绿地商业赵栋：绿地广东布局五大城市 商业面积近80万㎡

　　在广州的白云新城商圈，白云绿地中心作为地标一直备受关注。

　　4年前，积极谋划进军广东市场的绿地集团在白云新城开启新篇章，4年后，绿地集团已成功在广州、佛山、东莞三个城市拓展了17个项目，其中商业地产面积近80万平方米，未来还将进入深圳和珠海市场。

　　作为绿地集团入粤的首个项目，白云绿地中心总建筑面积达30万平方米，是包含写字楼、公寓和商业的地铁上盖的综合体。在白云绿地中心12万平方米的商业面积中，一期绿地缤纷天地意向招商率已完成80%，预计今年底或明年初开业，二期凯德广场·云尚也将随后开业。

　　“超高层、城市地标”已经成为绿地集团的标签，在各大城市建造以“写字楼+酒店+商场+公寓”主的绿地中心。目前而言，绿地中心中的商场部分由绿地自营、出租、出售三种形式。“绿地集团一直在摸着石头过河，在商场部分更是如此，同时，绿地集团也是一个包容性很强的企业，会采取最合适的方式发展商场部分。”在接受赢商网记者专访时，绿地广东房地产事业部商业管理部总经理赵栋透露，绿地广东近80万平方米的商业项目将根据具体情况，以集中商业、社区商业、写字楼高端底商、纯商业街等不同形式呈现。

绿地广东房地产事业部商业管理部总经理赵栋

　　绿地缤纷天地与凯德广场错位经营

　　赢商网：白云绿地中心作为绿地进入广东的第一个项目，目前开发情况怎样？为什么选择将8万平方米的商业出售给凯德商用？

　　赵栋：2011年6月，白云绿地中心正式奠基，规划建成集办公、购物、休闲娱乐、居住等于一体的高端城市综合体，高度200米，是白云新城的最高楼。

　　在白云绿地中心中，规划有12万平方米的商场，在2012年，我们就启动了商场部分主力店的招商，与超市、快时尚、轻奢侈品牌等商家进行合作洽谈，当时品牌商家的反响都不错。2013年，公司基于集团发展的战略考虑，决定与凯德商用合作，为提升白云绿地中心的品牌，将8万多平方米的商业出售给凯德商用，另外3万多平方米的缤纷天地由我们自主运营。其实，这种合作案例，在之前就有过，比如绿地在上海与正大集团合作的正大乐城，将商业整体租给正大集团，现在商场做得很旺。

　　目前，绿地项目中的商业部分，有几种方式，一种是绿地自己运营，一种是将商业部分整体租给其他运营商运营，第三种是将商业部分出售给合作方。

　　赢商网：缤纷天地的定位是怎么样的，与凯德广场·云尚如何进行错位经营？

　　赵栋：缤纷天地的定位会比较考究，它与凯德广场·云尚会有切割，同时两者又是一体的，套用一个哲学名词就叫“一分为二、合二为一”。

　　缤纷天地面积只有3万平方米，包括地下2层和地上4层，业态规划以餐饮、教育、娱乐、儿童、休闲业态为主。目标消费人群锁定为家庭和办公人士，在星期一到星期五之外，为家庭居民提供儿童教育、休闲、餐饮等一系列联动服务，会针对家庭提供美容美发、服饰等目的性消费。另外，作为办公楼底商，餐饮周一至周五服务于写字楼人群，以及日用品服务，与凯德广场·云尚实现错位经营。

　　而凯德广场·云尚面积比较大，定位中高端的综合性购物中心，将会引入一批首次进入广州市场的品牌和国际市场上的热点品牌，零售业态占比会比较大。

　　作为整体的白云绿地中心而言，缤纷天地与凯德广场·云尚的定位要有所错位和不同，两者有差异化，又能进行互补，最终将共同打造成白云新城的商业核心。

　　赢商网：绿地缤纷天地的招商工作进展如何？

　　赵栋：缤纷天地的意向招商率完成了80%，我们招商时会重点体现自己的特色，在餐饮、配套类业态会招一些比较新颖的品牌。此外，还会引进更多儿童和教育行业的商家。

　　从规划、交通、区位等方面来说，白云绿地中心是白云新城的中心，拥有45层的写字楼，旁边又是南航总部大楼、机场集团总部大楼，加上周边的居住群。另外，我们项目对面的儿童公园今年刚开园，现在每到周末都人山人海，从公路、两边地铁口的人群来往来看，白云绿地中心是整个商圈聚焦的中心。

　　绿地要做的如何与凯德广场实现更好的互动，物业经营得好一定是双方都做得好才行，以各自的差异化业态服务好人群的各种消费需求，从而实现旺场。绿地缤纷天地不会做同质化竞争的事，而要去实现商业的互补，尽量保持整个商圈的合理化和适合度，只有商圈和谐了，消费者才能有更好的情感认同。

　　白云新城商圈趋于成熟

　　赢商网：自从白云万达广场开业以来，白云新城商圈才引起注意，您对白云新城商圈目前的发展情况怎么看？

　　赵栋：我认为白云新城商圈很有发展潜力，这里的商业会越来越旺。最早的大型商业项目百信广场到现在都是人流爆满，而万达广场一到周末也会挤满人，五号停机坪广场停车场停满车，而不久之前开业的广州市儿童公园也异常热闹，可以说在白云区北边各大小区的人群都来这里消费。随着白云新城商圈商业逐渐成熟，商业项目加多，之前流到天河的消费群都回到了白云新城，更愿意在家门口附近消费。所以，截流了这部分消费群后，逐渐形成消费中心，未来的前景是非常看好的。

