绿地集团探索商业模式转型 进军地铁沿线综合开发

　　房地产大哥都闲不住，必须一直蹦跶滴！这几天听说绿地要进军地铁业，老陈心下感叹，张老板果然精力旺盛，也的确高明！可不单是说地铁业听起来就霸气酷炫，而是绿地再次第一个奔向光明的钱途。至于为啥这么说，咱听老陈仔细分解。

　　绿地进军地铁业

　　7月21日，绿地地铁投资发展公司在沪揭牌成立。绿地集团与申通地铁、上海建工等沪上企业签署战略合作协议，由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务。

　　据绿地方面说，他们地铁投资产业计划以“轨道工程+区域功能”整体开发和模式为主，包括BT（嗯嗯，不是兄台常用那BT）投资模式在内的多种方式，牵头战略合作伙伴组成联合体，在全国多地开展轨道工程投资建设业务，同时参与地铁沿线区域的城市综合开发。绕口有木有！说白了，就是单一本万利的买卖。至于为啥让老陈一会儿再解释，咱先看完新闻。联合体作为轨道工程投资建设主体，负责工程资金投入、规划设计、工程建设、设备运营等。政府呢，要么直接看管，要么相关部门委托监督。工程竣工后，有关的权利看具体情况，再由政府部门以多种方式赎回。

　　这个计划参考深圳、广州等城市已有的案例，把沿线土地出让作为部分回购条件。绿地先介入参与建设地铁，同时顺带发展周边，最终目的是打造具备商业、办公、酒店等功能N位一体、地铁上盖城市综合体的模式。

　　地铁投资业务目前已经神不知鬼不觉地在多个城市进行市场调研及前期考察了。不愿露面的绿地内部人士称，多个项目正在洽谈中，快的话首批项目会在年内亮相。2014年我国在建轨道交通的城市达到40个，在建里程3892公里，总投资规模超过1.6万亿元。大买卖有木有！

　　老陈劈头就说，绿地实在高！高在哪呢？

　　事情是这样滴：地方政府的资产负债率已经很高，所以很多城市在推动地铁建设时遇到了资金瓶颈，但人民群众真心需要地铁啊！今年克强总理也说了，要大搞基础设施建设。基础设施嘛，莫过于地铁。 

　　同时，地铁还是个千载难逢的商机。看看港都地铁就知道了。人家怎么赚钱？靠地铁沿线开发，地铁公司拥有土地的开发权，获得房地产收益，让整个地铁公司进入良性循环。港铁不仅赚钱，还是世界上最赚钱的地铁公司。信老陈，这是本星球最来钱的模式，木有之一！

　　有真实需求，也有无限商机，无奈巧妇难为无米之炊。地方政府产负债率居高不下，要想大幅度举债修地铁搞地产，呵呵，forget it！地方融资平台呢？所谓表外公司，早已把很多地方政府拖垮了。信托爆破边缘消息满天飞，跟地方政府入不敷出有莫大关系。说句实在话，许多地方不过以债养债度日，建设性投入是没门的。

　　此时此刻，世界268强绿地挺身而出！不过绿地可不是去扛炸药包的，人民币才是硬道理啊！

　　那么，人民币是怎么炼成的呢？老陈相信是酱紫的：绿地并没有出太多的钱，而只是政府的承包商，但带有融资功能。传统的承包商是你付钱，我干活，付多少钱干多少活。作为承包商V2.0，绿地多走一步，兼带融资功能，一方面借地方政府的信用来增信，（不过地方政府也没啥信用了），二方面利用未来土地及房地产收入来增信。当然，绿地贵为世界268强，也有未来收益摆在桌面，还是相当靠谱滴。

　　好处呢？对政府来说，绿地一帮施工，二帮融资，还不影响政府资产负债率，甚至一动不动表外那块奶酪。至于绿地嘛，施工费仅足糊口，圈地才是正经事儿。本来的荒地，地铁一到，就嗖嗖地增值了。所以游戏是这么玩的：一、绿地没出钱，但借用政府和土地去融资，却不影响政府的资产负债表和融资平台；二、绿地获得大量廉价而具升值空间的土地；三、绿地顺便赚点施工费，创造就业去。

　　为什么是绿地？

　　不过众兄台可能要问，为啥是二哥绿地，而不是一哥万科？君不见，2014年上半年，绿地835亿元的销售额还是在万科之后啊！莫非“天将降大任于斯司，必先使其千年老二”？回答这个问题之前，让老陈先总结下绿地的心路历程。

　　第一，猛烈扩张。绿地目标非常明确，明年要进入世界200强内。过去几年，绿地从世界483到359，再到268，每年大概提升100位，在中国房地产业界这个增长速度是绝对滴No. 1。

　　第二，做政府所想。众领导曰：“绿地最懂我的心”。“新红顶商人”张玉良常言道：“做政府所想，为市场所需。”。绿地作为根正苗红的好孩子，既有国企体质，又有民企心灵，骨骼精奇，是块搞地铁的好材料。

　　第三，勇于创新。绿地从住宅转向超高层时，就打出了漂亮一仗。因为他太懂政府的心，懂政府对面子 形象的需求。事实上，每座省会城市都容得下一座超高层，而众土豪也愿意为它埋单，虚荣心的消费也，让亲朋戚友知道我在本市最高层有套房子，牛掰呀！可当第二家开发商杀进来，对不起，众土豪已经被绿地抢光了。所以，绿地的超高层模式不可复制。别人还没想透绿地已经开干，别人开干绿地已经干完了。然后从超高层转到产业园，绿地再下一城，奉产业园之名全国跑马圈地，动辄三五千亩。这次再从产业园转向地铁，老陈相信绿地是深思熟虑有备而来的。做政府所想，抢先开干，等别人想通他已经干完，这段历史还会重演。

　　风险在哪里？

　　第一，全国铺开来做，良莠不齐。为了扩大影响，抢占市场，投资失误在所难免。不过，虽然某些城市会拖后腿，但全盘赚到创新溢价，有亏有赢，赢大于亏就好了（风投有木有）。

　　第二，尽管绿地不缺地铁上盖物业开发经验，但地铁战略要达到规模效益，估摸着还有待时日。

　　第三，针对资金问题，张老板说：“绿地将加大境内外资本市场融资能力，促进‘A+H’双平台上市的‘大金融’战略布局。”绿地认为自身的优势在于企业资质和海内外融资平台，足够让人期待，但空口无凭。除此之外，至于地铁异地投资、开发节奏、后期运营等等，都要有模式上的突破。

　　地铁大戏即将上映，绿地能否再创辉煌？看克强总理大搞基建的决心，再看张老板的动手能力，老陈信了。老陈不是证券分析员，但肯定会给绿地点个“买进”。