龙湖上半年销售下降9.96% 主要在建商场累计127.7万㎡

　　“我们是相对保守的，未来龙湖也不会跟别人拼增长，拼速度，我们是有意把速度放缓。”

　　8月4日龙湖地产有限公司披露，截至2014年7月底七个月，集团累计实现合约销售金额人民币241.4亿元，同比减少9.96％；合同销售面积222.9万平方米，同比减少4.54％。

　　按照全年目标570亿元计算，前七个月龙湖地产完成目标约42.35％。对此，龙湖似乎对目标完成信心十足。

　　“当然上半年完成241.4亿元，离全年目标还是有一定距离，但是我们维持570亿的目标不变。”龙湖首席执行官邵明晓在今日召开的中期业绩发布会上如是强调。

　　同时，邵明晓表示，龙湖会灵活使用价格策略来促进销售。

　　为努力完成全年目标，龙湖在去化率上也做了详细规划。据龙湖财务总监赵轶介绍，龙湖全年的供货大概在980亿，目前预计销售目标是570亿，目标去化率是58％。而980亿当中有370亿是上一年度的存货，预设去化率大概是45%到46%，预计能销售170亿；还有480亿是老项目的新一期，预设去化率为63％，预计能够销售300亿；另外133亿是全新项目，预设去化率是75％，预计能够销售100亿。

　　赵轶表示，按照目前上半年的去化率逐步往下走，980亿的存货，去化率58％，是一定能达成的。同时公司在供货上也会保留弹性，随行就市，以此来逐步达成570亿的全年目标。

　　在加紧去存货的同时，龙湖也在加大商业地产的投入。

　　目前，龙湖主要在建商场10个，累计在建面积127.7万平方米。其中，天街系列在建面积为123.3万平方米，星悦荟系列4.4万平方米。据悉，北京的长楹天街在今年年底会开业。

　　而邵明晓亦在中期业绩会上透露，每年就是一两个商业项目的规模，而且会布局在一些高能级城市，今年开始龙湖在一线城市会有项目开业，未来三年公司会在北京、上海、杭州、成都形成双天街的布局。

　　至于拿地方面的策略，龙湖将采取观望态度。邵明晓表示，现在地价还不合适，目前看不到好的机会，下半年还是会采取稳健的策略。

　　另外，赵轶亦表示，公司土储量已由满足5-7年开发调整为5年。今年也已基本完成新城市的进入目标，下半年无迫切投资取向。

　　对此，龙湖地产董事长吴亚军则坦言，“我们是相对保守的，未来龙湖也不会跟别人拼增长，拼速度，我们是有意把速度放缓。”

　　其还强调：“龙湖不是惧怕未来，不是不敢面对竞争、不敢面对市场，但是我们做投资安排、财务安排，做存货管理安排的时候要基于安全考虑，这样才能持久发展，未来行业可能会呈现很多的机会，但很多公司已经不能在场上踢球了。”

　　以下是龙湖地产有限公司2014年度中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：龙湖全年的销售目标是570亿，但是现在只完成了三成多，请问公司下半年会采取什么策略来达成目标？会怎么去库存？会不会考虑减价？

　　邵明晓：我们会保持全年570亿的目标不变，当然上半年完成203亿，加上7月份的38亿，离全年目标还是有一定距离，但是我们维持570亿的目标不变。

　　我们会灵活使用价格策略，但不能一概而论，在某些区位，某些项目可能会用价格的手段来促进销售。

　　现场提问：内地现在放宽限购，这对公司下半年的发展有没有影响？预计政府下半年的政策走向是怎样？

　　邵明晓：现在很多城市的销售是有挑战的，但是最近包括杭州在内的很多城市都放开了限购，而且我们也期待按揭方面会有一点改善，所以政策走向不会更差。

　　限购令的影响有两个层面，第一是在数量上解决了一些人的购买资格，尤其在一些高层级城市，另外它对客户的心理预期也会有所推动，所以放松限购是正面的政策。在这种情况下，龙湖会把握住机会，把货量供出来，努力实现全年的销售目标。

　　现场提问：龙湖在7月份重新梳理了以天街为主导的商业地产发展路径，商业地产对资金的要求比较高，公司会怎么解决资金方面的问题？

　　邵明晓：做商业地产是一个重资产的业务，要平衡投入和周转之间的关系确实相当有难度。但是从2011年开始，龙湖就已经很明确地提出，把每年回款的10%投在持有商业上，包括买地、建造。这个比例是经过精算的，经过三年左右的往前推动，我们发现这是一个比较好的比例，它能够较好地平衡龙湖持有物业和销售物业的比例，当然这个比例肯定也会对销售物业的销售额增长带来一定的压力，但从长远看，这对龙湖来讲是具有战略价值的，所以我们会坚持这么做。

