恒隆地产业绩发布会：今年的内地市场不“活泼”

　　虽然经济增长幅度放缓、房地产和零售市场在转淡，恒隆地产仍交出了呈增长的中期业绩。

　　7月31日，恒隆地产宣布，截至2014年6月30日止首六个月，集团营业额较去年同期增加32%至47.46亿港元，租金收入同比增加10%至38.45亿港元，股东应占基本纯利15.16亿港元，同比涨幅31%。

　　其中，该集团2014年上半年的内地租金收入占比达到56%，同比增长12%至21.55亿元。尽管内地租金同比趋涨，恒隆地产董事长陈启宗亦在业绩会上坦承，今年“内地不是一个活泼的市场”。

　　陈启宗表示，中国经济增速较往年已在放缓，同时社会零售额也连续两年呈现微跌，“总体来说，一年半载内还看不到消费市场会有很大幅度的增长。”

　　但经济波动和市场周期似乎并未构成恒隆推进项目的阻因。“我们从来没有放慢过任何项目，在市况不是最好的时候出来未尝不是好事。”陈启宗表示，公司会做好内功，并不会因为市场的强弱而改变商场完成的进度。

　　据其透露，天津恒隆广场将在今年9月26日开幕，无锡恒隆广场办公楼预计将于今年第四季度开业，而大连项目也预计将于明年下半年入市。

　　截至目前，恒隆内地项目共分布在上海、武汉、无锡、天津、大连、济南、沈阳及昆明等地，布局多以二线城市为主。据陈启宗表示，将来拿地仍将会考虑在二线城市，因为恒隆以较大面积的土地为目标，因而“一线城市机会有限”。

　　熊市出击是恒隆一贯提倡的拿地策略。面对今年内地土地市场的回落，陈启宗表示有拿地意愿，“如果内地土地市场真的有调整，那应该是我们有机会买地的时候了。”

　　今年以来，二线城市商业地产供求现状引起热议。此次业绩会上，恒隆位于沈阳和济南的三个商业项目经营情况也成为焦点。

　　陈启宗称，今年沈阳皇城恒隆广场人流和销售额都有很大进步，而沈阳市府恒隆广场因交通等条件未成熟尚未处于最好的环境下，“这一年内会比较有挑战性。”

　　此外，2011年开业的济南恒隆广场正面临第一份租约到期的转换期，“虽然销售面积小了，但销售额是在上升的”，陈启宗认为，对部分生意不够理想的租客进行调整是正常现象。

　　据恒隆披露数据，目前沈阳皇城恒隆广场和市府恒隆广场的出租率分别为接近90%和93%，销售额同比上升15%及8%，而济南恒隆广场出租率则为85%，销售额同比上升3%。

　　以下是恒隆地产有限公司2014年度中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：上半年集团的物业销售收入上升了八倍，下半年会不会保持这个成绩？有什么销售部署呢？

　　何孝昌（执行董事兼首席财务总监）：浪澄湾去年年尾11月份到现在已经卖了超过400个单位，有一部分已经入了账，还有卖了的单位签了正式的买卖合同就会入账，会不会再卖更多的单位，就要看市场的情况和竞争。至于能否保持增长，我很难给一个假设的答案，因为市场在瞬息万变。

　　现场提问：香港方面的销售业绩在改善，未来的推盘计划和货量有多少？

　　何孝昌：君临天下有271个存货，浪澄湾经过去年以及今年上半年的销售，现在手头上还有700多个单位。跑马地的蓝塘道项目我们预计短期内可以拿到入伙纸，就要看市场的情况来推售。

　　现场提问：恒隆在沈阳的两个项目以及济南项目的租赁和续租情况如何？

　　陈启宗（董事长）：我刚刚从沈阳、济南的项目回来，沈阳皇城恒隆广场现在有很大的改进，人流升了很多，平均每天大概有26000人左右。原因有两个，一个是项目开张后不到几个月，就因为修路工程影响到进入商场的路线，后面又出现挖出文物的事情，所以路政工程影响较大。第二是经过我们同事的努力，做了一些调整，两方面这样加起来就让今天的皇城恒隆广场已经恢复得非常不错，销售额在增加，人流也在增加。

