罗康瑞：瑞安房地产将继续销售商业项目加速资产周转

　　退出公司管理后，今年年初瑞安房地产主席罗康瑞直言不满公司表现，复又重出江湖担任主席之职。

　　在8月27日举办的瑞房中期业绩会上，罗康瑞首次披露了复出后瑞房发展的进度。

　　“过去半年，瑞安房地产有很多调整以及改革，未来我们也要确保这些改革是可以落实的。”罗康瑞称，将公司的管理构架调整为以项目为主，同时在业务的模式方面，不再直接参与动拆迁。

　　据悉，在复出之初，罗康瑞表示，公司的调整策略为，“总公司负责支持、给予方向及管理，执行就由项目委员会负责，加强项目自主权”，即让各个独立小组可以因应项目进度，及市场情况调整策略。

　　“另外会跟当地政府联手，希望可以担当一级开发商的角色，也会直接参与建设工作。”

　　罗康瑞解释，现在政府希望的是维稳、和谐，导致强迁的力度减缓。动迁方面的拖延，对集团资金运作有很大的压力。所以才下决定不再直接去做动拆迁工作。

　　他透露，以后由政府自己去做这个工作，动迁完之后再给土地，土地款等动迁之后再支付。

　　而在项目方面，则会进行适当挑选，目标是加快资产的运转。罗康瑞坦承，资产运转不佳是瑞房过去很大的致命伤，“希望通过做出这样的调整，加快业务周转。”

　　不过上述调整短期内还未见成效。数据显示，上半年公司营业额达52.36亿元，较2013年同期的36.23亿元，上升45%。

　　而截至6月30日止，公司合约销售总额同比下跌56%，至28.19亿元。已售及预售总建筑面积为13.14万平方米，下跌45%。同时净利出现下滑，因期内集团物业销售毛利已下降至7%。

　　事实上，罗康瑞对此番调整预定的周期为十八个月，他希望能在这个周期内将调整过后的公司重新引回正轨。

　　瑞房还不得不面对的问题有，随着上海多个地块拆迁完成，公司预期在2015年下半年起将有较强的住宅物业销售表现。

　　在此之前，公司则可能面临较大的资金压力，这也与之前提出的加快资金周转不符。

　　对此罗康瑞表示，公司一些非核心资产还是会继续去销售，包括商业或者是办公楼，都可以出售，希望可以加快资产的运转。

　　执行董事及董事总经理黄勤道补充称，出售资产方面，去年卖了60亿，今年的目标是50亿，相信可以超标。

　　事实上，8月27日，瑞房就发公告宣布，将以9.65亿元出售位于上海闵行区虹桥商业核心区的虹桥天地酒店项目，同时还将出售妙园股份。

　　在财务方面压力方面，董事总经理兼财务总裁尹焰强指，瑞房现在手上的现金很够，上半年的销量也很好，现金流是足够的，财务压力不是很大。

　　他特别强调，“明年到期的债券大部分已经安排好了。”

　　据瑞房披露数据，2014年第二季度，瑞房交换及收购的优先票据总额为7.93亿美元，已转为于2018年及2020年到期的新票据；并发行了金额为5.5亿美元于2019年到期的新优先票据。

　　以下是瑞安房地产有限公司2014年中期业绩会现场问答实录：

　　现场提问：罗先生今年一月重任主席后，已经做了不少工作，在接下来还会有什么改革？过去几个月，看到瑞房在重建上有什么方面需要改善？未来行政总裁的安排是怎样的？

　　罗康瑞：

　　过去半年，瑞安房地产有很多调整以及改革，未来我们也要确保这些改革是可以落实的。

　　比如将公司的管理构架调整为以项目为主。之前有三个项目表现不理想，也将那几个项目的总监进行了调换，9月1日起由新人去主持。有一些项目在决策方面是有欠缺。我们有两个来自上海的年轻同事，一个负责重庆（楼盘），一个负责大连（楼盘），希望不久就可以看到业绩改善。

　　以上是落实管理架构，在业务的模式方面，瑞房将不再直接参与动拆迁。不过我们的整体规划模式仍然还是很受欢迎，在接下来不会太长时间内，应该会有一些项目落实。另外会跟当地政府联手，希望可以担当一级开发商的角色。瑞安房地产也会直接参与建设工作。

　　项目方面会进行适当挑选，目标是加快资产的运转。资产运转不佳是我们过去很大的致命伤。希望通过做出这样的调整，加快业务周转。

　　短期内要做出这样的调整以及改革，希望是落实之后，能由公司内部去物色适合的人选，将来担任总裁职位。

　　现场提问：刚才提到对下半年很有信心，在业务方面是否已经准备好？利率方面是不是可以有改善呢？

　　罗康瑞：

　　下半年市场成交量应该会提高，但是楼价还是有压力。市场有很多库存，一些开发商内部都会鼓励大力推盘，瑞房也会根据市场可以承受的价格来做。这对于毛利率肯定会有一些影响。不过这是周期性的业务，没有办法的，一定要接受这个现实。

