万达商业广场进化论：从第一代到第四代有哪些不同？

　　近日，万达集团斥资8.8亿在上海青浦拿地。该地块是万达集团在上海拟建的第七个项目。据悉，不同于以往在上海打造的前6座万达广场，该地块或成为万达打造一线城市的首个万达茂。

　　据赢商网了解，万达集团计划今年在全国主要城市开工3-4个万达茂，每个万达茂都结合当地文化进行创作，项目各具特色，内容完全不同。万达茂是万达倾力打造的世界文化旅游新品牌，除了在国内大力发展外，万达茂还将到国外发展，成为在世界上的中国文化品牌。

　　万达集团从2000年开始由住宅地产向商业地产、文化旅游产业转型，从第一代到现在的第四代文旅商综合体，14年的时间里万达商业广场已经历四代演变和创新，赢商网记者特此盘点出万达四代商业广场在这14年中的进化过程及各产品的特点及优势和不足。

　　万达第一代商业广场：纯商业——盒子式（单店）

　　项目开业时间：2000-2003年

　　项目特点：

　　（1）选择省会或中心城市布局；

　　（2）选址都在城市最核心商圈；

　　（3）占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右；

　　（4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；

　　（5）1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院；

　　（6）建筑形态都为单个盒子式。

　　代表项目：长春重庆路万达广场、青岛台东路万达广场、南京新街口万达广场、南昌万达商业广场等。

　　产品点评：万达第一代产品国内有6个，商业规模约有31万平方米，占在营商业面积的16.7%。第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。万达借此开创了订单式商业地产的先河，其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。

　　万达第二代商业广场：纯商业——组合式

　　项目开业时间：2003-2004年

　　项目特点：

　　（1）选择省会或中心城市布局；

　　（2）选址都在城市最核心商圈；

　　（3）占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右；

　　（4）主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；

　　（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。

　　代表项目：沈阳太原街万达广场、天津金街万达广场、武汉江汉路万达广场等。

　　产品点评：万达第二代产品有6个，商业规模87.9万平，占在营商业面积的47.4%。万达第二代商业广场规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店，可销售面积也更大。但仅仅停留在第一代卖一楼，第二代卖2个一楼这种简单相加模式，其实质和第一代没有本质的区别，第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。这种规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。

　　万达第三代商业广场：多产品——商业综合体

　　项目开业时间：2004年后

　　项目特点：

　　（1）选择省会或中心城市布局；

　　（2）选址在城市副中心或新区的中心；

　　（3）占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右；

　　（4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPING MALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；

　　（5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；

　　（6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；

　　代表项目：宁波鄞州万达广场、上海五角场万达广场、成都锦华路万达广场等。

　　产品点评：第三代万达广场为万达独创的商业地产模式，将国外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。

　　万达集团吸取了前两代万达广场开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。但万达第三代仍有不足之处，如设计不尽合理、工程建设粗糙、管理粗放等需完善之处。

　　万达第四代商业广场：大型室内商旅文综合体——万达茂

　　项目特点：

　　（1）选择省会或中心城市布局；

　　（2）选址在城市副中心或新区的中心；

　　（3）南宁万达茂占地面积47万平方米，总建筑面积158万平方米；

　　（4）项目内容有文化、旅游、商业、酒店等内容，包括超大型室内主题公园、大型室内儿童乐园、国际影城、美食中心、商业中心、五星级度假酒店等；

　　（5）不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售占比低于25%；

　　（6）所有项目完全室内，一年365天娱乐全天候，彻底解决气候对娱乐项目的影响；

　　代表项目：南宁万达茂（预计2017年开业）

　　产品点评：第四代综合体万达茂是万达集团创新的新一代核心产品，其首个项目今年8月在南宁开工，该项目总投资150亿元，计划2017年开业。作为万达集团创新的新一代产品，万达茂与万达广场相比发生根本改变，不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售占比低于25%，被业内人士称为万达第四代产品。