从沸城、蒋家营、融城昆明湖 窥视昆明城中村改造

　　引言：

　　昆明的城中村改造，用波澜壮阔来形容，至少从城市面貌的变化上讲，一点也不为过，382个城中村改造尚在进行中，但其改变的，除了昆明的城市面貌，很多人的生活也因此而改变。譬如城中村的村民们摇身一变成了居民，有些成了百万、千万富翁，有的还在坚守在自己的蜗居里成了钉子户，也有的因为城中村改造的一座房屋隔断了亲情。本系列所要陈述的，是从开发商的角度切入，从冰山一角窥视城中村改造中给开发企业、投资人带来的改变。

　　正在进行的昆明城中村改造，是一场浩大的房地产造城运动，从2008年2月启动伊始，就蜂拥进了大大小小很多房地产开发企业。本来就是一个资金高度集中的行业，一些如雨后春笙般冒出来的项目公司从最开始就没有雄厚的资金准备和心理准备，跌宕起伏的房地产行业的发展轨迹，让不少介入其中的开发企业，深陷泥潭。

　　深陷泥潭的主要原因，就是资金。房地产行业，是一个资金高度集中的行业，需要不断的资金进行接棒，推动项目顺利进行。可是，房地产行业又是一个高风险行业，尤其受政策、市场变化影响最大。近一两年来，房地产融资收紧，非实力企业，很难从正常渠道获得资金，于是，高成本的民间融资开始泛滥，其不可持续性成了城中村改造中资金不能准时接棒导致开发企业资金断裂的一大原因。再加上2014年开始的市场调整，销售遇阻，资金滚动更加难上加难。

　　艾亭地产沸城所暴露出来的问题，如果说是城中村改造中资金断裂的一个极端个案，那么还有一些城中村改造企业，在资金断裂后债权人接手也算是有了善终的新开端。当然，也有些企业，靠山很硬，融资之门路广阔，几亿几十亿的资金可以源源不断支撑，成了被更大多数吃了上顿没下顿的企业羡慕嫉妒恨的目标，比如云南城投旗下那些参与城中村改造的子公司们。

　　如果用比较公关性的语言来形容昆明城中村改造，可以这样说：“整体有序推进”，当然，如果用记者观察到的现象来补充的话，可以说：“个案扑朔迷离”。

　　昆明城中村改造系列观察之一

　　昆明市五华区下马村城中村改造项目——沸城，从土地开发开始就受到广泛关注，而在随后的建设期由于工程进度缓慢更是受到各方质疑，“沸城变废城”的议论一直伴随着工程建设。而近期有市民发现沸城好像又停工了，两栋主体建筑外的脚手架已经拆除。近日记者通过实地走访得知那两栋楼体早已于去年年底停工，而承建商和开发商已经终止合同，目前正在进行账务核算。　　

　　工地现场：两栋已停工，一栋建建停停

　　当日小编乘车到达项目现场后发现工地一片安静,工地围墙上的“艾亭地产”字样已经褪色斑驳，两栋建至18层的楼体脚手架已经拆除，透过临街但紧锁的工地大门可以看到工地空无一人，场地上码放着一些建筑材料。工地靠近工人宿舍一边的一栋楼体上层脚手架还在，但也未在施工。随后小编向一位在宿舍休息的张姓工人询问了情况。

　　张师傅说他是江苏广宇的，江苏广宇是那两栋已停工楼体的承建商，另一边的楼体是江苏建工（承建）的，地基是官房地基（承建）的。据张师傅表述，江苏广宇所承建的楼体早在去年年底就已停工，停工后江苏广宇开始和艾亭地产清算账务，结算钱款，因为是年底关于农民工工资的事情，当时五华区政府还出面调停，促成了一个艾亭地产在一个月内算清账务的协议，但直至现在，由于艾亭地产方面的一推再推，账务仍未清算清楚。江苏广宇的工人们早已转场其他工地，只留下了相关管理人员结算账务，这一留眼看就近半年，但事情的解决还是遥遥无期。张师傅表示他们打算近期再和艾亭地产方面接触一次，如果艾亭地产仍是无法给出具体时间表，江苏广宇方面将请求第三方机构介入清算账务。　　

