业进驻广场是非常需要的，而且是必定盈利的，我们不能再用传统的思维去看待这个广场，去看待这个商业，而是必须进行改变。

　　最近我也考察了很多地方，像广东的深圳、惠州、东莞、山西侯马、浙江嘉兴、东北三省、北京的几个区，通州、怀柔、房山等等，我都去看过，上海也在做总部基地。我们发现商业地产要考虑进行新的模式的改变，按照新的商业模式来设计新的商业地产，这是非常关键的。我们希望万科、绿地、华远都可以参与进来，思路必须是创新的，思维也应该是有高度的，这样的话，做出来的东西才是非常好的，才是有未来的。

　　谢谢大家。

　　北京华联商厦股份有限公司总部租赁四部 燕霞：我们华联在北京是比较早做社区购物中心的，起先我们也不理解公司之前拿的项目都是比较偏社区的，包括最开始顺义的都觉得比较偏，但是在现在的这种商业大环境下，觉得是非常正确的。因为现在的商业表面看比较繁华，项目是一个接一个遍地都是，它的辐射范围不再会像大悦城那样地标式的，能够辐射整个北京市或者几个区。而且现在的商业项目更多是辐射一个区域，比如社区项目辐射三五公里的范围内。像顺义、房山、昌平，他们的最终目标应该是辐射整个区域，最多就是有一些特色能吸引一部分北京市区的人来看看，但是不可能作为其长期的购物客群。现在购物中心发展的方向，可能更是集中于区域化。

　　我认为半岛广场的商业业态占比是不是儿童的有一些少。因为现在的大环境下，零售业受到电商的冲击，普遍都在下滑，包括百货业态，整个形势都不太好，包括我们华联百货整个销售和经营都是不太理想，也都在调整，增加餐饮比例。

　　现在整个商业都是在增大儿童和餐饮的比例，因为现在越来越重视儿童，包括儿童娱乐、儿童教育，甚至像万达单独成立了一家公司在做儿童项目，他们全国每一个项目都要增加几千平米的儿童区，甚至儿童区里面都要增加亲子餐饮，特别重视儿童的区域。

　　餐饮也是，现在零售下滑，餐饮是硬性消费，加上朋友聚会等等，餐饮的比例也是在逐渐增加。现在基本上像我们规划餐饮业态一般都在1/3到35%左右，儿童也应该在10%以上的体量。

　　旁边的奥莱的零售是相当大的体量，我们这个区域要跟它错开的话，零售就不要放在太重要的位置，应该加大娱乐、餐饮和儿童。

　　而刚才一位老师也说了，可能现在受到电商冲击，确实网购取代了零售，但是一些比较重要的零售品牌和比较精致的东西在网上还是买不到的，还是需要一些的，比例应该适当减少，但是也是不可或缺的。咱们这边的娱乐比例也可以适当调大，儿童业态或者餐饮业态应该适当再增加一些，比如儿童7%我觉得有点少，可以增加一些儿童教育、儿童培训等等。

　　春光地产 张龙：我们公司的项目以前叫首地大峡谷，现在叫凯德大峡谷，被凯德给收购了。凯德大峡谷一共有五层，但是给我印象最深的是，它是一个吃饭的地儿，为什么呢？它的结构基本和咱们这里差不多，B1主要是超市，一层、二层、三层主要是时尚购物，四层主要是品牌餐饮，五层是快餐，就是美食小广场的店，还有影院。我平时去的主要是四层和五层，因为我们公司在旁边办公。我看到咱们半岛广场旁边也有办公，所以我就体会比较深刻，对于一层到三层，其实我从来就没怎么关注过，只不过是从楼梯过一下。

　　刚才这位华联的嘉宾提到增大儿童游乐或者培训的业态，但是有一个缺点，从周一到周五可能没有消费。就像我们凯德大峡谷一样，周一到周五主要是个吃饭的地儿，然而有时我周末也会加班，印象中周日用餐应该会很容易，但结果恰恰相反，因为周日有儿童培训，导致我们周日吃饭很困难。

　　所以我的深刻体验是，半岛广场这么大的体量，晚上或者周六周日的消费应该是没有问题的，但是要考虑一下周一到周五的消费，比如刚才说的快餐，我觉得快餐还是很有必要的，包括美食广场，因为毕竟旁边还是有办公的，这样可以解决周一到周五的消费。

