广东中山综合体项目扎堆上马 城市能否消化存隐忧

　　什么是城市综合体？　　

　　城市综合体 (HOPSCA) ,从狭义来讲，是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”，是功能聚合、土地集约的城市经济聚集体。随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但都属于城市综合体。 如商务综合体——一般是CBD，酒店和写字楼为主导，未有居住物业；商业综合体——区域中心，以购物中心为主导；生活综合体——郊区和新城，居住比例高于30%；单一综合体——一为无住宅、公寓的纯综合体，一为单栋建筑多种功能；综合体集群——一个以上的综合体复合体或商圈。

　　8月1日，利和集团举办客户答谢晚宴，向古镇的准业主分享了项目进度及最新设计规划；8月22日，中山保利广场举办了挂牌仪式和招商推介会……

　　从2004年中山大信新都汇、中山假日广场开业，到前年利和广场、去年兴中广场开业，一座座“城中之城”在我们身边拔地而起，据统计，目前我市在建及已批待建的城市综合体项目有20个，未来两年将进入集中上市阶段。城市综合体项目在发挥经济集聚效应的同时，同质化倾向如何解决？市场是否具备容量？开发商如何以更长远的眼光深耕细作，真正发挥城市综合体的功能？

　　现状

　　■在建及已批待建项目有20个

　　如果说，2004年大信·新都汇、假日广场的建成开业，标志着中山商业进入综合体的发展阶段，2012年利和广场及2013年兴中广场的建成开业，标志着中山城市综合体进入了加速发展时期。据统计，目前我市在建及已批待建的城市综合体项目有20个，单中心城区就有13个，未来两年将进入集中上市阶段，新增商业面积达185万平方米。

　　一条中山路上及周边有几大综合体？有人列举下来，有紫马奔腾项目、利和广场、假日广场、金鹰广场、富业广场、兴中广场等，不少综合体之间平均距离只有2公里。城区的城市综合体基本实现了差异化，如利和广场以高端购物、商务办公为发展方向；假日广场则走时尚路线，吸引年轻消费者；兴中广场则延续孙文西路的历史文脉，注重文化旅游形象的塑造；富业广场以大众消费为主。

　　城市综合体的带动效应也已逐渐显现。我市超过半数的商业综合体分布在现有商圈范围内，与现有商圈形成互利共赢的格局。如中心城区四个商业综合体中有三个依托传统商圈建设——利和广场依托益华商圈，兴中广场依托孙文西商圈，富业广场依托富华道商圈。传统商圈为城市综合体创造了良好的发展空间，同时城市综合体以其丰富多元的业态构成巩固并提升了原有商圈的地位。

　　城市综合体也带动了产业集聚。如东区盛景尚峰紫马奔腾项目，形成了以金融业为主、信息产业和中介服务业共同发展的良好态势，集聚汇丰银行、摩根大通期货、中国人寿保险等知名内外资金融业企业，金融类企业及泛金融类企业的租赁面积超过其总面积的一半，已成为我市较为成功的金融商务集聚区。

　　■城市综合体成镇区投资热点

　　城市综合体还有向镇区延伸之势，这一点从近两年的“3·28”招商洽谈会招进的重点项目最为明显。在全市推进“三旧”改造的过程中，不少综合体项目作为镇区招商引资的 “重头戏”。如黄圃的中山世贸商业综合体、横栏的俊业地产综合体、古镇的利和广场、大涌的中国红木文化博览城、港口的保利广场等。城市综合体在镇区大有“遍地开花”之势。

　　保利广场是备受港口镇重视的城市综合体项目，它被视为提升港口镇作为中山北大门城镇面貌、改善城市配套的重要项目。在港口镇政府今年初提出的 “七大新区”战略发展规划中，其中一大新区就是“发展现代服务业，建设中山商务新区”。根据规划，“城北中心商务区”预计到2015年将建成的大型商业项目包含有保利广场、星港湾商业广场、红星美凯龙大型家居综合项目以及港汇城等。这些现代服务业项目的扎堆出现，与《中山市主体功能区规划实施纲要》提出“中山市城市功能未来要向东、向北拓展，扩大城市框架，促进中心城区提质扩容”有较大关系。

　　合富辉煌(中国)中山公司市研经理谢仲娟对记者表示，近年来许多市民都在谈论，中山城轨都通了，为什么周边的物业还是升值不快？原因有很多，其中配套不齐全是其中比较重要的原因之一。这些大型综合体的出现，将改写中山中心城区北部商圈的格局，与港口镇一桥相连的石岐大信·新都汇目前的北片商业中心的地位将改变。