　　停工楼体

　　张师傅称艾亭地产尚欠江苏广宇总款项2000万左右，而在去年还未停工时艾亭地产就已经开始每月拖欠应付款项，推诿时间越来越久，所欠款项也越来越多，最终导致去年年底停工。

　　当被问及楼体脚手架为何拆除时，张师傅表示，当时广宇方面曾多次询问并表示可以将脚手架等设施转租给接手的承建商，但艾亭地产方面并未明确表态，随后让广宇将其拆除。“可能是因为艾亭地产短期内无法再次开工。”

　　张师傅说工地并未完全停工，靠近宿舍的这栋建筑属于江苏建工承包的，但同样因为资金问题工程是建建停停，进展缓慢。小编走访当日下午工地就处于停工状态，宿舍院子里可以听到工人们打牌的吆喝声和说笑声。　　

　　现场公示牌

　　艾亭地产：江苏广宇管理不善而终止合作

　　对于停工的原因，记者随后走访了艾亭地产，得到了销售部副经理张先生的回复。据张经理回忆，停工楼体是春节前后停工的，是因为江苏广宇在管理和施工上存在一些问题，为保证建筑质量艾亭地产才提出终止合作，目前在进行账务核算。至于核算进展，因为涉及其他部门，具体情况暂不了解，但据说大部分已经核对清楚，现在正在进行细节的敲定。

　　谈及工程进度，张经理说，“沸城”的确是“好事多磨”。由于沸城是城中村改造，有很多诸如拆迁、资金、方案修改等问题导致整体工程进度缓慢。目前工地未拆除部分还有十几户住户，不过大体已经谈妥，将在6、7月结束拆除，开始大面积建设。而目前江苏建工在建楼体的“建建停停”一方面是因为工程排期的问题，另一方就是由于拆迁未结束，工作面受限而无法大面积开工。至于已停工的楼体，艾亭将在和广宇账务核算结束后，择优选择承建商尽快开工建设，目前主要是为核算账务“保护现场”。

　　最后张经理表示，项目计划年内开盘，不过因为大部分是回迁安置房和协议团购房，投放市场销售的不多，工程整体将2015年底或者2016年上半年主体成形。

　　关于江苏建工的进度缓慢是因为资金问题还是工作面问题，建工方面拒绝回应，但建工工人却笑称“都有”。　

　　在建楼体

　　江苏广宇：艾亭地产拖欠款项2000多万

　　随后记者又联系到江苏广宇方面的项目经理候先生进行了解。候经理表示目前和艾亭地产正在进行账务核算，6月可以结束核算。提到终止合同的事情，候经理表示是因为艾亭地产资金不到位的问题，无法满足合同要求导致广宇的工期一拖再拖，广宇才提出终止合同。艾亭地产拖欠款项大致2000多万，不过具体数目还没核算出来。

　　关于工期进度缓慢的问题，候经理说道，江苏广宇是在2011年8、9月份进驻工地的，但目前才建了2栋18层楼体，主要是艾亭地产资金和规划的问题。由于规划和图纸的问题，中途曾停工300多天。

　　小编曾打算向艾亭地产账务核算部门了解相关情况，但艾亭地产行政部表示需要联系领导进行安排，截止发稿暂未得到回应。

　　何时交房？

　　沸城是五华区下马村城中村改造项目,据报道, 项目拟总投资约24亿（后更改为约55亿），涉及908户（后更改为约1188户）拆迁户，拆迁总建筑面积约27.25万（28万）平方米。项目总用地面积约183.962亩。改造后的下马村将建设成绿化率达到40%以上，集居住、商业、休闲、娱乐等功能为一体的现代化社区，形成一个崭新的城市生活公园。其中含6000余户住宅，4层地下停车室，还将在改造区域内考虑独立设置18班级幼儿园、社区医疗卫生服务中心、文化体育中心、生鲜便民超市、城市公共绿地、垃圾中转站及污水处理设施等，为片区居民提供最完善有效的现代城市生活服务。