　　此外，龙湖会非常小心地控制扩张节奏，按照现在的铺排，每年差不多就是一两个项目的规模，而且会布局在一些高能级城市，今年开始，龙湖在一线城市会有项目开业，北京的长楹天街在今年年底会开业，未来三年公司会在北京、上海、杭州、成都形成双天街的布局。在投入上、布局上，包括周转上我们会非常谨慎，这是龙湖商业地产的策略。

　　现场提问：扩合作也是龙湖的一个运营关键词，公司选择合作的伙伴以及合作项目具体有哪些标准？合作项目的盈利指标有没有一个具体的要求？

　　邵明晓：扩合作只是相对而言，因为龙湖在合作方面的策略是非常严谨的，过往我们只跟一些海外的基金有过合作。合作伙伴主要有两类，一类是在拿地的时候，主要还是跟像龙湖一样有品牌的，而且最好是上市的开发商合作。第二是更愿意跟财务型的基金进行同股同权合作，而且必须是真的股权，这是龙湖一个非常严格的界限。现在合作项目还不是龙湖最主要的部分，但是这部分会慢慢地适度增加。

　　现场提问：龙湖今年的毛利率越来越靠近30%，以后会不会一直保持这个水平甚至以上？从销售数据看，龙湖好像越来越保守谨慎，比如营业额增长会比其它企业慢。

　　赵轶：龙湖今年的竣备面积是685万平方米，上半年只竣备了142万平方米，所以住宅项目在毛利率这个盘面占比相对比较少，只占20％，而今年上半年毛利率达到30％以上主要是公司有一些商业项目在毛利率盘面里面占比比较高。从全年来看，因为今年可能还要继续消化2011年底和2012年在市场波动期销售的一些物业，所以全年的毛利率还是稳定在公司所引导的20％到30％这么一个稳定区间。

　　吴亚军：其实龙湖的保守姿态是从2013年就开始的，不是从今天才开始。龙湖在2012年进的城市比较多，买地也比较多，但是在2013年买地整体偏少，开工量也做了大幅的调整，去年年终的时候新开工量减少了300万平方米，这使得我们现在存货量、负债率优于同行。这是基于我们对房地产行业的整体认知，有一句话叫房地产行业已经进入下半场，这个行业10年的黄金时代已经过去，现在说是进入了白银时代。

　　龙湖在铺排新的城市，又在做大量持有商业的情况下，如果不提前做战略性的安排，我觉得这个公司会非常难受。从这一点上来讲，我们是相对保守的，未来龙湖也不会跟别人拼增长，拼速度，我们是有意把速度放缓，在这个重新打造自己的核心能力，提升管控，提高品质和品牌，迎接未来的这个行业可能到来的波动和泥泞期。

　　现场提问：在市场占有率方面，龙湖除了在重庆能保持第一之外，其它城市的表现相比以前有所下降，未来这些城市的发展会是怎样？

　　邵明晓：城市的排名看起来是一个很表面的问题，但是背后还是有逻辑的，这跟整个公司稳健的运营战略是相关的。跟同行相比，龙湖进入的城市数量还是不多，现在在进入的城市当中，龙湖在重庆是排第一的，在北京、杭州、成都都是在前5名，保持着相当的规模。

　　这是一个策略选择，有两个原因，第一是因为龙湖对每个城市公司的要求，一个叫有回款的签约，另一个叫有营运的增长，就是实事求是的增长。比如说在北京，龙湖的北京公司始终保持80亿的签约规模，这个签约百分之百都是权益销售。在北京出现过百亿的公司都是用合作的方法，互相重复计算的，我们不希望公司过多地用这种方法去冲这种规模，因为要保持那种规模就要求在价格高点的时候买地，龙湖是没有合适的地宁愿不买，所以公司并不强求规模要在哪个城市做到第一。

　　第二个原因，龙湖现在进入的高能级城市，包括在北京、上海、杭州、成都的核心区都有商场，这实际上是要沉淀一定的资金，这方面对销售物业的规模增长都有一定的影响，所以龙湖总体上还是实事求是的原则。

　　现场提问：今年上半年公司的回款率是多少？跟以前相比是不是降低？

　　邵明晓：回款率跟去年相比没有下降。回款率在龙湖内部是一个强控制指标，当签约额、销售额和回款发生矛盾的时候，我们一定会选择回款，也就是对客户的筛选非常严格，龙湖不会要那种虚的、有泡沫的签约模式。