　　今年初，《横栏镇第三产业发展规划纲要》评审定稿，这份纲要明确将大力推进该镇“西北部产业转型升级示范区”和“东北部新型城镇建设示范区”的建设。一个镇将同时新建两大综合体。其中，西北部中心今年重点加快大信商圈综合体项目上马，东北部中心着力推进原中心小学地块和壹加壹旁边地块的商业项目，打造集餐饮、娱乐、购物、休闲、酒店等商业综合体，东北部中心建成以“生活类服务业”为核心的现代服务业区域。

　　镇区的综合体项目多被寄予推动城市和产业双向升级的厚望。如古镇的利和广场，地处古镇城轨站侧，是古镇灯饰业转型升级综合配套区核心区域，其中世界灯博中心规划面积为80万平方米。目前，投资总额约为70亿元的世界灯博中心工程已完成四层楼工作面，计划于今年11月全面封顶，2015年下半年具备可交付商户进驻装修条件。有古镇的灯饰企业对记者说，利和广场不仅将是附近镇区最高的大楼，而且世界灯博中心的建成或许可以打破目前古镇灯饰卖场由几家控制的局面。由来自国内多个城市创业者成立的灯饰联盟品牌伟智联盟的一位负责人就曾向记者透露，因为星光联盟给出的租金太高而谈判失败后，世界灯博中心向他们主动伸出“橄榄枝”，以比较低的价格吸引这个联盟集体进驻。这种打破了现有格局的竞争将给灯饰产业发展带来新的动力。

　　挑战

　　■城市能否消化存隐忧

　　体量越来越大，楼越建越高，地方政府的热情推动了城市综合体的遍地开花，市场是否有容量去消化这些综合体？记者采访了解到的普遍观点是：部分镇区由于长期重工业轻配套，需要城市综合体提升镇区配套能力，发展现代服务业，增强区域吸引力；而中心城区城市综合体扎堆则因功能的同质化遇到招商难题，也分散了人流，导致空置率上升风险。

　　广东省房协出炉的 《2014广东房地产蓝皮书》显示：2013年，城市综合体开发热潮在各地涌现，继广州、深圳两个一线城市购物中心建设井喷之后，以中山、佛山、东莞、惠州等为代表的多个二线城市，近一年商业地产开发火热程度同样在不断升温。在此背景下，省房协指出，市场现有商业存量尚未完全消化，又迎来新的集中放量，加之经济增速放缓、电商冲击日盛，预计这些城市的商业体量在短期内将面临空置率上升风险。

　　业界也在表示担忧。今年6月，中山市兴中物业管理有限公司总经理冯嘉元做客中山网访谈节目时表示，城区的购物中心扎堆，是全国发展城市综合体热潮下的缩影，虽然对于提升城市形象和周边地块价值、满足消费者的需求带来了积极影响，但因为太集中，城市的人口和消费力有限，面临着招商难、开业难的情况。“因为招不到商，有些购物中心迟迟不能开业。”冯嘉元表示，商业的过度发展，需要政府对土地利用把好第一道关。中山市大信·新都汇商业投资有限公司区域总经理潘帆也在节目中表示，大量的商业体扎堆，在短期内确实是难以消化的，企业要在定位、业态方面多花一点心思。

　　广东益华百货有限公司总裁范新培接受媒体采访时表示，一些项目为了盖商业地产而盖，盖的时候没有做前期准备和规划，盖好以后又没办法去招商，这样就很有可能造成泛滥。他的担忧主要还是针对中心城区城市综合体过于集中，上马项目太多。对于一些镇区也在结合自身城市升级和产业升级需求而上马城市综合体，他认为如果经过科学调查和规划是可取的。

　　城市综合体不断上马，数量多且商业类别大同小异，在一些业界人士看来，既有市场的选择，也有政府部门的推波助澜。一个镇同时新建两大综合体，加之临近古镇的利和广场大型综合体，以及周边镇区也在规划建设类似综合体，这会否造成过剩？横栏镇政府一位负责人表示，由于这几年产业经济发展速度过快，横栏镇备受 “城市配套与经济发展速度严重不相称”的困扰，2013年该镇各项经济指标增速排名全市靠前，出口排名全市第六，但该镇的城市配套水平仍较为低端，比如聚集了10万多人口的区域连个像样的超市都没有，会影响城镇经济转型升级发展。