　　这个规划诱人的项目却从一开始就问题不断。项目于2009年7月份开始大规模拆迁，2010年5月回迁安置房建设仪式启动，项目开始进入实质性建设，并宣称2012年交房；2013年2月艾亭地产和江苏建工签署协议，艾亭地产表示回迁房交房时间为2013年年底；同时沸城项目也是昆明公交集团职工团购房，共预订房源2000余套，2013年底有媒体报道参加团购的职工每户从2009年至当时已分4次向云南艾亭地产交纳共20万元的预付款。通过资料和实地情况可大致得出，沸城项目工地停工的两栋楼体属于回迁房，开工于2010年5月，当时计划2012年上半年交付使用，后于2013年更改交付时间为今年年底（工地告示牌显示开工2012年3月，计划竣工2013年10月），目前建至18层，规划45层；目前断断续续在建至18层左右的楼体包含公交公司职工团购房，约开工于2013年初。

　　沸城由沸点到废城的议论不断吸引着大众的关注，但此次因项目再次停工而走访得到的消息又要让很多等待的人继续等待下去。停工的原因双方各执一词，未大面积开工的原因也是扑朔迷离，规划20余栋6000多户的沸城的交付时间只能是未知的等待，双方账务6月份能否如期结算结束，新承建商何时入驻，未拆迁部分能否在2个月内拆除，拆除后工地是否会进入大面积施工，接下来又会出现哪些问题，什么时候能交付使用，等等疑问。

　　“沸城”事件回顾

　　当小编上网查阅下马村城中村改造项目相关讯息时发现，此项目一开始便备受关注，而被命名为“沸城”的、进展缓慢的它总不时引来或将沦为“废城”的议论。资料整理如下：（资料来自网络）

　　项目简介

　　据悉，沸城项目拟总投资约24亿（后更改为约55亿），涉及908户（后更改为约1188户）拆迁户，拆迁总建筑面积约27.25万（28万）平方米，预计2013年回迁安置房交付使用。

　　下马村项目北至教场北路、南至白云路、西至昆明轧钢厂、东至龙泉路，改造范围包括下马村老村地块、新村地块、成都军区昆明北教场第二干休所部分地块、省五建等，项目总用地面积约183.962亩。改造后的下马村将建设成绿化率达到40%以上，集居住、商业、休闲、娱乐等功能为一体的现代化社区，形成一个崭新的城市生活公园。其中含6000余户住宅，4层地下停车室，还将在改造区域内考虑独立设置18班级幼儿园、社区医疗卫生服务中心、文化体育中心、生鲜便民超市、城市公共绿地、垃圾中转站及污水处理设施等，为片区居民提供最完善有效的现代城市生活服务。

　　2009年7月

　　五华区下马村城中村改造项目拆迁启动仪式举行，标志着村民观望已久的下马村城中村改造正式进入实质性拆迁阶段。

　　2010年5月

　　五华区城中村旧城改造回迁安置房建设仪式在下马村启动。下马村城中村旧城改造项目回迁安置房建设工程的启动，标志着下马村改造工作已进入实质性建设阶段。据称，下马村城中村旧城改造项目回迁安置房预计在2012年上半年完成建设并交付村民使用。

　　2013年2月

　　云南艾亭房地产开发有限公司，与江苏省建工集团有限公司签署合作协议，这意味着项目将迎来大面积开工。施工现场已有两栋回迁房在建。

　　云南艾亭地产也对下马村城中村改回迁安置房的交付使用时间给出一个比较明确的说法2014年底。

　　2013年11月

　　因沸城迟迟未有大规模开工迹象，团购了沸城的公交公司职工要求艾亭地产公布开工和交房时间。（2009年4月昆明公交集团有限责任公司（以下简称昆明公交集团）与云南艾亭房地产开发有限公司签订五华区下马村城中村改造项目合作协议，合作的内容包括拆迁、征地及建设等内容。昆明公交集团职工共预订房源2000余套。）从2009年至今分4次已向云南艾亭房地产开发有限公司交纳了共20万元的预付款，房子交付未有时间表。

