绿地“如愿”曲线入惠州 扩大湾区布局

　　折戟收购金宝东鑫广场后，时隔3年，绿地终于如愿把触角伸到了广东惠州。

　　近日消息，惠州中岗村李岗经济合作社发布公告，在此前村各户投票表决留用地是否由绿地负责合作开发事项中，绿地以89.4%的同意率获得通过，成为惠州李岗村留用地合作开发企业。

　　数据显示，本次李岗村出让留用地面积约15.64万平方米，折合超200亩。

　　版图新拓的背后，也正是绿地湾区公司这一平台的新设立。绿地湾区公司是绿地在2020年新设立的大湾区平台，主体为此前的绿地广东事业部以及绿地香港广东公司，牵头负责的则是绿地香港首席运营官侯光军。

　　据悉，绿地湾区今年内部的销售任务为300亿。而事实上，早在2017年，张玉良便给广东事业部定下了当年完成300亿元销售额的战略规划。

　　首入惠州

　　2017年，顶着张玉良定下的300亿销售计划，绿地广东向惠州进军。

　　彼时是绿地广东成立的第七个年头，在广州、佛山、东莞、深圳、江门等布局二十余个项目，惠州一度被认为将是绿地布局华南的第六个城市。

　　当时绿地瞄上的，便是收购金宝集团旗下东鑫广场。

　　据悉，金宝集团为惠州的老牌本土房企，开发有江畔花园、金宝创业家园多个项目；随着外来房企来势汹汹和自身发展受制，金宝集团近年来开始呈现颓势，甚至因债务问题出售资产。

　　绿地欲进行收购的金宝东鑫广场便是其中一个资产包。该项目用地面积约4万平方米，总建筑面积约12万平方米，其中商业约3万平方米，定位为惠州东标志性城市生活综合体，集住宅、商业、办公于一体。

　　2017年底，“绿地将收购金宝东鑫广场”一事传得沸沸扬扬，当时该项目已因金宝集团董事长政商风波已停工两年。有消息称，绿地欲以5.7亿元的价格收购东鑫广场，双方已达成较高的意向。

　　最终，由于国企绿地在收并购方面审核流程较严格，而金宝部分资质达不到收购审核的标准，收购事宜以失败告吹。当年11月，金宝集团董事长也公开回应，称绿地欲收购事项为“确实有这回事”。

　　失利之后，虽偶有传出参与一些土地竞拍，但绿地在惠州市场仍旧处于颗粒无收的状态。

　　直到2020年1月份的一则《李岗村留用地合作开发协议书（户代表表决事项）》，再次出现绿地的身影。

　　表决的主要内容，便是由各户公开表决是否同意就该村小组留用地合作开发事宜，与拟合作单位绿地或其关联公司（含其委托公司）签订《中岗李岗村村企合作开发协议书》。

　　于近日，惠州中岗村李岗经济合作社公布此前表决结果，做出决定的表决票中同意签订的共320票，占比92.2%，占总票数89.4%；不同意签订的共27票，占比7.8%，占总票数7.5%。

　　即是说，同意签订的票数占比超过2/3，符合《博罗县征地留用地开发建设管理工作意见》等有关规定，该村小组将在公告公示期满后，与绿地委托公司惠州博富房地产开发有限公司签订《中岗李岗村村企合作开发协议书》。

　　具体而言，本次李岗村留用地面积约156393平方米，绿地在获取项目后，将在项目中预留土地，出资建设物业（商铺、住宅、车位，下同）分配给村。

　　项目土地开发后，绿地将项目最终批复实施计容建筑面积的23%补偿村小组，按容积率3.0计算，须返还物业面积约107905平方米，同时村民对补偿住宅物业可选择由企业回购，回购标准为单价7500元/平方米，车位按50000元/个。

　　有业内指出，虽以村留用地方式出让，但是严格意义上并不能算是以旧村改造的方式出让。“留用地是征地补偿的一种对价，国家在征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定10%-15%安置给被征地村。”

