太阳宫商圈遭遇“鬼打墙” 商业不温不火亟待破局

　　（赢商网北京站报道）近些年，太阳宫商圈就像遭遇了“鬼打墙”，一直不温不火的商业在新的经营环境之下，陷入了两难境地，找不到有效出路的同时，也不知道未来何去何从。

　　太阳宫商圈的概念似乎是被业内约定俗成，几乎找不到对其定义性的文字。网络资料显示，该商圈地处东北三环，地段黄金，区域内社区成熟，人口密集。但经过3、4年的养场期，商业效果至今仍然令人失望，商业氛围一直难见火爆。

　　其实，太阳宫“人造商圈”的色彩比较浓重，圈内几大代表性商业资历尚浅。若论“资”排辈，2010年开业的百盛购物中心当属第一、其次是2012年7月开业的凯德mall、再者是红星地产2013年10月开业的北京爱琴海。其余驻扎在该商圈时间较久的太阳宫珠宝城、国美、大中电器等专业市场，相形之下生意冷清，已显得甚是“寒酸”。

　　有业内人士对赢商网记者表示：“由于该商圈的商业项目比较新，再加上项目集中开业的这几年，实体商业确实正在面临前所未有的挑战，外部竞争激烈的同时，内部问题层出不穷”，新的商业模式和购物体验已经越来越受重视，项目调整和品牌升级仍是目前的主要内容。

　　[相关阅读]：

　　 公主坟商圈商业大洗牌 传统百货巨头路在何方？

　　 三里屯太古里引发鲶鱼效应 商圈商业竞争激烈

　　 新中关、欧美汇——北京中关村商圈里的“两生花”

　　“热”不起来的太阳宫

　　与传统的商业街和商圈略有不同，太阳宫商圈主要商业项目落位分散，凯德mall与毗邻而居的百盛、爱琴海相去甚远。

　　就整体商圈来讲，区内交通更是百盛和爱琴海的硬伤。赢商网记者实地走访发现，太阳宫凯德mall交通条件最优，10号线太阳宫C口直接与场内B2层无缝对接；而同样宣称拥有地铁资源、相邻的百盛和爱琴海，地处较难绕行的三环太阳宫桥东北角，13号线光熙门地铁出站口却集中在太阳宫桥以南，无地下连接通道，而10号线最近的芍药居地铁站直线距离更远，导致后两个项目地下、地上客流导入非常受限。

　　“全国的百盛恐怕就一家店比较火，那就是百盛复兴门店。其它的分店的销售都不行”，一位曾经谙熟百货零售的业内人士对赢商网记者如是说。在百货零售每况愈下的今天，闭店氤氲始终围绕着这家老牌百货巨头。

　　太阳宫百盛购物中心定位高端项目，目前场内还有Armani、Dior、雅戈尔、金利来、哈根达斯、子苞米等国际国内知名和设计师品牌。有业内人士对赢商网记者讲，综合百盛店所有品类的平均客单价大概在700-1000元左右的高位。

　　如此高的价位，令百盛一直被指曲高和寡，偌大的购物中心人流稀少。赢商网记者向相关店员询问商场客流时，店员表示：“这里人确实很少，平时顾客就不多，到了周末也一般般。逛的多是本地人，大多也就去去超市。”也有顾客表示：“百盛当然是高大上的地方，一般只是去观摩观摩，轻易不敢掏钱。”

　　记者发现，太阳宫百盛店除了一层化妆品区显得“满满当当”，其它有楼层品牌铺位感觉上开始“稀疏”。尤其是3层女装、4层男装和5层鞋区，货架上的商品稀稀落落的。有的铺位甚至已经开始退场，展位空档，几个被扒光的展示模特尴尬的晒在那里。

　　曾经，市场上这样流传，“百盛平白为别人做了嫁衣裳，红星美凯龙一开始就将它作为了自己最大的百货业态”。记者实地走访确实发现，因为自身餐饮数量稀少，休闲、娱乐、儿童的体验性业态几乎没有，很多去逛了百盛的顾客通常会顺道向西，直接去了爱琴海。

　　与百盛相比，爱琴海已经跳脱到shopping mall，空间体量、体验性业态开始丰富起来。不过，爱琴海中的确没有再设百货业态，而是大规模引入了2万平米的餐饮区。这是红星美凯龙旗下红星商业打造的首个MALL，大规模突出餐饮是想与百盛互补共享客流，但无奈百盛彼时已经衰落，爱琴海并没有到达初衷。

