昆明周边县城大体量商业项目扎堆 未来运营恐堪忧

　　（赢商网云南站报道）云南的商业地产发展到今天，可以说已经进入了白热化阶段，一方面是迅速增长的商业体量，另一方面则是日益紧张的品牌商家资源，以及增速远远没有跟上节奏的城市人口规模。如此众多的商业项目现在面临的问题是如何招商，将来必然面临的问题则是如何揽客，而就目前的情况看，很多项目的情况并不那么乐观。

　　就在昆明主城区已经“满城尽是综合体”的同时，记者发现昆明周边不少县城也开始有大体量的商业项目扎堆。面对人口规模和消费水平都远远低于昆明的市场环境，这些县域城市综合体的未来，也遭到了诸多质疑。 

　　昆明周边县城综合体扎堆 

　　今年5月，在距离昆明主城区仅有38公里的宜良县城，商业体量高达20万平方米的愿景城市广场在宜良开盘，引起了不少业界人士的关注。该项目将打造一个全业态购物MALL，规划有购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住、文化、旅游等功能业态，建成后也将是宜良首座一站式购物MALL，计划2014年10月1日开业。

　　20万平方米的商业体量，即便是在昆明主城区，也可以称得上数一数二的项目。在宜良这样一个全县人口仅有40多万，县城人口仅有10多万的地方，敢于投资如此大体量的商业项目，不得不让人佩服开发商的勇气。然而在宜良县城的商业项目还不止愿景城市广场一个，总投资20亿元的世纪良城项目，也规划了6.4万平米的集中式商业，计划打造一个集居住、购物、娱乐、休闲为一体的城市综合体。

　　在距离宜良不远，同属昆明的石林县城，总体量25万平方米的紫金玉·石林之光项目，仅有5万平米的住宅，其余均为商业。整个项目规划有酒店、公寓、购物公园，将打造石林县城的“南屏街”。

　　再看昆明以北，商业体量到达10万平米的印象富民上河图项目，坐落在素有昆明后花园之称的富民县城。集住宅、购物、休闲、商业、农贸市场等为一体的掌鸠河世纪中心，是禄劝彝族苗族自治县首个超大型城市综合体。同样位于禄劝县城，与掌鸠河世纪中心一母同胞的银河嘉年华时尚生活购物中心，更是要打造成为禄劝县唯一的全业态覆盖商业体，未来将成为禄劝改革换代的新型商业建筑。

　　在落户昆明周边的不少综合体中，也不不乏部分实力不凡的项目。如宜良愿景城市广场，目前就有包括全球最大零售业巨头沃尔玛、世界第一快餐品牌麦当劳、亚洲最大个人护理用品品牌屈臣氏、全球家电零售业巨头苏宁电器、中国一线直营连锁数字影院大地影院等五大主力店在内的163家品牌商，已经签约入驻。而掌鸠河世纪中心也有昆百大、华联超市、云上四季快捷酒店、奥龙世博运动广场、健之佳药房、Top one KTV（顶尖量贩）、扬帆贝贝国际双语幼儿园等众多主力商家及企业机构入驻。 

　　市场环境恐难支撑项目发展 

　　扎堆昆明周边县城的商业项目，自身都有着不小的体量，不少项目还打出了再造“南屏街”的口号。即便有些项目已经在招商上取得了阶段性成果，但对于这些项目的未来，外界也有不少质疑的声音。

　　首先，对于这些县城的人口规模和消费水平是否能够支撑如此巨大的商业体量，不少人表示怀疑。曾有业内人士断言，由于市场承载量有限，即便是在昆明，目前遍地开花的城市综合体也只能存活三分之一，更不用说县一级的城市。

　　其次从项目的规划定位上来看，昆明周边的这些商业项目从地理位置上来讲，都与昆明主城区相隔不远，若是定位高端，县城里面习惯了去昆明购物的高端消费人群能否对项目认可，仍然是个未知因素。若是定位中低端，县城内原本已经足以满足人们生活所需的零散商业又将分流消费者。因此有观点认为，县一级的商业项目在定位上往往会陷入两难的境地。

　　除此之外，很多房企刚刚转型商业就进入县一级的市场，商业地产的复杂性可能会让项目的开发进度放缓，从而带来很多不利的因素。同时对于县城商业地产的操作模式，不排除很多开发商的运作方式过分模仿沿海经济发达地区，忽略了县城商业地产的运作有着很多不同于发达地区的地方，给项目后期运营埋下隐患。

　　如今，昆明周边县城的很多项目都已经成形，面对上述问题，这些商业项目最终要在后期运营中获得成功，看起来并不是一件容易的事情，如何深入的去分析市场，杀出一条接地气的血路，还需要各个项目的操作团队有更多的创新。