　　其称，若村没有一定开发能力的话，就会与有一定品牌影响力的房企进行合作开发。与一般的旧村改造相比，留用地则相对来说不那么“受欢迎”。

　　“单独做留用地的不多，因为很直接的原因就是留用地不能做商品住宅地产开发。这对于传统房企而言，不仅难度大些，核心在于对收入贡献少。”该人士称，除非地段价值高，否则愿意单独做的很少。

　　但同时，不同于旧改用地还需要进行一定土地整理拆迁，留用地则更多是二级开发的基本逻辑，即开发商拿到之后一般是净地。

　　“旧改也越来越需要留用地作为支援，面粉不够呀。”在业内看来，绿地能够通过摘留用地曲线入惠州也是个不错的选择，且绿地在商办物业上经验足，也有一定优势。

　　湾区300亿任务

　　从战略布局来看，惠州这一子更是扩大了绿地在湾区的布局。

　　对比绿地湾区这一新平台，外界更为熟知的还是绿地广东事业部这一旧称谓。原绿地广东房地产事业部成立于2011年1月11日，截至到目前先后打造了31个住宅、大综合体及产业项目，涉广州、佛山、东莞、深圳、江门、深汕合作区等10个城市及区域。

　　若简单回顾绿地广东近9年的发展史，则可以大致以两个带头人物作为划分。

　　其一是原绿地广东总经理朱怀宇，其在位期间绿地在广东的布局从广州、东莞、佛山逐渐展开，开发建设项目多以商办商业项目为主，包括广州绿地缤纷天地、广州绿地中央广场、广州中新知识城、顺德绿地中心、佛山绿地中心和东莞常平绿地大都会等。

　　然而，因商办物业前期需要沉淀大量的资金、时间和人力成本，至少两至三年的时间内难以获得盈利，因此绿地广东在前几年的发展并不快。从销售金额来看，2015年，绿地实现合同销售金额2301亿元，绿地广东占比仅为5.2%，大概在120亿左右。

　　时间来到2016年，迎来绿地控股副总裁陈志华兼任广东事业部总经理。消息称，绿地广东原总经理朱怀宇因业绩完成低于集团预期，外部拓展、内部管理等存在不足被更换。

　　2017年，在广州著名的“330”政策以及张玉良下达的300亿目标下，绿地广东转战住宅市场。彼时陈志华曾强调，“绿地广东在2017年的住宅市场肯定要占有一定的份额。”

　　然而，绿地广东的住宅发展又面临着地段以近郊为主、核心地段项目较少的不足，以广州为例，在业内看来绿地的打法令人难以捉摸，一些住宅项目都属于“等运气”的状态。

　　从2011年7亿元至2018年284亿元，再到2019年同样200多亿的销售金额，对于绿地这样的头部房企来说，这样的推进速度显得过于慢了。

　　同时，近两年来绿地集团内部的竞争者“绿地香港”也入局大湾区，接连通过收并购进入佛山、肇庆。在发展活跃、能够独立融资于资本市场的绿地香港比较下，绿地广东事业部的角色似乎更加尴尬了。

　　张玉良也有意进行平台整合了，早在2019年就有消息传出绿地进行区域人事大换防，其中成立了粤港澳大湾区指挥部，将广东事业部并入其中，且负责人是绿地香港总裁陈军。

　　而后于今年2月19日，绿地香港湾区投资管理公司成立，聘任绿地香港首席运营官侯光军兼任绿地香港湾区投资管理公司总经理。该湾区公司以此前的广东事业部以及绿地香港广东公司为主体，下设深圳区域公司、粤西区域公司、佛山区域公司和广州区域公司。

　　在2020年首场媒体交流会上，对于通过人事变革以及部门合并提效增速等说法，张玉良也称：“首先要改善制度，改善制度还不行就换人，通过换人来增强新的动力，这是常规的做法。”

　　至此，绿地广东事业部正式“消逝”。

　　感怀过往之后，或许更重要的是朝前看。尽管之后还是有诸如“对原广东事业部的员工薪酬进行调整，调薪后按原薪资六折发放”的消息传出，但外界更关注的还是，整合之后的绿地湾区会是怎样？

　　据了解，目前绿地湾区的整合还在进行中，如为了集中优势资源和市场，新成立的佛山区域公司合并了此前的江门公司、肇庆公司等。