　　谢谢。

　　乐成集团资产管理部总监 黄真：我还是绿地新都会的业主，我买了绿地的商住两用的项目。我一开始来这里的时候，觉得非常遥远，但是随着交房和以后的维修等等，来了好几趟，每次来都会感受到这个区域的变化。就像刚才李总说的，这个区域也在慢慢成长。

　　那么，从一个消费者的角度来讲，虽然我在城里上班，但是我也想谈谈我自己的感受。

　　无论一个社区怎么样成长，还是生长在一个大环境里。我们就分析我们的客群是什么，我们的客群是房山这样一个区域当中的什么人群？

　　我有一个朋友，上次来的时候，他很自豪的带着我们，在京良路开车带着我们兜了一圈，他说他是8或10年前在这里买的房，以前怎么怎么样，现在是怎么怎么样，他非常自豪的说就应该在这买房。我觉得这是一种趋势，咱们从开发商、从运营的角度来讲，对这个区域有什么价值，对房山的这批居民有什么价值，把这个做足了，客户黏度就有了。

　　作为80后，他这么多年在房山区域住了这么多时间，可能他没有条件，没有经济能力去北京市内买房，他退一步的选择是在房山买房，好歹高速等等交通提供了一些便利条件，这样一批人白天是在市里上班，等到回到房山区的时候，天黑了，所以我们做运营的时候，就要考虑住在这里的居民是什么需求，他什么时候开始出动了，晚上到家可以做做饭，带带孩子。

　　半岛广场还有四栋写字楼，我不知道这四栋写字楼的租户是什么群体。比如有一家小公司，没有资金实力在北京市内开公司，就在房山开公司，不阻碍业务的发展。这批人可能就在这居家、创业、，把这里作为生活和工作的空间。

　　再说一点儿童，我们集团是做养老和儿童教育的，谈起对儿童的教育，很多人那真是不惜血本。刚才你们提到，这里有一个京西南区域唯一的真冰冰场，作为主力店。冰场其实很多区域都有，但是滑冰能真正吸引到多少客户来。比如做一个北京最大的乐高中心，或者类似这种的，全北京都没有的。因为我的同事每周都会想尽办法给他的儿子安排到新奇的地方，不管是北京哪个区域，很多父母亲都会这样子。我们除了把整个房山区域社区的服务做到位，如果能再吸引小小的一部分北京城里的客户群，那就是因为你有独一无二的东西。如果带孩子来的话，就必须要到我们的项目来，这样吸引客户的黏度可能更强。

　　谢谢。

　　 邱仰林：我补充一点。刚才她强调了独特性、错位性。我再讲一个非常真实的东西，就是大家感觉身边的很多书店都关门了，现在新的书店模式是什么？里面有图书、有咖啡、有休闲，还可以喝酒，还可以开会。广州、台北现在都有，未来的书店是这种模式，这实际上就是体验式的，所有的商业都要走向体验式。商业地产、商场的设计也要有新的思路。半岛广场也可以设置一个书店，新模式的书店，这样才会有未来的商业前景。

　　朝阳大悦城推广部副总监 文娟：刚才胡总也提到过，这个项目到底定位于什么样的客群，到底它的辐射半径到哪儿，这个问题真的很关键，尤其是对于推广工作来讲。

　　朝阳大悦城走到现在，有很长一段时间是很纠结的。当然我们不是处于市中心，我们曾经把我们的推广等等都放在整个北京市去做。这两年朝阳大悦城可以做成市级的商业中心，不仅仅是因为品牌的调整，也因为交通可达性的改善，其实我觉得任何一个项目在什么样的阶段去做什么样的事情，因为往往并不是项目体量够大就能辐射整个北京，这里面一定要有什么特别的东西，人家就一定来，这肯定是一个综合的情况，一定要跟你的投放方式、推广途径等等都有关。

　　我觉得，半岛广场的地理辐射半径肯定不只四环以里，开业之初明白自己的定位，在这样的基础上，从推广来讲，才会找到准确的推广方式，包括活动策划。

　　第二是消费者。我仅从推广的角度出发，比如作为一个社区型商业，周边的消费者会接触怎样的媒体渠道，他们是喜欢在什么地方获取想知道的信息，他们粘合在什么客群周围。这对我们将来做精准化的营销来讲是非常有用的。拿朝阳大悦城来讲，到现在为止，每次做大的投放，都会做400份调研问卷，了解消费者在哪些渠道获知了我们的信息，包括我们实际投放的媒体，实际到达率是怎样的，一年我们至少做四次。这样，一方面是给领导一个交代，说明我做得很精准，另外一方面也是在不断地调整自己。