　　昆明城中村改造系列观察之二

　　蒋家营，穿金路和白云路交汇处，早在2011年初，就启动改造，因为“充分利用片区空地和闲置用地，先建设回迁安置房后启动拆迁，开创了片区改造新模式”，而被媒体聚焦报道。

　　三年过去了，这个开创了改造新模式的项目近况怎么样了呢？

　　从招聘到资金断裂传言

　　近日记者发现，昆明恒圳房地产有限公司从7月初开始，陆续分三次发布十多个岗位的招聘信息，从总工程师助理、销售主管、置业顾问到保洁员，涉及较广。昆明恒圳房地产有限公司，正是蒋家营城中村改造项目的开发企业，蒋家营改造后，会呈现两个项目：“金恒财富广场”和“金恒财富大厦”。

　　一个进行了三年多的项目，一个被多次报道“即将开盘”的项目，为何在此时突然展开大量和项目推进有关的招聘？

　　从表面上看，这可能是因为项目进程发生重大进展，进入新周期，比如上市销售等。但是否也存在另一种可能，就是项目开发企业发生了重大变故呢？

　　重大变故的猜测，并非没有根据，这要从近日记者获得的一个消息说起。日前，一位昆明楼市专业人士向记者爆料称，蒋家营改造项目，因资金链断裂而被债权人接手，涉及资金超10个亿。

　　不同寻常的股权变更

　　根据这个未经证实的信息，记者通过查询得知，蒋家营改造企业昆明恒圳房地产有限公司，在今年5月23日发生过一次股权变更。恒圳，原由两位法人股东和一位自然人股东黄××共同出资3660万元于2012年12月注册成立，在今年5月23日股权发生变更，占股15%的昆明木生农业开发有限公司、占股64%云南盛唐房地产开发有限公司两个法人股东退出，这两个法人股东的全部股权79%全部由一个新增自然人股东杨××接手。

　　这样，蒋家营改造项目开发企业昆明恒圳，由此变成了两个自然人股东执掌的企业，即杨××和黄××。但企业法人是由一位叫苏××的担任。

　　杨××是不是就是传言中接手的债权人呢？为了弄清楚其中的真实情况，记者小编近日来到昆明恒圳公司，尽管没有找到相关负责人获取到证实信息，但在前台墙壁上，我们发现了另外一家公司名称和昆明恒圳并列出现，那就是云南宏澳投资有限公司，一家由三位自然人出资5000万元于2008年10月成立的公司。

　　云南宏澳投资有限公司，在2011年4月蒋家营因“先建后拆”创新模式而被昆明日报报道的文章中就出现过，当时的新闻报道中是作为“参与改造企业”出现。但是，2013年1月25日，蒋家营两宗地J2012-023-A1、J2012-023-A2，却是被昆明恒圳房地产开发有限公司以3.78亿元拿下。

　　这两家公司是一种什么样的关系？从2011年初蒋家营改造起初的云南宏澳投资有限公司，到2013年1月拿下地块的昆明恒圳房地产开发有限公司，通过小编在昆明恒圳房地产开发有限公司前台墙壁上并列的名字，我们至少可以推测，近年来被认为是由昆明恒圳房地产开发有限公司负责的蒋家营项目“金恒财富广场”和“金恒财富大厦”，其实是由宏澳投资与恒圳地产共同推进。

　　这两家公司，正是通过黄××联系在一起，因为宏澳投资和恒圳地产都有一位共同的自然人股东，就是黄××。黄××在恒圳今年5月23日股权变更中，并没有发生变化，前后都是以21%的股权占比参与在恒圳地产中。