　　对于商家而言，有人流，租金、人力等成本低，也愿意在白云新城商圈开店。毕竟白云新城的租金远远低于天河商圈、珠江新城商圈，比如开一家餐饮店，在珠江新城的营业额虽会略高于白云新城，但是租金、人力成本也要高出许多。总的来说，品牌商家会更青睐白云新城，因为这里性价比高，人流量又很大。

　　赢商网：广州的商业发展，慢慢地从中心城区向副中心城区扩张，包括像白云新城、广州南站、番禺商圈等，政府主导规划的白云新城，您认为发展有哪些优势？

　　赵栋：从2009年4月，白云新城规划正式出台后至今，短短几年时间，白云新城商圈已产生翻天覆地的变化，从当初一片荒芜之地，到目前商场内人气颇旺、商圈逐步成型，在广州数个新兴商圈中发展速度最快。

　　有着广州北优规划重点支持，“一轴双中心六社区”规划利好以及标杆项目的带动，万达广场、五号停机坪、白云绿地中心等高端商业的出现，利用空港、双地铁的发展，白云新城的商业不断发展，可以说，未来的商业价值不可低估。

　　白云新城商圈的发展政府有着比较提前的规划，同时，有大量的土地，从交通动线、人流动线、车流动线的组织和规划来说，白云新城都做得比较好。

　　赢商网：您在上海、北京都操盘过商业项目，对这些城市的商业发展也比较了解，而业内都认为广州的商业偏于保守，您怎么看广州商业的发展？

　　赵栋：我操盘的第一个商业是在上海，在北京待了几年，后来就到了广州。我认为做商业在中国就是做文化，我在北上广深一线城市都转了一圈，这些城市的商业发展不同，可以说是因为文化不同。

　　上海人比较小资，骨子里流露出海派的优雅和妖娆，上海人就愿意出去喝杯咖啡，坐在新天地点根烟，品位时尚和现代潮流，所以上海很早就会出现像恒隆广场、中信泰富、IFC、IAPM在全国都有知名度和代表性的商业项目。

　　北京人则不一样，虽然看似粗犷，但是文化氛围很浓厚。这里的商业中的文化氛围很浓，所以就会出现南锣古巷、798艺术中心等文化、艺术的项目，以及最近出现的侨福芳草地项目，商业和艺术、文化的融合做得很好。同时，北京又属于政治文化中心，消费力极强，所以有全国销售额最高的商场“新光天地”。

　　回过头来说广州，其实广州人很精明也很务实，从早到晚都是在谈生意，最不计较吃但是又最在乎吃。为什么呢？你说广州人在乎吃，但好吃的全部在排挡、小院里面，但是如果他觉得好吃，跑再远、排多久的队都会去吃。所以，在广州做商业，就要抓住广州人务实、讲究性价比的特点，充分考虑他们的需求，把服务做好，就容易把商业做好。

　　绿地广东商业总规模近80万平方米

　　赢商网：目前，绿地就谈在广东的战略布局是怎么样的，已经进入哪些城市？

　　赵栋：绿地集团的发展历程已经有二十多年，在发展中并不一味贪大，而是抓住商办楼的主业，因为开发量比较多，所以会带有一定体量的商业，集团的战略布局从东北一直延伸到海南的各个城市。

　　绿地集团在广东的战略布局主要集中在广州、佛山、东莞、珠海和深圳五个城市，以覆盖珠三角主要地域为方向。在进入广州和佛山后，今年也成功进入东莞，后续会在珠海和深圳拓展项目。

　　今年是绿地进入广东的第四年，从广州白云绿地中心项目开始，我们在广东已经陆续拿到了17个项目，有代表性的包括广州的白云绿地中心、绿地中央广场、金融城绿地中心，佛山的佛山绿地中心、佛山绿地未来城、顺德绿地中心，东莞的绿地新都会……这些项目的商业部分的总建筑面积近80万平方米。

　　这些项目的商业部分可以分为几种，一种类似于万科的社区商业，代表性项目有顺德大良云近东的顺德绿地中心，商业部分主要立足于提升小区服务品质的、富含小资文化氛围的街区商业，大概有3万平方米左右；另外一种是纯商业街，比如佛山里水的绿地香树花城，现在刚刚开放售楼处，商业街面积大约2万平方米；还有一种是综合性商业，一般面积在5万平方米以上，比如佛山禅城的佛山绿地中心，这种综合性商业会用绿地缤纷城的方式去实现。

　　赢商网：在绿地广东的项目中，有哪些项目的商业是属于综合性质的？

　　赵栋：这类型的商业有包括佛山绿地中心，在今年年底或明年年初开的广州白云绿地中心，在广州萝岗的绿地中央广场，会有将近5万平方米的综合商业，还有一个商业街，大概十几栋楼拼起来，还有一个文化中心，形成一个文化氛围。

　　赢商网：文化中心大概是什么样的？

　　赵栋：绿地中央广场规划建筑面积50万平方米，包括一栋42层、200米高的地标式超甲级写字楼，还有LOFT公寓、独栋商业等高端物业。我们当时规划了一个4800平方米的盒子，三层，1600平方米一层楼，这个项目的氛围我们希望做得有文化和创意氛围。