　　龙湖上半年的回款率依然保持在90％以上，从集团到财务体系，到地区公司，基本上都是按这个标准来把控，未来也会坚持这样做，

　　现场提问：今年上半年很多商业地产的出租率都有下跌，而且零售行业的增速今年也开始放缓，在这样的背景下，公司怎么看待对商业地产的前景？有没有一个预期的投资回报率？

　　邵明晓：商业现在肯定是要直面竞争，龙湖的策略第一是布局在高能级城市，包括北京、上海、杭州、成都，重庆这边已经非常稳定。另外，其实龙湖商业地产的出租率在同行当中依然保持着很高的水平，虽然比去年微降了两个点，但还是在95%以上。任何一个行业，包括任何一个业务板块都必须面临竞争，在竞争当中压力会很大，但是要坚持做的话，还是能做好。我相信未来两三年商业的竞争会更加的激烈，但是商业地产的门槛还是非常高的，我们坚信能够真正坚持下来。

　　现场提问：公司对下半年一、二、三线城市的房价走势有怎样的预测？会不会出现下跌的情况？

　　邵明晓：我们认为一线城市和部分二线城市的房价整体上还是比较健康。但现在不能简单地说房价，一定要落到具体城市，而且是要落到城市的板块，现在即使是同一个城市里，不同板块之间也出现了分化。

　　从供求关系这个角度来讲，其实大量的城市都存在着供应量比较饱和的情况，所以价格大幅度上涨的动力没有了，对从业者来说，龙湖还是保持灵活的价格策略，保持正常的去化，能够把房子卖出去，把钱收回来是最关键的。但是地价到现在为止还没改变，尤其是一线、二线城市，实际上政府的心态需要做一些调整。

　　现场提问：龙湖其中一个目标是去存货，今年去存货的总量会控制在什么样的水平？会不会依靠减价去达到去存货的目标？

　　邵明晓：龙湖的存货严格来说是指现房的存货，还有另外一个就是有进销存的管理，包括现房，包括一些可售货值。

　　关于进销存的管理，龙湖从去年开始已经对开工量做了严格控制，所以今年全年的货源也不过900多亿，也就是说龙湖没有推动堆货来实现规模增长。另外，龙湖内部对现房的比例有一个严格指标，我们觉得在签约额的15％左右是相对可以接受的，而且这里不存在减价。

　　现场提问：龙湖下半年的去化率大概是多少？

　　赵轶：龙湖全年的供货大概在980亿，目前预计销售目标是570亿，目标去化率是58％。而980亿当中有370亿是上一年度的存货，预设去化率大概是45％到46％，预计能销售170亿；还有480亿是老项目的新一期，预设去化率为63％，预计能够销售300亿；另外133亿是全新项目，预设去化率是75％，预计能够销售100亿。

　　这样预设去化率是跟我们上半年整体的去化率挂钩的，上半年公司整体的去化率是40％，其中老的存货去化率是30％左右，老项目新一期去化率是60％，全新项目去化率是70％多。按照目前这个去化率逐步往下走，980亿的存货，去化率58％，是一定能达成的。当然公司在供货上也会保留弹性，随行就市，以此来逐步达成570亿的全年目标。

　　现场提问：吴总刚才说到现在内房的市场过了黄金时期，而且龙湖在住宅市场方面好像也有些保守，那您觉得下半年或者未来，整个内房市场会不会有其它危机出现？

　　吴亚军：我不是对行业的未来非常悲观，再好的市场里头也会有冷的板块，但是在一片悲观的市场里头，也存在着可能看不见的机会，那就需要懂得和识别这样的机会，这是未来龙湖要锻造的能力，就是去读懂客户，看准机会。

　　第二要有防守能力，就是对品质、节奏、欲望、成本的控制。如果不具有这样的能力的时候，我们会整体放缓开工的节奏，买地的节奏，这不是说保守，是安全。

　　龙湖不是惧怕未来，不是不敢面对竞争、不敢面对市场，但是我们做投资安排、财务安排，做存货管理安排的时候要基于安全考虑，这样才能持久发展，未来行业可能会呈现很多的机会，但很多公司已经不能在场上踢球了。

　　现场提问：今年整个土地市场都比较冷，龙湖会不会在下半年趁机多拿地？

　　邵明晓：我们认为现在地价还不合适，下半年还是会采取稳健的策略，其实政府的心态还是蛮热的，公司目前还看不到好的机会。