　　不过，体量更大，囊括C&A、UNIQLO、Hotwind等快时尚品牌的爱琴海，加上丰富多变的装修，似乎也更赢得了年轻人的青睐。尤其是商场内还突出打造了儿童天地，引进了悠游堂pororo主题公园、大悦童手工沙滩等儿童娱乐、儿童教育的业态，有效吸引了周边小区的客流。此外，在爱琴海的5楼和6楼，还有供成年人娱乐的windsor 温莎KTV、红星太平洋电影影城，有效弥补了该地商业休闲娱乐的欠缺。

　　但必须要指出的是，爱琴海的客流虽然明显超出百盛，但与其巨大、丰富的空间相比，显然还是不够。一不愿具名的业内人士指出，爱琴海从商业打造上还是破费心思的，但其周边大多是老旧小区，缺乏有效的写字楼白领客群的支持，突出社交的餐饮无法最大效果发挥聚集人气的作用，所以爱琴海的人流现在仍不足以支撑它。

　　凯德mall 2012年7月15日开店，当时业内就对项目有所担忧，担心在商业氛围欠缺的情况下，项目未来发展存在不确定性。如今，太阳宫凯德mall已经经营两年多了，实际的运营效果似乎并不令人满意。

　　相去百盛、爱琴海有段距离，拥有轨道优势的凯德mall似乎也仅仅是略高一筹。一位在附近上班的顾客表示：“这里人真的很少啊，每次来都觉得相对冷清了点。不过，楼下的超市东西还是很多的。”

　　凯德mall太阳宫店给赢商网记者的第一体验感觉是“逛着不过瘾”，场内的品牌比较少，一圈下来似乎觉得没几家服装店和鞋店。不过，凯德mall太阳宫店走的是社区路线，儿童业态和餐饮业态在场内比较突出。购物中心整个3层几乎都是与儿童相关的服饰、娱乐、教育等业态，4-5层基本是正餐餐饮。

　　然而，令记者感到混乱不搭的是地下1-2层，由于地下2层与地铁相连，来往行人相对较多，一些理发店的店员开始在滚梯附近“以办卡”、“开店优惠”等理由招揽顾客，破坏了场内的购物环境。

　　整个太阳宫商圈下来，记者发现几个厂内都还有部分店面围挡空置，少数标有“即将开业”，可见，三家在招商上还都面临着不同程度的压力。

　　商业发展亟待破局

　　百胜集团、凯德商用在商业地产领域都曾甚至一直是处于领先地位，红星地产依靠强大的红星美凯龙集团在商业项目上也是倾尽全力，为何太阳宫内如此优秀的商业企业的项目一直难以火爆？

　　宝苑国际购物中心总经理史中良在接受赢商网记者采访时表示：“现在的商业经营环境已经大不如昨，商业和零售业面临挑战是前所未有的。”他说，目前，零售行业正在处于变革期，这不单单是因为网络电商的直接冲击，更深层次的原因在于传统的零售模式在互联网思维泛滥的今天已经不再适应。因为当今的信息传递非常快、非常透明，消费者对商品各个环节的信息基本都能接触到，显然“随着网络时代的发展，这种高毛利率、高客单价的零售已经不适应新的消费环境。”

　　此外，太阳宫商圈商业项目开业时间比较短，也可谓生不逢时。虽然百盛曾红极一时，但与近两年开业的爱琴海和凯德mall都同样遭遇了最差经营年。

　　据悉，百盛商业集团来自马来西亚金狮集团的中国零售商场。1994年进驻中国零售业，定位于中高档消费群体，目前在中国23个省/直辖市37个城市拥有57家分店的广泛营销网络。有人认为，在最初该区商业并不多的情况下，百盛作为老牌资深百货商，原本可以闯出一片天，但由于还一直沿用传统的思路做商城，没有利用好周边高校、社区、地铁、酒店云集的优势和三环边上的交通优势，所以至今人气一般。

　　根据百胜集团（3368.HK）2013年年报显示，全年纯利减少58.4%至3.54亿元，为近9年的最差经营年。今年最新一期的业绩公告也显示，一季度纯利仅1.49亿元，同比大跌34.32%。