　　本身万科是对财务和投资回报很精细管理的公司，在前期，可能开业前推广部没有那么多事情的情况下，去做一个详细的客群研究和社区关系维护，应该是很重要的基础工作。

　　第三，半岛广场项目在开业之初应该是不愁客流的。从金隅万科来讲，包括烟台大悦城来讲，开这样的项目前期的推广肯定会铺以很多社区广告，开业那一个月应该都不愁客流。但是这一个月的时间怎么能够把这些随机性的客流变成未来能影响到的客流，他能不能变成我的实名卡会员，能不能给我手机号，能不能加上我的微信，使我的信息能够推送给他，这些都是需要考虑的很持久性的工作。

　　第四，朝阳大悦城做了很多主题展览，但诸如半岛广场这样社区型的商业跟我们推广手法可能不太一样。未来，我们可以更多地分享一下怎么去做邻里型的投资回报比较高的活动。而像大悦城做的特别大的主题展和版权类的活动，其实在房山这个项目开业之初并不合适，因为活动投资收益回报不会特别理想。关于这一点，大悦城自己有一个比较系统的体系，细节实操部分我们可以详细交流。

　　北京APM推广经理 张晓阳：之前有嘉宾说儿童业态可能稍微少一点，只占了7%。也有嘉宾说到，周一到周五儿童不会太多，因为一般都是家长在周末的时候带着孩子去。但是，这个项目属于社区型，我不知道这其中的写字楼的租户是什么样的结构。但是小区是一定要有的，而且现在尤其是刚性需求的人越来越多，要孩子的会很多。所以增加或者调整一些儿童业态是比较重要的，包括北京APM现在也在调整，也在增加儿童业态。

　　 还有一点，刚才文娟提到推广，要有黏性，而且还要有邻里的互动性，所以在未来开业之初或者之后，做推广活动的时候，也更偏向于家庭或者偏向于亲子活动的话有可能会更好，因为现在家长核心都是孩子。

　　说到推广，我更希望整个长阳半岛的推广覆盖面要沿着房山线去做，因为地铁带动客流是很主要的，以朝阳大悦城的项目为例，有了地铁以后它的变化非常大。有长阳项目也可以借着地铁的优势去做一些文章。

　　谢谢。

　　李敏：谢谢，刚才几位的发言都很精彩，从线上线下O2O一直到市场推广，一直到儿童业态和餐饮业态，这其间的信息量确实非常大。在大家说的过程当中，确实也给了我们一些启发。尤其是在市场推广方面，刚才文娟说的一点我特别赞同，我们这个购物中心一开业肯定是社区型的，未来交通干线通畅了，整个品牌调整到位了，整个周边入住的客群成熟了，我逐渐会成为区域型的购物中心，我认为这也是一个发展过程。

　　我们目前先做好社区型的MALL，未来两到三年希望打造成区域型的MALL。这需要我们不断地调整业态，不断地优化商户、不断地做市场营销的活动和努力，最后才能形成区域型的购物中心，这确实是我们团队下一步共同努力的方向。

　　一禾资产北京投资发展部总监 李剑：我前期做过几年开发，对良乡、房山的市场有一定的了解。针对新开发的区域，它首先是属于外来户，从市中心新迁入的，但是购买意向、购买习惯还是市中心的习惯，它离良乡老城区得有两三公里的距离，当初我在老城区也做过市场调研，他们的购买习惯就是便宜、方便，所以他们到两三公里外这个新建的商场购物，一是需要前期的培养，二是可能更倾向于年轻的有车一族，这就要求咱们的项目必须要有充足的停车位，这是一个基础。再就是汽车的动线一定要方便，便于行车。

　　我在回龙观看到永旺，体量也是十多万。建设之初也是前不着村后不着店，离回龙观大概也是两公里左右，周边都是农村，地铁还没有通，它是一个日资企业，是世界500强企业，为什么要在那儿选址呢？在建起来的两到三年一直是白天晚上没人，就是靠周末有一些开车去的购物人群。但是现在几乎周一到周五白天确实还是没人，但是到六点到十点那个时段，停车场基本上会占到60%-70%，甚至几乎能停满，而到了周六周日从白天到晚上停车能达到80%到90%的高点。

