日本商业设计专家田村优介解析商业地产开发统筹管理

　　（赢商网北京站报道）商业地产项目运作中总体统筹决定了商业项目的开发成败。因此，作为商业地产的决策及管理层必须要强调总体统筹才可能做好一个商业项目。鉴于目前国内商业地产界普遍对总体统筹的概念上存在认识模糊，为借鉴日本前沿商业地产开发技术，赢商网第27期《每周下午茶》沙龙特邀请日本商业咨询及商业设计专家-----田村优介先生，全面解析日本商业地产项目中总体统筹的操作手法。

　　核心提示：在项目统筹管理方面，按照各版块的功能主要分为：前期策划、风险测定、确保所需人及物的资源、费用预算、搭建团队及工作内容分担、进程管控、为保证项目顺利进展不产生偏差，需要保持明确的方向性以及分析并总结最终成果。

田村先生现场演讲

　　田村优介出生于日本，1987年到美国留学，毕业后在美国一家公司工作。之后回到日本，一直在一家综合性设计公司工作，该公司是一家涵盖建筑设计、室内设计、环境设计等全方位的综合性设计公司。

　　2009年之后，田村先生开始参与中国的一些商业项目的设计与规划工作。最初，他来中国的第一份工作是为天虹集团做四个超市的设计。之后又做一些万达的一些项目的设计，及其他一些大型的商业设计。2014年全面负责一个从最初的策划到设计的奥特莱斯项目。

　　而在项目统筹管理方面，田村认为，按照各版块的功能主要分为：策划、风险测定、确保所需人及物的资源、费用预算、搭建团队及工作内容分担、进程管控、为保证项目顺利进展不产生偏差，需要保持明确的方向性以及分析并总结最终成果。

　　田村认为，首先从策划来说，一个项目最初就需要明确做什么，这是策划的工作，接下来就要考虑项目存在哪些风险，如何将风险降到最低。随后，就要对项目进行梳理，项目需要调动多大的资金，有多少人才可以调集。接下来，要对所有可能产生的费用进行预算。

　　同时，做商业项目，也必须要有相应的团队。如何搭建这个团队，应该有什么样的成员，每一位成员的工作内容如何分担，这些都需要缜密安排。

　　项目一旦正式启动之后，要进行整体的把控和管理，同时要保证其方向性不发生偏差。也就是说在做每一环节时，要确保局部不能与整体大局的思路发生偏移。最后，在项目完成之际需进行分析总结，总结的益处在于通过利弊分析，对今后其他项目起到促进作用。

　　在统筹管理的具体工作内容中，田村介绍了包括基本策划、整体进程管控、整体概念确定、整体各方面核算和管控、整体的环节控制调整等五方面内容。

　　具体来说，包括两个大环节，即硬件和软件。硬件是指建筑、装修设计，软件是指招商大团队，而统筹管理则是整体负责两大团队的管控，项目负责人要从头至尾对各个环节进行综合管理。

　　在硬件方面，除了需控制建筑和装修设计内容之外（环境设计概念、意象&设计构思、功能分区&动线设、&平面布局、外部装修&环境&内装设计、照明设计、设备设计、服务后区设计、商铺设计规范它还包括商铺内装监管（包含标识设计）），还要管控每个商家的内部装修、整体建筑施工设计、标识设计控制。

　　软件方面，也就是指招商大团队，田村认为，招商大团队除了负责通常招商工作之外，促销策划、市场、运营管理都需要由招商整体控制。

　　在《每周下午茶》沙龙上，田村着重介绍了建筑装修设计团队下所包含的内容：首先是环境设计，需要确定其设计理念，接下来是设计构思，随后需要进行功能分区，包括动线和平面布局划分，接着要进行以下的具体设计工作，包含了外部装修设计、内部装修设计、环境设计、照明设计、设备设计、服务后区设计、对各商户装修设计进行指导规范，作总体工程所需要的预算进行评估各方面。

　　对各商家的装修监管，田村认为，项目方要对其有明确的指导建议，同时要针对商家召开设计说明会，对各商家所提供的图纸进行审核指导工作。

　　田村介绍，招商团队工作由以下几个部分构成，首先确立MD（商业业态品牌组合），同时要明确主力店、组合店，要对招什么样的主力店、如何做到收支平衡，对项目收支方面有所评估。招商方面主要工作就是面对各商家展开招商工作，以什么样的方式出租，如何做好从策划到签约一系列工作，都由招商团队负责。

　　而市调部门针对项目所在地块，充分发掘地块属性，包括对周边环境进行调查，来确立相应的市场战略。

　　促销策划团队负责CI设计、策划促销基本方案、相应的大型活动及开业所需要的促销活动。

　　运营管理的团队，主要是针对开业之后，具体运营方面工作，包括停车场的管理、垃圾处理、制定相应的规范手册等等。

　　以上这些都是由招商大团队来整体负责。　　 

　　在如何实施上，田村认为，首先要对地块有一个可行性分析，需要从经营角度判断是否成立，这就是前期策划工作。首先统筹管理项目负责人，要对现场进行考察，同时对项目进行梳理，下一步要组建团队，搭建一个什么样团队，由什么样的人来组成，搭建团队所需要的经费，都要在这个节点上有所明确。

　　下一步，要对这地块本身的属性进行充分发掘分析，然后要对地块潜在可能性进行调查，然后再结合刚才所讲述的上半部分内容，最终确立这个项目要确立一个什么样的开发概念。明确开发概念之后，下一步进行招商方面工作，具体针对目标客户群，招什么样商家，这方面要进行明确。同时建立MD概念，并做出整体租金预算。这个被称为基本构想的部分，大约需要一个月左右的时间。

　　经过经营判断达成可行后，进入设计团队的工作，首先要构思，商业建筑应建立的环境设计概念，而后要对预算标准和功能分区要明确。另外，还要根据整体设计思路做出意向效果图，表达出未来的建筑设施大致是什么样的形象出现。在该节点，统筹管理的项目负责人，需要对整体时间计划表充分斟酌，同时对收支平衡方面进行评估分析，在明确整体概念基础之上，最后由他来判断项目是否可行。　　

　　下一步进入施工阶段。施工阶段中，设计团队要在现场对施工进行相应的监理方面工作。而招商团队，要就如何促销方面做相应策划及实施。运营管理团队就会就运营的问题，进行一些具体的安排，同时要制定相应的运营手册，以便各商家都能遵守。

　　整体来说，分成两大团队，即设计团队和招商团队。设计这部分各环节工作由设计团队控制，下边的部分是由招商团队控制所有工作内容。

　　统筹项目负责人，要负责掌控设计团队和招商团队进行统筹管理。

　　随后， 项目在建成开业之后，统筹管理负责人还是要对整个项目进行整体管控。具体来说包含两部分，即设计方面和招商方面。设计团队首先对设施进行整体监管，对建成后的设施，存在哪些方面错误，或者需要修改的地方，进行整改、监理建议指导。同时各个商户装修要审查、指导并提出相关建议。

　　招商团队在开业之后，也要进行招商后期方面的工作指导，进行后期的一些咨询服务，包括对具体一些运营上，及促销方面，需要提出相应的建议。