远洋地产扩张商业版图 斥资40亿连吞北京通州4地块

　　远洋地产先是对北京通州区域说“不”，之后却斥资39.39亿元连吞4宗地。在不到一年时间内，究竟发生了什么?

　　远洋地产管理层称，公司逐渐形成了“租售并举+轻资产运作”的商业模式

　　有市场分析人士称，此次拿地预示着远洋地产将继续扩大其商业地产版图。

　　记者了解到，目前通州核心区已有合景泰富、绿地、富力等多家品牌开发商进驻。远洋地产相关负责人表示，通州核心区的居住、商业氛围正在日臻成熟，未来将与北京CBD形成互动之势，其区位价值不言而喻。

　　瞄准价值洼地

　　今年7月31日和8月8日，远洋地产与新光联合体以投标方式摘得通州运河核心区II-05、06和II-07-1、07-2共计4宗地块。土地成交溢价率为2.2%，总价约为39.39亿元，经营性物业楼面地价为11434元/平方米。

　　根据规划，该地块规划用途为商业，规划总建筑面积为344500平方米。

　　此前，远洋地产在北京的商业项目主要集中在四环路以内，通州区并非远洋地产的必争之地。

　　根据近年来北京的供地计划，四环路乃至五环路以内的土地日渐稀缺，且土地出让价格越来越高，这导致多家房企密切关注北京的各个新兴商圈，远洋地产对有着北京副中心之称的通州区也逐渐予以重视。

　　盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会中国区发言人张平向记者表示，远洋地产一直以开发住宅项目为主，对商业地产开发相对谨慎。近年来，在一系列旨在打压住宅市场的政策影响下，该公司加快了商业地产的开发步伐。

　　张平认为，继绿地集团之后，此次远洋地产在通州核心区一举拿下4宗多功能用地，符合其内部拟定的“4-3-1”战略，即未来商业资产规模将达到40%，贡献30%的利润，占企业总营业额的10%。

　　此次远洋地产拍得的地块，楼面地价区间为11300元-11600元/平方米，比今年4月出让的另外两宗土地的楼面地价低了1000元-2000元/平方米。对此，有业内人士表示，与北京市区内的地块相比，目前通州核心区还处于价值洼地，未来会有较大的升值潜力。

　　据远洋地产方面介绍，此次拿地的区域隶属北京城市副中心、通州新城核心区，属于高端商务功能的主要承载区和城市形态核心展示区。公司将沿河打造200至300米的高层商务群。

　　去年12月，远洋地产商业地产事业部总经理王福顺曾表示，公司的商业项目主要考虑在较为核心的商圈去做。新兴区域开发商业可能会面临一些问题，比如养商期，所以远洋暂不考虑进入非核心商圈。但时过境迁，如今的通州核心区俨然已成为“兵家必争之地”。

　　根据规划，通州新城将以高端商务为主体、以创意发展为动力、以总部形态为特征，大量优质教育、医疗、商务资源将进驻，区域发展潜力看好。未来核心区开发结束后，区域居住、商业氛围将更加成熟，将形成与北京CBD互动之势，并以良好的生态环境成为北京宜居之地，黄金区位价值不言而喻。

　　张平表示，通州核心区的商业前景值得看好。首先，通州核心区的区位优势明显、交通便利，基础设施相对发展较好。通州核心区距离国贸只有20公里左右，是所有在建新城中最近的。从通州核心区可通过地铁八通线和京通快速路、朝阳路、朝阳北路等多条联络线方便快捷地到达北京市中心及各个主要商圈。两广路、地铁M6号线、M6支线和S6号线也将在未来几年内陆续开通。

　　此外，在通州核心区，与生活密切相关的医院、学校、通讯设施和体育场馆等正在不断完善中。通州核心区产业规划也比较清晰，产城合一。以金融业为核心、文化产业为补充的定位将有助于该区域加快导入高质量人口。加强对企业的吸引力，有利于通州从目前的“睡城”实现到“税城”的质变，从而激发更大的消费潜力。

　　尝试轻资产模式

　　在商业地产的开发中，远洋地产逐渐形成了“租售并举+轻资产运作”的商业模式，以期用较少的资金投入实现资产管理、收益和增值。前述远洋地产负责人表示，这种轻资产模式可借助一些金融平台实现租售并举，从而提高公司的抗风险能力。

　　此次远洋地产通州拿地，远洋地产联合上海新光齐天投资管理合伙企业进行投标，各自占有50%的股份。张平认为，此举一方面可分摊拿地成本，减轻企业的负担，同时可使商业地产对接资本市场，实现轻资产运营模式。

　　截至2013年年底，远洋地产持有经营性物业总面积约为85万平方米，同比增加47%，收入同比增加31%。未来两年，公司将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等城市新增50万平方米的商业项目开发，并确保每年有20多万平方米的商业项目开业。

　　根据远洋地产战略规划，未来轻资产及商业地产两项业务将撑起公司三分之二的盈利规模。

　　种种迹象表明，远洋地产正在逐步加大商业地产的投入。8月13日，远洋地产在月度营运数据公告中称，其以4.84亿元的总价收购外高桥保税区G2-01项目的交易正式完成。4.84亿元的成交总价，与宁波华丰建设2011年9461万元/平方米的拿地价格相比，高出411.6%。

　　上海易居研究院研究员严跃进认为，从远洋地产目前在上海的拿地动作看，对于此类优质地块一举拿下，可看出其在商业地产方面的战略扩张意图很明显。

　　8月14日，远洋地产公布的营运数据显示，今年7月协议销售额为18.6亿元，按月下跌55%;销售面积约为15.9万平方米，按月下跌50%;销售均价1.17万元/平方米，按月下跌10%。今年1-7月，远洋地产累计实现协议销售额为150.9亿，仅完成全年销售目标400亿元的37.7%。

　　严跃进认为，从财务数据来看，远洋地产今年前7个月的销售业绩低于预期，主要原因在于楼市整体降温，各类物业均去化较慢。“在今年下半年，远洋地产需要在营销方面下一番工夫，使公司的业绩得到一定的提升。”