　　市府恒隆广场情况也可以，因为周围地铁刚刚开通，所以还需要一段时候让市场适应，隔壁的写字楼还要一年多时间才可以入驻，所以还不是处于最好的环境下，我觉得这一年内会比较有挑战性。但是另外一方面，整个沈阳真的好的商场是没有多少个的，好的商场你问我，我只知道两个，一个是我们，一个是另外的发展商，所以对于经济活力那么好的城市来说，其远景是可以的，特别是写字楼建好之后会带旺下面的商场。这个根据我们的经验，开了写字楼之后对于下面的商场会有很大的帮助。

　　济南项目正在经历一个转换期，因为它是2011年开的，到今年第一个租约到期了，一定会有一些更换，也有很多事情现在正在慢慢去收拾好的。同时我补充下，其实济南这个城市竞争对手不是太多，有的城市竞争对手很多，像沈阳虽然到五星级的水平的商业项目只有两间，但竞争对手很多。济南基本上是竞争不那么剧烈的城市，所以我们的商场人流相当强，每天有五六万人来，虽然今年有很多店铺正在换租客，但是总的销售额是上升的，这个意味着什么？那些做不了生意的才走了，因为剩下来销售面积虽然小了，但是销售额反而是增加了的。由此可见，可以做生意的人可以继续做好，做不好生意的人也不需要勉强。所以换租客是很正常的事情，而且商场非常大，有300多个客户，这些客户当中肯定有做得很好，有一些做得不是那么好的，做不好的客户换掉他是很正常的。

　　管理层：沈阳皇城恒隆广场出租率是接近90%，另外一个沈阳市府恒隆广场大概是93%，济南恒隆广场大概是85%，虽然这段时间济南项目稍低点，但是销售额反而同比上升了3%，其他两个也是同比上升，市府恒隆广场销售额上升了8%，皇城恒隆广场上升15%。

　　现场提问：今年初管理层曾提到香港楼市可能会跌，想问一下你们现在的看法是怎样的？

　　陈启宗：当时我说下跌的机会比升的机会大，但是我们只是方向性的说法，你知道我这个人从来不敢跟人说跌X%或者是Y%，只会在大方向那里有一些推测的意义。

　　我觉得以往几个月发生的事情似乎都比较正面，楼市有微跌，但是我们从来不相信它会下跌20%、25%那么多，现在券商也改口了，从前说跌25%，现在说跌5%，从前说跌10%的，现在说持平或者是上升5%，一般的看法都是这样。

　　所以我觉得香港的房地产现在是恢复到一个比较正常的情形，是否可以持续下去呢？就不敢说，但是我个人是比较乐观的，虽然政府推地有很多难处，但是我相信市场有理性的预期。现在市场的反应是成交量跌得不是很厉害，还是有很多刚性需求，而价钱不会有太多的升降，这个也是大多数人乐见的局面。

　　现场提问：您觉得港府的辣招会不会继续持续呢？预计香港楼市的大方向是？

　　陈启宗：我个人还是认为不像会那么快就撤招，但会不会一直保持就很难说。很多因素会影响楼市，我还是维持之前说的，我觉得楼市平稳发展的机会比较大。

　　现场提问：报告展望中您似乎在看淡内地市场和零售市场，集团之前提到希望每年都会落成一个新的商场，这个计划会不会因为经济或前景不明朗而放缓呢？

　　陈启宗：我们从来没有放慢过任何项目，在市况不是最好的时候出来未尝不是好事，因为每一个商场头几年有一个适应期，再加上建筑是一个很复杂的过程，所以有很多问题要解决的。在市况不好的时候，我们会多做一些事情来做好内功，我们不会因为市场的强弱来改变我们商场完成的进度，今年9月26日开天津的恒隆广场，明年下半年就会推出大连项目。

　　陈南禄（董事总经理）：虽然外面的需求不是很大，但在一个城市可以有一个很好的商场，好的租客都会吸引过来，我觉得这个其实是要把握的机会。另外，恒隆是一个有长远眼光的公司，在有潜力的城市建一个这样的商场，肯定是几十年的经营，肯定会经历经济波动周期，我们是很有信心应对的。

