佛山顺德商业项目生存现状：元老与新贵“冰火两重天”

　　（赢商网记者9月25日报道）2013年获得中国百强区第一名的顺德，一度被称为“广东四小虎”，其商业发展得尽“天时”、“地利”。然而，近年来，保利、绿地、雅居乐、华侨城等开发商纷纷挺进顺德，一众商业体开建兴起了开发热潮，却遭遇商业氛围冷清、商圈难以成形、消费习惯尚未培育成熟等瓶颈。

　　赢商网记者实体考察发现，佛山顺德区的商业发展呈现三足鼎立的局面。“元老”级别的商业项目如容桂天佑城、新世界中心商场、嘉信城市广场等，纷纷进行大幅度的业态调整；保利中环广场、华侨城、绿地国际新都汇、美的广场等新贵，筹备在体量规模、定位档次上“大比拼”；原本相对弱势的大润发、永旺等商超，却比已开业的购物中心更能吸引人流，成为城区商业的旺地。可以说，顺德商业发展现状相当“奇特”。

　　老牌商业正经历业态调整“阵痛”

　　谈及佛山顺德，常常给人的印象就是“有钱人居多”，拥有248万常住人口，华侨同胞50多万人，大部分市民拥有充足的消费能力，但是“重工业、轻伤业”的城市发展中，导致结构失衡，商业长期处于低洼之地。

　　2005年前后开始，嘉信城市广场、容桂天佑城等商业体崛起，顺德从传统、散乱的百货、超市业态，进入商业发展新阶段。然而，定位模糊、业态规划不清晰、经营管理上出现漏洞，早期的商业项目纷纷在“试错”中成长。

　　大良是顺德的中心城区，也是商业发展最早起步的地方，以著名景点清晖园为原点，新世界中心商场、华盖路商业步行街，成为市民最热衷消费的地方。然而，这些早期开发的商业项目，经过历练的洗礼，目前纷纷进行业态的大调整。

　　据记者了解，位于清晖园对面的新世界中心商场，从今年上半年开始，商场三层有一半的面积在进行业态调整，将引进中影院线旗下的影城，该影院面积约为3000平方米，而餐饮区部分，计划引进自助火锅、西餐、饮品、小吃、韩国料理等品牌门店，餐饮区的面积同样将达到3000多平方米。

　　“以前商场主要以零售业为主，现在电商冲击挺大的，所以商场要增加休闲娱乐的配套服务，否则商场会比较难做。新世界商场主要以年轻人为主要消费群体，业态调整后会扩大家庭人群的比例。”商场招商部的李小姐说道。

　　而即将进入五周年的新一城购物广场，目前正处于业态调整阶段，其主力租户卢米埃影城正在装修中，商场的休闲娱乐、餐饮品牌店明显增多。

　　同样，位于德胜新城区的嘉信城市广场在2005年开业，“经过9年多的沉淀与发展，周边商业环境发生很大的变化，居住人群密集度也提高了，市场的需求变化推动商业配套，往更完善的方向发展。以前二、三层都是零零散散的铺位，从今年年初开始，正式作出业态调整。”嘉信城市广场负责市场推广的曾小姐告诉记者。

　　据赢商网记者不完全统计，顺德已开业的大型商业项目约为7个，其中大部分项目位于大良区，这些购物中心大部分定位偏中低端，业态规划较为凌乱，零售业态占比几乎达到65%以上，而商品价格走大众亲民路线。

　　“业态调整是商业发展中的常态，随着消费市场的改变，购物中心应该主动与市场相适应，与新开业的购物中心而言，传统购物中心进行升级改造，在成本投入、改造难度、影响幅度上，都是成倍数加大的，可以说业态改造需要经过阵痛。”业内分析人士指出。

　　绿地、保利、华侨城等开发商新晋者发力

　　2012年前后，中国迎来商业地产大浪潮，顺德也不例外。国内房地产巨鳄纷纷在顺德拿地，商业项目集中在中心城区大良，也不断出现容桂、乐从、陈村、北窖等地，规划打造一座座更大体量、更现代化、更高端的商业体。