　　说回来，咱们这个项目扎根于社区，而且在良乡新开发的楼盘中算是比较高端的。这个项目我感觉，一要有充足的停车位，二要有非常方便的汽车动线，第三要注意白天肯定会是没人的，因为都是年轻人，晚上能不能保证年轻人不在市中心吃饭，宁愿开车回来消费购物，而这，可能就像李总说的，需要一两年到三年的阵痛，对商家不断的筛选，直到符合这片社区的购买取向、消费取向之后，才能真正辐射到良乡、房山、云岗。

　　从我的经验来说，一个Shopping Mall首先要想到两到三公里的消费群体能不能Hold得住，之后才是五到十公里的体量。如果十公里范围内的商家没有Hold住，只能说经营是失败的。

　　我跟华联也沟通过，华联万柳桥那开业的时候也是白天没人，按说万柳桥地区购买力也非常强，都是政府机关的人，临近中关村的商务区，从办公到家庭的吃饭消费应该都不错，但是之前为什么就是不好。还有，刚才文娟说的朝北大悦城，紧邻着活力东方，那是30万的体量，在那个地区也是最早建起的商场，到现在经营也不行，为什么？领导的经营理念跟不上朝阳大悦城的经营理念，适者生存。

　　我说了这么多商场案例，都是十多万的体量。咱们既然来到这儿，都提到了差别化经营，都提到了体验式、网络式。不得不承认的是电商冲击太厉害了，可能除了吃和小孩的业态冲击不了。那么，咱们怎么跟电商差别化经营呢？首先是不能赔本，一开始先保证正常运转，这个商场能盈利的还是吃，再就是体验式。

　　这也就是为什么住在市中心、周末却开车大老远跑房山来消费，那肯定得有独一无二的东西，享受到了在别的地方享受不到的东西。

　　而咱们地下没有美食城，我觉得这是硬伤。年轻人喜欢节奏快一点的消费，他吃饭也一样，怕等，这是从年轻人的思考习惯去考虑的。

　　燕霞：我说说华联万柳店的情况，万柳店最早的定位不是社区购物中心。万柳体量超过十万，最开始定位不是社区购物中心，它有百货，全部是零售。周边区域的住户都是比较高端的，目前零售的品牌是满足不了他们需求的，比较低。加上现在又有电商冲击，所以零售整体是不好。但是现在餐饮、儿童生意很好。

　　李剑：万柳的高端餐饮不行了，现在就是海底捞。

　　燕霞：眉州东坡生意很好。

　　李剑：半岛广场这个项目，餐饮这块，消费不要太高端，一定要有民族特性的，五湖四海的都有，不要恨不得一个高端餐饮做两千到三千平米，可能前期咱们确实租金回报率减轻了，因为他们给的租金高。

　　李敏：其实，高端餐饮给的租金是最低的。

　　 燕霞：现在购物中心里不提倡高端餐饮。

　　李剑：这个项目要大众化，品类要差别化，不要雷同性，差别化的经营才比较适合消费者。

　　北京泉政控股商业运营管理部招商主管 张巍：您刚才一直在讲餐饮，实际上我觉得现在大家都在讲购物中心的体验式消费，可能很多人理解的就是单纯的加大餐饮的体量和儿童的体量。

　　而作为招商人员，我们可能会自己负责某一个业态，觉得餐饮目前来讲趋势是好的，儿童业态总的趋势来讲也是比较好的。但是从财务指标来讲，这两个业态都是一个大坑。因为财务肯定要特别严格的测算每一个楼层的平均租价，最后发现购物中心还是零售这边出租金。

　　其实在招商的同时，我们也一直在考虑这个问题，因为刚才您讲到餐饮的高端、低端、中端的问题。我介绍一下我们现在做的项目——金泉购物中心，我负责餐饮的招商，这是一个26万平的体量，明年开业，餐饮比例占30%，项目地理位置比较好，在亚运村，有两条地铁线，5号线和15号线。从体量、区位来讲都是占有优势的。

　　但是餐饮随着国家大政策的发展，比如国八条的出台，整体的高端餐饮目前全都不行了，09、10年的时候开业的那条美食街，前期有一些高端的，比如海鲜酒楼的面积比较大，两千多平米，客单也是非常高的，可能之前是针对于商务宴请，而到了后来做不下去了，现在也在调整。