　　三家公司的法人：苏××

　　在蒋家营城中村改造中，我们到现在的调查，发现和四家公司有关：云南宏澳投资有限公司、昆明恒圳房地产开发有限公司、昆明木生农业开发有限公司、云南盛唐房地产开发有限公司。后两者为昆明恒圳地产的前法人股东，现已退出。

　　云南盛唐房地产开发有限公司，是一家宣威注册成立的公司，至少从股东构成里面，我们没有发现和前三家公司的直接联系。而昆明木生农业开发有限公司，2008年5月设立，注册资金1000万元，占95%股权的大股东就是苏××。

　　苏××，尽管其控制的昆明木生已经退出昆明恒圳，但目前仍然是昆明恒圳地产的法人，同时，他还是昆明木生的法人、云南宏澳投资的法人。

　　至此，我们似乎可以看明白，退出蒋家营城中村改造企业昆明恒圳的，主要是苏××（昆明木生）和云南盛唐房地产开发有限公司，而新增自然人股东杨××接手了他们79%的全部股权。但苏××以法人身份成为云南宏澳、昆明恒圳、昆明木生之间的纽带。

　　传言中因资金链断裂而被债权人接手的蒋家营改造项目，是否就是指杨××的进入呢？杨××是债权人吗？

　　金恒财富广场售楼部：旧人已去新人将来

　　为了证实传言和理清几家公司的关系，记者来到金恒财富广场。金恒财富广场售楼部大门内锁，从侧门进入后只见到几位保洁阿姨在。保洁阿姨表示，项目置业顾问等工作人员已在8月初撤离，据说新的人员将在9月份进驻，目前只有她们几位每天扫扫卫生。问及撤离的原理，阿姨表示她们不知道。小编问到是不是换老板了，阿姨只是点了点头没有说话。　　

　　项目工地上一切施工正常进行中，3栋回迁房均已封顶，只剩1栋外立面未建造；3栋商业物业楼体正在建设中。据现场工人介绍，金恒财富广场建设大致从2011年开始，建设期未有中断，一切顺利的话将于明年交付，但开发商目前对承建商有近1亿元款项拖欠。　

　　为了解具体情况，小编又来到位于春城商务中心的恒圳地产公司，但前台告知小编，所有与项目相关部门都在售楼部，这里只是后勤等部门，没有相关领导能介绍采访。对于小编表示刚从售楼部过来，前台表示，售楼部没人，她也没有办法。问及公司股权变动，前台表示，未接到公司关于股权变动的通知，无法回答。小编注意到前台墙壁上标注的公司名依次为云南宏澳投资有限公司，昆明恒圳房地产开发有限公司，云南俊凰企业管理有限公司，前台表示这几家公司是一家公司，都在这里办公。问及是统一的行政部门还是独立工作，前台只表示是一家公司。

　　虽未能从恒圳得到明确的股权变动信息，但售楼部的歇业、销售主管和置业顾问等的招聘以及注册信息都表示昆明恒圳地产的所有权已发生变化，蒋家营城中村改造项目金恒财富广场、金恒财富大厦已经易主。

　　昆明城中村改造系列观察之三

　　房地产企业开发项目，在整个开发周期表上，开发商要做的，就是一道资金“填空题”，一环接一环，很多个空格，需要接棒资金填不断补上。当正常的房地产融资渠道被封堵，对很多开发企业来说，他们就只好转向各种融资成本巨高的民间借贷。

　　就如城中村改造系列一中所说，昆明城中村改造如今贴切的关键话语是“个案扑朔迷离”。“个案扑朔迷离”，皆因在项目开发周期表上，一笔笔接棒资金等待填空，每一个空填上了，项目就能推进一步，一旦接棒资金无法完成节点上的填空，于是类似艾亭地产、蒋家营恒圳地产的事情就要发生，要么崩盘，要么被债权人接手。上篇文章中，相比艾亭地产沸城所展现的惨烈现实，蒋家营项目金恒财富广场易主或被债权人接手可算是城中村改造中资金断裂的一个极端个案的温和结局。