　　大涌镇的两大城市综合体——中国红木文化博览城、尚隆时代广场，前者正在热火朝天的建设，后者正在做规划设计。他们的幕后“操盘手”是土生土长的大涌人林孟礼。林孟礼表示，近几年，由于政府和金融机构对房地产的限制，很多房地产商还是转向商业地产，在对城市综合体概念认识尚不清楚的情况下，在全国各大城市一些城市综合体已陆续上马。公司曾做过市场调研，大涌本地人口3万，常住人口近20万，但消费形式单一，能够满足镇内居民消费、休闲、娱乐等的大型商场基本属于空白，尚隆时代广场正是满足这部分需要，目前正在规划设计中。至于红博城，公司花了两年时间来做调研，“对于开发商而言，做家具卖场无疑赚钱最快，但对城市而言只不过多了一个建筑地块，对地方的产业带动效果一般，生命力也不可能长久。”林孟礼表示，在他眼里，城市综合体应该满足当地居民的需求，带动当地的经济发展。“城市综合体如果不接地气就没有生命力。”林孟礼表示，城市综合体的风险关键在于是否满足了当地的需要，要顺应市场需求，而不是想着要去“造市”，否则将会带来招商难题。

　　应对

　　■“放水养鱼”向差异化转型

　　面对大量城市综合体项目的短期入市，城市综合体如何在商业形态上错位竞争、避免同质化，仍是目前我市未来发展需要考虑的问题之一。目前，我市较大部分城市综合体主题特色并不明显。对于一个城市综合体项目来说，并不简单是商业与办公、酒店、公寓、住宅等几种物业类型的相互组合，而是内在功能的有机联系。纵观全市的存量及增量城市综合体项目，由于欠缺明确的主题特色导致品牌的影响力和效果并不明显。

　　林孟礼坦言，目前整个中山市，同质化的综合体偏多，有差异性、接地气的综合体仍然偏少。“大涌两个综合体，一个侧重于生活休闲配套，一个侧重于产业配套，功能互补，正好可以满足当地的需要。”林孟礼说，由于不少城市综合体的开发商就是传统的房地产商，对城市综合体的认识不足，也没有长远地考虑综合体对地区发展的意义，而是单一地从经济收支角度出发，以多少钱一平方米对自己的收益进行简单的换算，这种思维只会带来更多的同质化。“红博城项目，我计划的是5年之后见成效，希望通过这一平台，把与红木有关的传统工艺和文化引进来，为下一代留下宝贵的财产。”林孟礼同时表示，随着电子商务的发展，城市综合体将不再以传统的百货商场为主，以尚隆为例，购物的比例将低于40%甚至更低，主要是提供体验式的服务，即电子商务满足不了的需求，比如餐饮、教育培训、电影、休闲娱乐等，该项目占地38亩，建筑面积13万平方米。

　　记者采访了解到，我市大部分商业地产的开发商从做住宅项目起家，对商业地产项目的条件、选址、功能要求等专业知识知之甚少，而精通地产和商业的复合型人才更为稀缺，使中山城市综合体开发面临缺乏专业人才和开发经验的困境。缺乏专业人才和开发经验，注重短期利益和回报，也影响了城市综合体的深耕细作。“以城市综合体为典型代表的商业地产项目投资大，通常需要较长的投资回收期，少则十多年，多则几十年。但大多数经营者希望开发周期越短越好，不重视商业物业后续的管理和经营，在开发前期的可行性论证仍停留在初级阶段，对未来经营的考虑不到位、不充分。”一位主管部门负责人表示。据了解，近年来上述情况虽有所缓解，但开发商更多的还是看重短期利益，造成开发与经营脱节的现象仍普遍存在。

　　为了使商业地产能够健康发展，我市正计划出台《中山市城市综合体专项规划》，明确商业功能等级，建立合理的城市商业中心体系。同时，引导商业地产项目实现差异化发展。“城市综合体项目除了在建筑的外形上体现出差异之外，还应该做好内容的差异化、客群定位的差异化等方面的工作。”上述主管部门的人士表示，要做好差异化，就应做好深度的市场调研，明确不同客群的需求，做差异化对于商家和开发商来讲都是具有风险的，因为没有可以借鉴的案例。所以从开发商角度应该‘放水养鱼’，从租金等多方面给予与其合作的商家更多的支持，这样双方共同努力才有可能形成商业地产差异化转型。