　　我们这个项目一到四层做餐饮，但是我们把每个楼层做差异化定位。现在《舌尖上的中国》比较火，我们就借助这个概念，做了个舌尖上的旅行的概念，做个泰餐、日料等等，面积都不大，四五百平米，只有最大的一家是一千平米多一点。一层是十个品牌，十家餐饮。二层是时尚的概念，比如雕爷牛腩等等，比较潮的、时尚的。三层是很有特点的，做了一个面食博物馆，这是一个非常接地气的东西，汇聚了中国特色的面食，这是公司统一设计、装修，民间挖掘这些老艺人，跟我们合作联营的方式，后期也是整体推广。四层有电影院、有KTV，所以四层的概念是舌尖上的欢乐，是家庭餐的概念。基本上，购物中心里面能看到的烤肉、烤鱼、火锅类的都放在四层。

　　 刚才讲到半岛广场的项目，首先它属于房山区域的，首先让人联想到的是社区的、区域型的购物中心。确实，如果说十万平米的购物中心，别说在房山这个地理位置，就算在亚运村的，也是把自己定位为区域型的购物中心，因为它本身就是一个特别大的生活区，周边的写字楼、办公人群相对来说比较少，所以项目初期先不要想着覆盖全北京，做好周边三到五公里的辐射，几年以后，随着市场的影响越来越好，就可以能够辐射的更远一些。

　　再说说后期的推广活动。在招商的过程当中，餐饮这块可能整个项目是以家庭餐饮为主，烤鱼、烤肉、火锅这一类的，目前市场上有一些新的品牌，装修环境比较好，吸引年轻人不光是对口味还有符合他们对环境的追求，面积也不太大，三五百平米。

　　 从儿童业态来讲，我们的经常领导会讲一些国外的理念，比如去国外考察回来都会给我们放国外的儿童体验类的东西，当时给我们讲到独一无二的东西，比如国外的一些太空舱等等摆到公共区域。刚才我们也去看了万科公共区域的营造，非常好，有很大的公共空间，我们后期会不会在这个公共空间里摆放一些比较独特的东西供儿童来玩，可以考虑一下。比如，万科后期会不会花钱买一些先进的设备，因为儿童业态里面也有很多高科技的东西，然后出售门票也是不错的收入。据我了解，国内的盘古大观的项目就会有顶尖级的儿童业态，虽然一次性投入比较高比较贵。不过，做这些的时候确实还要考虑，开发商是不是要出这个钱来做，因为确实设备价格不是小数目。

　　再就是体验，购物中心里面的硬件环境的打造是非常重要的，但还要有软性的服务。现在很多人都是开车去逛购物中心，出来之后找不到自己的车，我们项目也在考虑做停车场Wi-Fi的全覆盖，做定位系统。这对于购物的人来讲，给他提供了便利，这样他来过一次两次之后，能够被这里面的软性服务吸引，后期的黏性会更大一些。

　　谢谢。

　　桂雪飞：还是以消费者的角度来讲，我觉得刚才文娟说的一句话特别对，其实这个商圈相对来讲已经是一个很成熟的商圈了，就看怎么引导。只要宣传到位，开业这一两个月肯定不愁客流。

　　但是，整个商业里边文化氛围少了点。体验式的高科技也好，让孩子、大人有更多视野的角度，再者还可以考虑一些小剧场，平时可以带孩子去看话剧，如果能把这些东西融进来，项目还会好很多。也就是说，主题类的活动和小剧场类的多做一些，孩子高端智力开发的部分可以多做一些，可以单独做一个区域，比如某一个区域，中午12点而不是那么早营业，但是晚上时间拉的长一点，社区可以把这个方面给搞起来。

　　前些日子，赢商网做了一期悠唐的访谈，刘总这边也提到了24小时营业不夜城可能明年他们会做，有这么一个想法。其实，京西南的大人、小孩也都需要有地方释放，比如做一个小酒吧街，营业时间能到11、12点的情况，其实社区也是需要的。