　　作为家居巨头红星美凯龙旗下红星商业的第一力作，具有跨界经营意义的爱琴海也在痛苦挣扎，大面积的餐饮也是几家欢喜几家愁。记者发现晚餐用餐时间段，很多餐饮商家的上座率并不理想。

　　其实，红星地产专注中高端城市综合体开发运营，爱琴海开业初期虽然商家开业率远超90%，高于最低开业70%标准一大截，但其初期招商也遇到一定问题。据媒体报道，为使商场“满员”，一层史密斯热水器体验店颇有充数嫌疑。

　　此外，虽然现在购物中心越来越注重增加餐饮，认为餐饮在未来也可以为租金贡献很大力量，但爱琴海时下大面积的餐饮对整个爱琴海的业绩贡献率料不高。有数据统计，餐饮的承租水平仅有服装品牌的1/3、化妆品的1/15，平均承租水平为7元/平方米/天，KTV、儿童业态更低为3-5元/平方米/天。

　　可想而知，这背后没有红星美凯龙的强大支持，日子恐怕会更难熬。何况，一直对资本市场跃跃欲试的红星美凯龙寄予该商业项目巨大希望，用其来吸引投资者的重要砝码似乎也要失灵。

　　中国作为凯德最大的市场，其在华政策不断进行调整。2013年初，新加坡嘉德置地宣布公司中文名称更名为“凯德集团”，购物中心业务归并与凯德商用。在商业领域颇有建树的凯德，近几年也显现疲软势态。从2012年和2013年两年的年报数据观察，凯德商用中国地区2013年共收入165.2百万新元，仅仅比2012年高出3.3%。赢商网记者注意到，在众多同比增长的数据之中，凯德商用仅用“部分收入被较低的出租佣金抵消”一笔带过。此外，凯德集团今年发布的二季报显示，受中国和新加坡两个主要市场销售额下降，季度营收减少13.2%，上半年整体减少9%。

　　对于商业气氛的不尽人意，各个商业项目也都在积极寻找出路。

　　百盛集团在2013年报中表示，将对业务策略做一连串的调整，将继续完成扩张战略，在现有市场或临近城市开设较少但规模更大的新店；为保证竞争优势及丰富的收入来源，百盛集团将投资购物商场开发项目，为客户提供更全面的购物及休闲体验。新店的平均规模将逐步扩大。此外，百盛太阳宫店8月已经开始调整，将转向“亲民”路线，但如今已经进入9月，赢商网记者发现，场内除了冷清荒凉依旧，内部格局基本没有太多变化。

　　同样受困于客流的持续下降的爱琴海，也开始对“百货+纯配套”的模式主动进行优化，并在今年打算投入2000万元用于营销活动，更好的培养项目商业氛围、覆盖周边社区和人群。

　　而凯德mall太阳宫店也在对自己的业态进行不断的优化和筛选。在集团层面上，凯德最新的人事调整可以看出，“中国系”高管的重用将使凯德从内部大力适应中国，以期在中国市场能够发挥强大后劲。

　　虽然众商家都在积极调整，后市效果究竟会怎样仍无人明了。不过对于未来商业，史忠良表达了自己的看法，他认为：“未来的商业模式一定是要摒弃中间诸多不合理的利益环节，让消费者花比以往低的价格买到商品的同时，商家还能转到以往同样的利润。也就是说，未来，很多零售业务的发展真的会愈加倾向于直销。”

　　【记者手记】：

　　完成太阳宫商圈新闻报道后，记者思绪久久未能平静。其实，不管是中关村商圈，还是三里屯商圈、亦或是公主坟商圈，在当今的商业大势之下，虽然项目个体确实存在自身的问题，但整体面临的大的经营环境基本一致，业态调整、招商难的问题普遍存在。面临电商与其它竞争商业项目的两面夹击，百货也好、shopping mall也罢，除了零售和餐饮之外，真的不能做点儿别的么？

　　赢商网记者也曾带着这样的疑问与业内多位专家进行探寻--“百货究竟如何自救？”、“商业除了卖东西还能干些什么？”、“购物中心能不能以休闲娱乐为主？”……也许，整个商业地产行业真的要开始一场颠覆性的变革，才能走困局。而在这场变革之中，谁能率先成功运作“不依赖出售实物、而通过提供优质体验和服务获得利益”的新型商业模式，谁定将成为“未来商业王者”。