　　当然，惨烈终究是惨烈。在昆明房地产行业市场调整、销售遇阻、资金运转难上加难的背景下，去考究谁人赚钱最多显得意义不大，再高的开盘销售数据不过是在此时此刻的资金缓冲，亦或是拿销售作营销噱头罢了。赚钱最多拿不准，但半年报等多种公告数据却能清晰告知你昆明楼市谁是最能借钱的人。

　　的确，相比融资困难的惨烈，在另一端，有些企业不需要在行业市场陷入泥潭之时沾染浑水。他们融资门路广阔，几亿几十亿的资金可让项目获不断支撑，和很多房地产企业无米下锅亟待资金输血而苦苦支撑相比，融城昆明湖开发商云南城投子公司龙江，就是2014年昆明楼市里城中村改造企业的另一个样本，同样是缺钱，但从来又都不缺钱；同样是借钱，只因渠道不同，龙江的融资成本就可以远远低于民间借贷。原因很简单，因为其母公司云南城投，是一家国有控股上市企业，总能通过各种金融渠道，借道相对较低成本的资金。

　　昆明湖融资内外兼修

　　能在逆势中运筹帷幄是需要资金来源内外兼修，龙江地产是典范，只因身后背靠云南城投。位于盘龙区北京路延长线北部山水新区（盘龙区政府前行900米）的中坝上坝城中村改造项目融城昆明湖，在如今市场环境下同样资金短缺，但龙江地产“家底殷实”，作为云南城投子公司不惧缺金风暴，多次出招融资，观其内外兼修气势便可明晰。

　　A.来自外界的融资

　　①彩云之南15亿元融资解燃眉之急

　　据2014年4月14日云南城投公告了解，云南城投控股股东云南城投集团联合多方发起组建的彩云之南城镇化发展基金合伙企业（有限合伙），对云南城投下属公司云南城投龙江房地产开发有限公司、云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司、昆明市盘龙区城中村改造置业有限公司及关坡二期项目以股权加债权的形式进行投资，投资金额为60亿元。

　　具体情况是，彩云之南城镇化发展基金合伙企业（有限合伙）以股权及股东借款方式向龙江公司提供资金约 15 亿元，用于“融城昆明湖”项目建设，其中：3.75 亿元以股权方式进入（其中的 6,000 万元用于向龙江公司增加注册资本后持有龙江公司 23%的股权；剩余 3.15亿元作为龙江公司的资本公积），11.25 亿元以股东借款方式提供。龙江公司本次融资期限原则不超过3年，3年届满时，龙江公司可申请延期，是否延期由彩云之南城镇化发展基金合伙企业（有限合伙）决定，延期不得超过1年。

　　今年6月26日，云南城投公告已实际取得彩云之南城镇化基金首期投资资金 48.5 亿元。其中龙江公司实际取得融资13.5亿元，剩余1.5亿元将根据云南城投龙江房地产开发有限公司项目推进逐步到位。

　　这是龙江公司为了推进融城昆明湖项目，在今年开启的第一笔公开渠道的融资资金。

　　②中信银行9.8亿元贷款锦上添花

　　2014年8月29日晚间云南城投发布公告称，为满足项目开发的资金需求，龙江公司通过中信银行昆明分行取得委托贷款 9.8 亿元，期限 3 年，年化融资综合成本 9.5%，本次融资的增信措施为：云南城投提供全额连带责任保证担保；龙江公司以持有的约 451.94 亩土地提供抵押担保。

　　值得一提的是，9.8亿元的龙江公司融资是云南城投继上半年完成约80亿融资后，在下半年再次开启融资序幕的行动之一。事实上，8月29日晚云南城投公告另一信息是深圳市红塔资产管理有限公司拟通过银行以委托贷款方式向云南城投提供10亿元的融资，期限2年，年化融资综合成本11%。