　　李敏：有时候站在消费者的角度去想问题，可能会更让我们有针对性和目标性。

　　桂雪飞：这边比较大的企业，航天三院、装甲兵等等，可以在企业里找一些代表做一些座谈，调查一下周围人群平时怎么玩、怎么吃、怎么喝的，可能会更有针对性。

　　李敏：我们这个区域最大的餐饮面积是一千多一点，便宜坊算是我们这个区域扛大旗的。

　　方正：其实，购物中心的餐饮一定是多元化的，这也正是餐饮业态的强项，把餐饮集中在一起，但品类一定要多样，而且整个购物中心餐饮跟街边餐饮摊定位是不一样的。

　　我真没听说购物中心的餐饮有非常高端的，因为高端餐饮也进不了购物中心，因为它承担不了高租金和高物业费。

　　从购物中心的餐饮招商来讲，定位一定是多品类、多元化，所以我们现在的购物中心包括房山的项目，基本上定位主题类餐厅，如烤鱼、烤肉等。人均消费基本在60-80元，最高也会超过100。像便宜坊一般在100-120元左右，这个价位基本已经达到购物中心餐饮的高端标准。

　　当然，人均三四百的情况也会有，像朝阳大悦城、金融街购物中心会有这样的定位，但我们区域性的购物中心不会出现这样的。而且我们项目的餐饮品类也是很全的，泰餐、韩餐、日餐、粤餐之类的都会有。开业以后，欢迎大家到这里品尝。

　　谢谢大家。

　　桂雪飞：从百货角度来讲，长阳的这个项目做正价的，除了H&M、ZARA以外，其他的肯定干不过奥莱。中关村的上品折扣做得就很好，最高的折扣是八折。那么，我们的项目跟品牌合作的时候，也可以考虑以这种方式来合作，既能满足人们对一些正价品的需求，但是又不完全定位于正价品。奥莱那边其实现在也不完全是五折以后的折扣，像CK七折、八折都有。所有您这能招到的品牌，在那里可能的情况下都有，所以百货里面怎么能让它做得更吸引人，折扣是可以考虑的。

　　儿童业态应该再加深一些。

　　华远地产北京城市公司商业部商业管理总监 李良楷：长阳这个项目虽然对外称的是12.7万平米，按照规模和体量来讲，应该是标准的区域中心，至少辐射的是整个房山地区。但是，跨出这个区域之后，从另外几个角度来看：

　　第一，对商圈道路辐射的影响来看，会产生很大的影响。但是，四环到五环能不能吸引过来，自身项目的卖点能不能突出，因为四环到五环还有很多已经开业和正在开业的项目，未来还会有新开业的项目，这是竞争和商圈辐射两方面的影响。

　　第二，对于咱们的项目，虽然规模、建筑面积是12.7万平米，但是可出租面积还不到6万平米，实际真正能够经营的面积比较尴尬。四五万平米可以达到非常好的邻里中心，但是五到七万的体量比邻里中心大，比区域中心在可出租面积的规划上又小了一点。所以，从这个角度来看，不见得一定能够吸引到未来城区四到五环的客群。

　　第三，关于项目的停车位。我刚才看了一下停车位的数量，只有627个停车位，这么少的停车位，大家又在强调增加餐饮、增加娱乐，要做区域中心，这本身是非常矛盾的事。因为，周围三公里、两公里甚至一公里的人，可以走路来，只要你项目做得够出色、够好，超出三公里，通常意义上都叫区域中心，大多数人可能都会开车来，开车来的话只有627个停车位，驻客的时间有时候又比较长，所以产生了矛盾。

　　所以，我认为踏踏实实做一个加强型的邻里中心，把周围的消费者、客群牢牢把握住，这是最关键的。

　　第四，政府在做房地产开发的时候，不是说因为这儿有了一个购物中心，在旁边规划的时候就不再规划商业服务业性质的用地，对于咱们这个项目来讲也是一样，对房山区政府也是一样。现在，长阳项目号称12.7万平米的购物中心，我想在未来三公里距离范围之内，还有可能还会再给其他开发商商业用地，那些开发商可能还会做商业项目。

　　这是我关于区域中心还是邻里中心的一些看法。

　　另外，有的朋友说做文化，有的朋友说要加强儿童业态，还有的朋友说加强餐饮，从整个规模体量来讲，160个牌子，客群在空间转换上，大概半天左右的时间就可以逛完。现在只有160个牌子，就更需要这160个牌子在品类和业态上形成高度的聚集。比如，儿童需要加强，但是大家提到增强儿童教育、儿童娱乐，但是这部分业态租金都比较低。我认为目前来讲，儿童业态做得相对已经比较强了。