　　绿地布局顺德陈村，推出绿地国际新都汇项目，项目规范达20万平方米，集BOLCK风情商业步行街、甲级写字楼、精装SOHO、花园美宅等一体。继而，绿地在顺德大良建造27万平方米的绿地中心，其中230米超高层建筑一度震惊市民。

　　保利中环广场是保利商业地产线下产品之一，也是顺德最大的在建商业综合体，集220米地标甲级写字楼、五星级酒店及商务公寓、shoppingmall、中央公园、住宅为一体，总建面达80万平方米。该项目毗邻置业广场，两大项目正好在同一区域内，正好可以形成商业共吸磁力。

　　而最让消费者兴奋的，莫过于华侨城在顺德大良拿地，去年十月份，华侨城夺下顺德大良三块地，计划将建设集合文化、旅游、娱乐、休闲、购物、商务和居住等的大型综合项目。据了解，该项目总投资达100亿元，计划按三期推进。相信届时，该项目将与顺德及周边旅游产业形成强大的规模和聚集效应。

　　此外，台湾太平洋广场集团进驻顺德陈村，将打造70万平方米的太平洋广场项目，这也是其在华南地区建的首个项目，投资近30亿元，将建成集商住、娱乐、名牌专卖场、办公等多位一体的城市综合体。

　　据记者不完全统计，顺德在建的商业项目多达二十多个，开发项目总建面超600万平方米，开发规模与南海区相近。

　　“新贵”项目几乎遍布各镇街，而这些新商业项目的定位规划、业态分布、主题设计等均有新的突破。比如容桂海骏达城将建超高层总部大楼、高尚住宅、国际五星级酒店、甲级写字楼及购物商业广场，将商业档次提升至中高档，与一路之隔的天佑城差位经营。

　　不难看出，新开发的商业项目比传统商业项目更具有竞争优势，随着商业地产市场热度的提升，一场盛大的竞技赛已经拉开序幕。

　　大润发、永旺等商超成商业旺地

　　要说顺德商业最兴旺的地方，大多数市民都会谈到大润发、永旺、百惠等商超，而购物中心则较少被提及。“超市的消费人群60%都来自周围居民，居民拥有较高的消费能力，但追逐时尚的青年群体只占很少的一部分，所以生鲜超市和购物中心，形成冷热对比是较为正常的现象。”一名不愿透露姓名的专家说道。

　　继而，他表示，顺德有50多万华侨居住，大部分高消费人群，都会选择到香港、深圳、广州等地进行高端消费。加上顺德商业起步较慢，大部分消费人群尚未形成高端消费行为与习惯，目前开业的购物中心，虽然有尽力向现代化商业模式迈进，但是成效还不显著。相比而言，一些超市、百货更贴合消费需求。

　　赢商网记者在随机采访中，有不少的消费透露，目前顺德的购物中心有点“墨守成规”，缺乏吸引顾客的亮点，表示有点失望，也希望有更好体验的购物中心出现。

　　可以说，目前顺德的商业发展面临“冰火两重天”的局面，一方面地产商的开发热情高涨、项目众多、规模庞大，另一方面，商业氛围冷淡，商圈至今尚未成形、消费习惯尚未培育成熟，这些矛盾将会是未来顺德商业发展的困局。

　　广东省商业经济学会秘书长王先庆曾经表示，佛山商业地产面临两大局限：一是商业基础太弱，二是商业地产项目之间缺少联动和协同、效应有限。在局部的区域和个别业态，佛山的商业地产确实有过剩。近五年来，佛山商业地产快速扩张，也存在较严重的结构性失衡问题。

　　顺德商业地产发展正处于发展初级阶段，众多商业体的涌现，将商业地产项目的门槛提高，也将满足更多消费者的需求，推动城市发展。无论过度膨胀的结果是什么，在这阵开发热潮中，在这最好也是最坏的时代里，必然会打造出百花争鸣的商业盛况。

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