　　现场提问：可否介绍一下内地的资产优化计划？今年的销售是否可以做到保持上半年8、9倍的增幅？

　　陈南禄：恒隆不是像其他人一样只是看香港卖楼多少，因为我们整个公司经常性的收入不是靠这个，看数字你会发觉我们的资产中商业地产是非常重要的成分，不是只是看香港卖多少楼。在这种情况下，我们现下的资产管理和优化是需要不断努力的工作，刚刚我们介绍了沈阳的项目，现在有非常长足的进步，而且也搞了很多活动，现在很受欢迎，日均人流量两万多人。包括济南、上海以及其他地方，我们都在积极去改良，马上可以见到的就是香港，中环、铜锣湾的租金收入都增加了很多，这些都是恒隆经常在做的很重要的事情。

　　陈启宗：我们不是以卖楼为主要业务，是以收租为主要业务，特别是内地。四年前我们全年租金收入45亿港元左右，今年上半年就有38亿港元，收入增长很快，照此计算今年全年会达到70多亿港元。另外，现在的收租物业面积已经较四年前翻番，所以以往的几年对于我们来说是很大的改变。

　　现场提问：今年内地市况较淡，天津恒隆广场下半年开业之后租金收入会不会低于恒隆之前的回报率期望呢？

　　陈启宗：今年内地不是一个很活泼的市场，有很多品牌都不准备今年开新店，开新店就要减一家才开另一家。所以今年是一个新开商场比较不容易的时间，不过我们天津现在租了大概86%，到开张的时候应该可以到90%左右，当然开业的不会有90%，但签约是签到90%左右。我们公开对外说的期望指标是4-5%，相信会达到更高一点的指标。

　　陈南禄：天津项目的招租项目其实比估计的要好，因为有些品牌会先签约，但会在开幕之后才入驻，例如无锡恒隆广场8月2日就将开苹果的第一间店，其实已经提前签约了一段时间，只是没有公开而已。

　　现场提问：今年内地的土地市场不是很活跃，恒隆地产接下来会不会在内地有一个拿地的计划或者意向选择的区域？

　　陈启宗：要买好的土地总是在市场不好的情况下才有机会。要是内地的土地市场真的有调整那应该是我们有机会买地的时候了，但是能不能成功就很难说了，因为每一块地都很复杂。

　　比较幸运的就是以往几年来凡是市场有调整的时候，我们都能够抓住那个机会，能够买到一些很好的地。但是下次能不能如此，我实在不敢说。意愿是有的，我们是希望在土地价格调整的时候多买一些土地。

　　现场提问：恒隆内地项目多在二线城市，但现在有一些二线城市商业地产趋向饱和，您怎么看内地商业地产的发展趋势？会不会考虑在一线城市拓展？

　　陈启宗：不是不看好一线城市，而是一线城市的机会有限，不容易买到心仪的土地，因为恒隆主要想买的是大幅的土地，小幅的土地兴趣不大，因为长远来看会比较没有竞争力。要在一线城市买比较大的土地是相当困难，反而在二线城市会找一些机会，所以将来买土地都会考虑在二线城市。

　　陈南禄：其实一线城市跟二线城市的界定相当模糊，例如天津恒隆广场9月26日开业，天津人口是香港两倍，我觉得说是二线也不太适合。

　　现场提问：恒隆地产对香港的市场比较乐观，会不会回香港投资更多的项目呢？还有可否解释对下半年营业额增长预期的分析？

　　陈启宗：很多人买地的时候我们不会买的，什么时候才会没有人买呢？我们就不知道。总而言之你看到没有人买地的时候很有可能我们在买的。下半年有没有人买就不知道了，但是我觉得成数不高，因为现在地产商手上现金流还是比较多，所以不容易买得到。

　　一般情况来看，下半年是比上半年好的，因为下半年的长假期会比较多，虽然在内地没有正式的圣诞节，但是有很多人在节日的气氛里面以各种方法去购物，所以一般来说下半年会好过上半年。不是因为我们预测到市场的好坏走向，而是过去的经验大多是这样的。

　　现场提问：那您对零售市场比较看淡的分析是基于什么原因？　　 

　　陈启宗：第一，整体经济前几年是8%、9%的增长，今年是7点多，虽然这个数字在世界上仍然是非常美丽的数字，但是跟自己几年前相比，经济是放缓了。另外，社会的销售零售额也有一点点微跌，但是幅度不会很大。

　　不过奢侈品的销售跌幅是比较大的，这可能和内地反贪有些关系，虽然反贪无可否认会影响到高档产品的销售，但长远来说，这是好事，只是市场需要一段时间去消化和理解。总体来说，一年半载还看不到消费市场会有很大幅度的增长。