　　我现在是在做甲方，之前是做咨询做了四年，再之前也是做了招商和运营，做了12年时间。在我做咨询的四年当中，2012年的4月份给万达城市研究院服务，他们要做儿童产品线的研究，要把儿童打造成万达影院这样的品牌，放到购物中心里面去。当时我们调研了北京、深圳、广州等很多儿童业态的购物中心，发现儿童业态最强的购物中心就在身边，是世纪金源，儿童规模达到近三万平方米。我们当时去研究这个市场的时候，很多消费者说到，带着孩子来，家长一天到晚不用出门，50万的体量完全在世纪金源里边逛。0岁到15岁都可以叫做儿童，究竟吸引的是哪个年龄段的儿童，0到3岁还是3到6岁还是6到12岁，围绕着这个年龄段有不同的儿童教育和娱乐的品态。

　　基于以上来规划儿童业态，这将使核心客群更加明确。因为孩子0到3岁之前，所有的消费抉择都是由家长来代为产生的，到9岁之后，很多消费行为，儿童的主导性会逐渐增强，可能上幼儿园、上小学有一定的攀比性，大人带着孩子来，孩子就有自主选择权。所以在以后规划的时候，儿童业态怎么来做，可以进行深一步的挖掘，从整个儿童业态来讲，我认为万科有这个实力进一步进行儿童业态的规划。

　　再有，餐饮的加强，通常受到客单价的影响。刚才很多人说做高端餐饮，还有的人说做其他类型的餐饮，实际上我们在招商的时候，通常是这个区域的客单价会是多少，我估计不会超过80块钱，像眉州东坡、海底捞在这个层级上是做到了比较高的水准和水平。

　　我听到便宜坊、海底捞已经成功招商的时候在想，海底捞开店要求非常苛刻，跟我们谈项目，又要免租期又要各种各样的条件，所以能把海底捞谈下来，我对万科整个招商运营部门还是蛮佩服的。

　　刚才大家还提到体验性、互动性，如果把整个购物中心的广播跟需要排队的餐饮的叫号能够时常联动，或是通过手机叫号的方式联动，那么聚集在海底捞和眉州东坡门口，坐在那等着消费的客群，就可以产生再次消费的主力客群，这也是形成互动体验的尝试性的选择。

　　最后，我还想再说一下整个国内的购物中心的发展趋势。最早的功能性消费到现在的体验性消费，再发展还会进入到情感性消费。比如，大家逛簋街，并不是真正去吃川菜，然而麻辣小龙虾、麻辣牛蛙的整体红色的氛围，构成了类似于兄弟文化、情感文化的感觉。但是去三里屯Vallage又是另一种感觉，因为在簋街可以脱光了上身光着膀子喝酒，但是在三里屯就不是这种感觉。

　　所以，我们要构筑一种情感，一定要求在这12万平米的购物中心当中，要能够精选出来优质的品类，比如儿童可以吸引家庭，餐饮可以吸引家庭，家居也可以吸引家庭，还有哪些可以吸引家庭，围绕着这些品类做足。同时，通过服务、通过一系列创新形成情感性的提升，可以牢牢把握住周围邻里型客群，比如周围三公里或者五公里的消费者的诉求和他的情感需求。这样，我们作为先导性购物中心项目，就可以牢牢把这个商圈占住，而下一步打造出更多的车位的同时，再对其他区域进行辐射。

　　李敏：感谢大家。大家今天的集思广益给我们提了特别好的建议，而且大家都能够把自己的观点清晰的提炼出来并讨论，是一件非常好的事。其实，有些问题确实是仁者见仁，智者见智。但是最核心的是，大家都希望一个购物中心在开业的时候，能够最终实现它的精彩亮相，而且能够持续经营下去，经营得越来越好。

　　 针对半岛广场所展开的今天的议题讨论，可以看出各位对我们的项目寄予了极大的希望，同时又给予了我们很多肯定和中肯的意见。大家的这些建议，一定会在下一步我们的工作当中认真考虑，会做一些市场营销和品牌业态的调整，能够引进更多的满足消费者需求的业态和品牌。

　　今天的研讨会到此结束，再次代表中粮万科感谢赢商网感谢各位专家的光临。谢谢大家！（结束）