深国投余琼：青山印象城本土化落地 期待区域商业良性互补

　　  (赢商网湖北分站报道）作为中国领先的商业地产投资、开发及运营商，从2003年在深圳成立至今，深国投商用置业有限公司（下称“深国投商置”）走过了11年的发展历程，已开发商业项目超60个，总建筑面积近500万平方米。百尺竿头更进一步，在完成了珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的重点布局之后，曾被誉为商业地产 “轻骑兵”的深国投商置开始了进军全国的征程。

武钢·青山到开放·青山

　　城区土地资源日益稀少的状况下，武汉青山区的棚户改造给市场带了更多的土地储备，外来及本土地产企业纷纷布局于此，很多大楼盘在如火如荼地建设中，这些都会为青山带来更多的优质客群。”

　　正如余琼所言，青山区目前有45万的常住人口，据相关机构测算，未来几年里，仅和平大道至临江大道区域内，将新增不下20万高质量常住居民，再加上跨天兴洲大桥甚至城际高速公路、铁路及高铁带来的人群，具有很强的后发优势。

　　“武汉青山印象城除了共享上述优势之外，还拥有自己独特的利好”余琼向赢商网记者介绍，“位于滨江商务区，处于建二商圈和红钢城商圈之间，毗邻青山区政府，交通等配套设施齐全，未来地铁五号线还将会从此经过。”

全国·印象城到青山·印象城

　　“印象城”是深国投商置在商业地产开发中的经典系列，在佛山、宁波、苏州、杭州等城市都有分布，除此之外，印象城也已确定进驻南通、西安、杭州下沙，未来还将布局更多城市。

　　与家庭社区型购物中心“新一城”和区域型商业综合体“深国投广场”定位不同的是，印象城属于中高档区域型购物中心，体量一般在80000—200000平方米。

　　据余琼介绍，青山印象城总建筑面积39万平方米，包括5A级写字楼、高端住宅和商业项目。其中商业面积13万平方米，涵盖大型购物中心、超市、影城、休闲娱乐、餐饮等商业形态，预计2016年5月开业。

　　“印象城”作为旗下成熟产品线，在其开发运营等方面，深国投商置已经积累了丰富的经验。武汉青山印象城会不会复制其商业模式，又将怎样做到本土化？余琼坦言：深国投已经有相对成熟稳定的体制和模式，对商业的核心管理机制与经营模式会坚持不变。但同时青山印象城会根据武汉市场需求在规划细节、品牌引进等方面因地制宜。

　　在谈到本土化时，余琼提到最多的一个词就是“接地气”，“中国地大物博，南北差异较为明显，东西地区经济发展也不平衡，如果完全套用模式，肯定会遇到瓶颈，武汉青山印象城会入乡随俗，不断做出调整。会引进当地喜闻乐见、接地气的品牌，目前约20000方的主力店大润发超市已确定入驻，未来还会引入超五星级影院等体验业态以及首进青山甚至武汉的品牌。”

　　对于开发商而言，资金流是相当重要的一环。商业地产前期投资规模大，后期投资回报周期长，很多开发商面临较大的资金压力。深国投商置在全国高频拿地，在资金流上有没有障碍？余琼对赢商网记者表示，2013年11月黑石（Blackstone）与工银国际分别入股深国投商置。黑石房地产亚洲基金在资金上对深国投商置的商业发展提供支持，因此，深国投商置完全没有资金压力。

恶性·竞争到良性·互补

　　随着区域交通路网的发展，核心商圈也随之延伸分散，带动周边崛起新的商圈，新老商圈加速更替。据了解，近几年内，青山区将有总面积超过100万平方米的商业项目开业，除了2014年已经开业的奥山世纪广场外，还有武商众圆广场、青山印象城、八大花园10余万平方米的商业街等项目相继亮相。

　　雨后春笋般，青山区大量新建商业项目接二连三地出现，新兴商圈呼之欲出，作为武汉新晋商圈之一的青山商圈将齐聚八大家商圈、建二商圈、红钢城商圈之力，超越徐东、街道口。

　　众人拾柴火焰高，青山这块越做越大的蛋糕，在带来马太效应的同时，也带来了激烈的市场竞争，商业蓝海波涛汹涌，优胜劣汰在所难免。

　　作为在地产界打拼的业内人士，余琼也早意识到了这一点。“大型商业项目纷纷集聚青山区，就目前来看，青山区的商业还远远未达到饱和的状态。但密集的商业布局可能会带来局部过剩，从而引起过于激烈的市场竞争，也许会导致本属不错的企业惨遭淘汰。希望同区域的商业项目能够形成差异化，与其他项目形成良性互补，共同分得市场一杯羹。”在谈到未来青山区商业发展与竞争时，余琼表达了自己的心声。