　　至此，云南城投今年以来完成融资约100亿元，可以说是昆明楼市最能借钱的房地产开发公司，足于令众多苦苦在资金链条上挣扎的房地产企业羡慕嫉妒恨。

　　B.来自内部的往来款

　　①城投龙瑞14.8亿元内部往来款　　

　　据8月9日公布的云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司2014年1-4月审计报告了解（如上图），龙瑞房地产开发有限责任公司2014年1-4月“其他应收款金额前五名单位情况”中，曾以“内部往来款”名目对云南城投龙江房地产开发有限公司给予了14.8亿元的资金支持，数据显示，此笔款项，龙江公司应在两年内归还。

　　之所以为“内部往来款”，在“与本公司关系“中描述很清晰：受同一控股股东控制的其他企业。龙瑞、龙江同为云南城投旗下子公司，因此，内部往来款事实上是云南城投内部兄弟子公司的资金流转。

　　②盘龙城中村改造置业3.7亿元土地返款　

　　和上面同样，8月9日，云南城投昆明市盘龙区城中村改造置业有限公司2014年1-4月审计报告同时出炉，从昆明市盘龙区城中村改造置业有限公司报表“其他应收款金额前五名单位情况”中，盘龙区城中村改造置业有限公司以“土地返款”给予云南城投龙江房地产开发有限公司3.7亿元支持。

　　值得一提的是，8月8日云南城投公告，云南城投置业股份有限公司拟以4550万元收购昆明市盘龙区国有资产经营投资集团有限公司（原名盘龙区国有资产经营投资公司，“国资公司”）持有的昆明市盘龙区城中村改造置业有限公司（“盘龙城改公司”）20%的股权。云南城投将继续对盘龙城改公司开发的项目进行后续投资。实际上，城投全权控股盘龙城改。

　　回归龙江融资，事实上“融资内功”无非是云南城投旗下子公司之间的相互资金流转支持。相比来自外部的融资、借贷，来自内部的资金应更顺畅。

　　综上所述，综合已到账、未到账，全部用于龙江公司昆明湖项目建设的，除了彩云之南城镇化发展基金合伙企业（有限合伙）以股权及股东借款方式向龙江公司提供资金约 15 亿元，8月29日晚云南城投开启下半年融资序幕下9.8亿元通过中信银行昆明分行取得的委托贷款外，还有14.8亿元来自城投龙瑞的“内部往来款”以及来自盘龙城改的3.7亿元土地返款资金。综合来看，龙江公司融城昆明湖项目目前共取得项目开发资金43.3亿元。

　　从龙江公司取得项目开发资金的情况来看，融城昆明湖因项目体量巨大，对资金需求量也就同样巨大。今年7月底，融城昆明湖20栋房源5950元均价放出，入进来看就显得很合理。融城昆明湖太需要通过项目尽快变现，获取产品销售资金，来接棒项目的后续开发，也要靠销售变现，来储备还款资金，尽管融资成本相比很多城中村改造企业民间借贷低，但终归是要还的。

　　融资通常是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动。而龙江的融资也绝非融资的个例，并无其它隐藏意义，融资即代表着缺钱，也就是龙江需要资金流支持。

　　房地产行业，是一个资金高度集中的行业，需要不断的资金进行接棒，推动项目顺利进行；房地产行业又是一个高风险行业，受政策、市场变化影响最大。融城昆明湖项目体量本身不小，且相比周边成熟楼盘，可谓新上加新。还未见未来先开卖未来，连续几个月融资不断，龙江尽管身后云南城投钱路开阔，但钱的缺口好像无法完整填补，昆明湖缺钱路漫漫。2014年楼市调整对很多项目来说都是雪上加霜，昆明湖也不例外，大量内债外债背负在身，资金成本高昂，如果市场没能好转，销售去化不足，价格再度探低并非无可能。

　　这是计划关于昆明城中村改造企业现状探究的第三个样本。艾亭地产的沸城，恒圳地产的金恒财富广场，龙江地产的融城昆明湖，都有“缺钱”的相同点，而命运却截然不同。