中资热衷纽约农牧业地产 功能性改建限制小是内因

　　吸引中国投资者的美国地产越来越多样化。

　　距离纽约市大约3个多小时车程的斯勒维尔（Schuylerville）地区附近的一大片马场，最近被包括中国买家在内的多个国际买家看中。

　　该资产的地产经纪商、霍尔斯特德地产公司（Halstead Property）的弗莱德·华林（Fred Waring）告诉记者，已经有包括一家有中国背景的中介公司在内的若干潜在买家表达过购买意向，买家大部分来自美国以外，预计9月初他将开始安排国际买家现场勘察。

　　这片总面积超过425英亩（172公顷）的牧草赛马场，名叫石桥马场（Stone Bridge Farm），共分为三个区域，总体售价1350万美元（约合人民币8235万元），据悉是美国东海岸唯一的可供全年使用的赛马饲育和训练场所。

　　一名不愿意透露姓名的纽约中介机构合伙人向记者表示，她接触过的一些中国投资人目前对这类比较特殊的农牧业地产有强烈的兴趣。

　　实际上，中国一些私营企业几年前就开始在美国购买农牧场，交由当地经理人管理，利用土地资源开发多种商业途径，包括出口回中国市场。这些前例或给予投资者一些新的灵感。

　　赛马基地

　　7月23日，一年一度的萨拉托加马赛（Saratoga Race Track）开始举行，为期六周，这是美国东部地区为数不多的知名赛事之一。由于这一赛事的存在，石桥马场成为远近闻名的赛马饲育和训练场地。

　　这片马场一共分为三个部分：一个占地面积92英亩（37公顷）的主训练场，其中包括一栋装修完善的三层主楼房，建筑面积达到5969平方英尺（555平方米），另有一栋建筑面积在2300平方英尺（214平方米）的小楼房；一个占地面积98英亩（40公顷）的种马饲育场；还有一个占地面积235英亩（95公顷）的母马和幼马的饲育场，其中还容纳了两个小型的蔬菜温室。

　　马场经理苏珊·维特罗（Susan Vitro）告诉21世纪经济报道记者，整片马场目前大约有130-140匹马，每天有专人照顾饮食和轮流训练，并且负责母马的生育和医疗等。

　　马场的主人杰弗里·塔克（Jeffrey Tucker）拥有这片马场已经超过10年。由于他个人喜爱赛马，因此花了大量的资金和力气对马场的基础设施进行新建和改建，使得这里完全是现代化的马场运营方式。

　　记者在现场看到，这里的马厩全部有自动化的调湿调温设备，每个畜栏里均有电子监控，帮助工作人员观测马匹的一举一动，另外还有专门供马匹夏天训练的开放赛道，以及冬天训练的室内大棚等等。

　　维特罗表示，这里的灌溉系统是7年前塔克开始投资建设的，马场的草皮有自动化的灌溉作为日常保养。

　　“现在是夏天的赛季，我们这里一共有15个全职工作人员和3个兼职的员工，包括训练马匹的骑手、日常饲育员等在内，而淡季的时候一般只需要11到12名全职工作人员。”维特罗说。

　　功能性改建限制小

　　作为经验老道的经纪商，华林认为这片马场极有可能受到国际投资者的青睐。“国际客户会给这片马场带来新的生命。”他说。

　　根据记者的了解，中国投资人来美国购买类似的标的，主要还是以维持现有的运营方式为主，比如此前记者了解到，有中国投资人在美国中西部地区购买草场，维持当地的运营，并且将草场产品运往中国。

　　华林认为，对于潜在的投资者来说，保留这片马场或者改变成其他的功能，只要得到规划部门的认可，就没有太多的限制。

　　“这里有农场别墅，有草场，还有种植各类蔬菜的温室，周围有配套的灌溉渠道，因此商业机会比较多。”他表示，“当然如果投资者愿意保留现状，经营马场，也是一笔不错的交易。”

　　根据对方提供的信息，如果维持现状经营马场，每年的投入费用大约在100万美元以上，包括每年8个月的时间的刈草费用4万美元、每年工作人员工资96万美元、一般维护费用3.6万美元等。华林表示，目前这里的税费可能会下降，因此具体的数字还不清楚。

　　对于海外投资人来说，屋主希望全额付款，但是也可以接受为期两年的总额20%的抵押贷款。