　　大陆的房地产行业，其实周期很短，基本上三年就是一个周期。今年这个年头市场有所放慢，可能几个月就会调整也都不一定，我长远仍然是看好的。

　　现场提问：瑞房以后不再参与动拆迁方面的工作，是什么原因？是不是跟大陆的政治环境或者其他因素有关？以后交给谁去做？

　　罗康瑞：

　　动拆迁以前容易很多，政府下了决定之后，市民都是很配合的。但是现在政府希望的是维稳、和谐，导致强迁的力度减缓。大多数时候都是最初90%很快动迁完成，但最后几户会拖很长时间。这样拖延，对资金运作有很大的压力。所以才下决定不会直接去做动拆迁工作。

　　以后由政府自己去做这个工作，动迁完之后再给土地，土地款等动迁之后再支付。

　　现场提问：瑞房之前有处置一些低效资产，包括最近的杭州（楼盘）西湖天地项目，后期是否会有类似动作？今年销售率下降，管理层也表示到2016年才会好起来，这期间的财务压力如何处理呢？

　　罗康瑞：

　　公司这些非核心资产还是会继续去销售，包括商业或者是办公楼，都可以出售，希望可以加快资产的运转。现在瑞安房地产的土地储备一半是住宅，一半是商业，好几百万平方米的商业地产，没有可能由中国新天地一家吃完。

　　黄勤道：

　　中国新天地是瑞安房地产在商业地产的旗舰公司，也希望打造成中国最优质的一个商业房地产公司。刚开始的时候以上海或者是其他比较重要的二线城市为主，一些非核心的资产也会代表瑞安房地产卖出去。

　　在这方面，去年卖了60亿，今年的目标是50亿，相信可以超标。我们也希望每年可以销售几十个亿商业地产，随着对外销售，也希望有一些优质资产可以放进中国新天地。

　　尹焰强：

　　财务方面，瑞房现在手上的现金很够，上半年的销量也很好，现金流是足够的，财务压力不是很大。可以说其实今年的压力是过去几年来最少的，而且明年到期的债券大部分已经安排好了。

　　现场提问：太平桥及瑞虹新城的地块尚有未完成部分，不再做动拆迁的话，这部分是否会继续完成？

　　罗康瑞：

　　太平桥以及瑞虹新城是瑞房90年代签的开发合作合约，我们在工作上一定有始有终，不过后期新的项目不会参与动迁。上述两个项目剩下的部分，有一些地块，相关区政府已经跟我们在商讨，还有一些他们已经在做动迁。

　　希望能尽快将太平洋(601099,股吧)以及瑞虹两个大地块做完，但是动迁仍然会进行，这些旧项目我们会承担责任。

　　资金的投资现在计算不清楚，因为现在市场正在调整，但是在太平桥那里，有一些地块是正在动迁，进展也很顺利，瑞虹的1号、7号地块都已经动迁到94%，现在进展良好。

　　未动迁完的部分，我们跟区政府商讨，看政府什么时候可以动迁。这个动迁工作不是瑞房承担，而是区政府愿意做，且有能力去做才可以开始。

　　现场提问：瑞房准备将中国新天地上市，有没有预计什么时候去上市呢？另外项目毛利率低又将如何处理？

　　罗康瑞：

　　中国新天地现在是全面准备上市，不过也希望中国新天地的运营管理上了轨道再做。现在的目标是希望明天下半年的时候能够成功上市。

　　毛利率方面，实际上现在上海以外的项目，毛利率是比较低。但是我们仍然有信心，自己的土地成本很便宜，过去做得不是很好，现在推动成本控制、质量控制，这些都在做调整，希望可以看到有长足进步。

　　现场提问：瑞安房地产收回瑞安建筑公司，是不是想做建筑？有没有改革方面的动作呢？

　　罗康瑞：

　　瑞安房地产买瑞安建业在内地的建筑公司、装修公司主要是配合其业务发展。

　　瑞安房地产的成本以及质量的控制在过去做得不好，现在就希望有自己直接管理的建筑公司，希望在这方面可以做得好一点。瑞安建业的事情不方便在这里跟大家多说，目前正在调整。

　　现场提问：有消息称一些投资者因为项目延迟太久，退出了上海项目，是否属实？又有没有新的投资者加入呢？太平桥项目会不会有类似杭州项目的考虑？

　　罗康瑞：

　　是有这样的事情，大家商讨过一段时间，合作都不是那么愉快就会拆档。现在有很多人要求跟我们合作，但是我们也会挑选最适合的合作伙伴。如果相互之间时间不相配，也是很难做的。

　　杭州那里最可惜，西湖天地对面的地本想很做一个很漂亮的新天地，但是动迁下来成本一直上涨，所以才忍痛出售。

　　现场提问：罗先生会不会在公司调整上了轨道之后，又像几年之前一样直接退出公司管理？

　　罗康瑞：

　　经过上次的教训，下次退出时的安排应该会比较有把握。现在的市场那么复杂，找到一个合适的新人去做困难的决策并不容易。我现在希望这几年可以带领公司重组上了轨道，下次会再安排好一点。