20家标杆房企年内1825亿拿地 万科：地价水平仍较高

　　据统计，截至目前，已有27家A股房地产上市公司发布2014年半年报，信息显示，许多房企都未完成公司全年度销售任务的一半，去库存成为下半年众多房企的首要目标。

　　中原地产市场研究部发布统计数据显示，截至18日，20家标杆房企年内合计拿地额仅为1825.2亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，减少了1121亿元，同比减少幅度高达38%。持续近半年的楼市降温，开始传导到土地市场。

　　市场预计地方政府面临发债偿付高峰，下半年卖地仍然是纾解财政压力的良方，随着8月16日哈尔滨正式取消限购，在46个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近九成。但从房企季报看，无钱房企无力拿地，有钱房企持币待购现象普遍存在，万科董秘谭华杰在接受21世纪网记者采访时就明确表示，万科目前不急于拿地。

　　房企：楼价下跌库存走高拿地兴趣骤降

　　国家统计局18日公布的7月份全国房价变动情况显示，四大一线城市中北京的房价终步入了下行通道趋势明显，这是北京房价自2012年6月以来首次下跌。

　　数据显示，全国70个大中城市中，七月份新建商品住宅价格环比下调城市达到了64个，创历史纪录，这也是房价环比连续第3个月下降。

　　与楼价下跌相对应的，是房地产销售受压，库存量不断走高。

　　据媒体公开报道，2014年上半年，全国商品住宅销售面积同比下降7.8%，有较多年度历史数据可连续观察的14个主要城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州)，上半年商品住宅销售面积同比下降21.7%。而主要城市调整幅度更大。

　　国家统计局数据显示，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅库存量分别为1024万平方米、1158万平方米、857万平方米和362万平方米，环比增幅分别为4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分别为28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。

　　库存量的走高进一步影响了房企拿地的速度和兴趣。

　　万科为例，上半年万科新增项目的权益规划建筑面积约264.1万平方米，低于去年同期。万科董秘谭华杰表示，2013年万科拿地比较多，目前的项目资源足以支持未来两到三年的开发需求，补充项目的需求并不迫切，另一方面，目前主要城市的地价水平仍然较高，在这种情况下，公司并不急于拿地。

　　持相同观点的还有旭辉集团。公司半年报显示，截至7月末，仅收购五块土地，拿地总额为29.21亿元，同比大降45%。旭辉表示，“今年上半年房地产市场形势逐渐转弱，市场销售弱化迫使企业的投资开发量大幅下降。今年上半年拿地比去年审慎，有节制地避免以过高的土地成本进行收购。”

　　20余家房企已发布的半年报显示，近半数的房企净利润同比都出现了下滑，利润率下降原因的描述大多是：“以价换量”拉低了利润空间、融资成本过高、土地成本走高以及其他资金成本高企。许多房企都未完成公司全年度销售任务的一半，去化库存成为下半年众多房企的首要目标。

　　日前，中原地产市场研究部发布统计数据显示，截至18日，20家标杆房企年内合计拿地额仅1825.2亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，减少了1121亿元，同比减少近四成。2013年初至2014年初，标杆房企拿地动作较为密集，多数房企手中的土地储备较为充沛，因而拿地并不急迫。

　　地方政府：流拍成风土地收入大不如前

　　8月21日，广州市国土房管局拟出让番禺区南村镇万博商务区地下空间项目地块，宗地面积为7万平方米，起拍价为7.3亿，折合楼面价9000元/平。据悉，最后该地块以起拍价成交。

　　遭遇更差的还有广州市萝岗开发区东区的一宗居住用地，该地块是8月以来出让的唯一一宗住宅用地。整体交通通达性好，半小时可到达天河中心。地块挂牌起始价7.42亿元，楼面地价5174.78元/平米，却在22日遭遇流拍。

　　根据统计数据显示，截至今年8月13日，今年以来广州土地成交金额仅为394亿元(包括住宅、商业、工业、其他用地)，比去年同期的620亿减少了200多亿元。而7月份全国一、二线城市合计土地出让金同比下调46%，降到历史最低点，平均溢价率仅为5.5%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，一、二线城市的土地市场均明显降温，标杆房企拿地更是愈加谨慎。底价成交或者流拍是近期土地市场的写照。市场下行，销售受压，土地市场亦由热转冷，持续近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场。

　　与房企们在土地市场的表现疲软相对应的是地方政府对土地财政无法斩断的强烈依赖。

　　同策咨询研究中心发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，土地财政依赖度在80%以上的城市有12个。其中，杭州、佛山、南京和长沙4个城市土地财政依赖度分别高达156.4%、147.5%、110%和105.3%。

　　财政部公布的2013年全国财政决算表显示，地方政府土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。但据最新数据，我国各级政府的负债在15万亿到18万亿左右，部分地方政府在今年将面临偿债高峰。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，随着宏观经济处于触底阶段，房地产市场供求也进入低迷期，土地出让金也呈现出增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍事件，而这将直接影响到地方的偿债水平或市政工程等推进力度，甚至可能引发阶段性土地财政危机。

　　出手救市难见起色

　　土地出让金的大幅缩水对严重依赖土地财政的地方政府带来巨大的收入压力。随着8月16日哈尔滨正式取消限购，在46个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近九成。地方政府在救市上表现积极，已有的救市措施包括契税减免、购房补贴、放松公积金贷款条件、购房入户等。有分析人士称，两限中除了“限贷”还未放松外，地方政府目前的行政调控手段已与2008年救市措施无异。

　　然而市场和开发商似乎并不买账。

　　住建部政策研究中心主任秦虹曾指出，“现在市场需求主体是刚需自住型，如果没有贷款支持，他们几乎不可能买得起房子。因此，对房地产市场影响最大的还是货币政策和货币环境。”

　　同时，“谨慎拿地”也频频出现在多个房企的中报内容中，一般而言，下半年地方政府会加大推地力度，不少房企也处于观望中。

　　有分析人士表示，当前的楼市调整是市场自发的深度调整，并非政策引发，呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。如何应对房地产业结构调整的新常态，对地方政府来说是新的考验。