2014中国产业地产榜单30强出炉：华南城、万通在列

　　中国产业地产30强榜单公布最终结果大揭秘！今天为大家隆重公布的是完整版榜单+放弃研究名单+传统房企转型产业地产的评分榜。

　　很遗憾，同去年一样，今年的前三名仍然是缺失的，因为我们仍未看到产业地产企业能够走到发展成熟的第三阶段，也就是产业与地产多元融合，并能够高度满足20大指标的阶段。

　　不过，在产业方面的努力、治理结构和前瞻性等方面，我们发现了部分企业有进入前三的潜质，暂且定义其为具有鲨鱼基因的群体，唯望其未来的发展能够心无旁骛。

　　第1名：暂缺

　　第2名：暂缺

　　第3名：暂缺

　　第4名：中新集团（CSSD）

　　由于苏州工业园区的巨大成功而奠定江湖地位，目前正在A股上市的预备名单之中。中新集团希望能够扭转公众心中等同于苏州工业园的地位，几个外埠输出项目开始主打“新型城镇化”的招牌，以平台化整合者的姿态试图使自己超越产业地产的范畴。苏州工业园的成功证明了中新两国深化合作交流的优势，及其自成体系的新城镇化规划建设理念。但中新集团最需要的，还是在苏州工业园之后用一个崭新的成功再次证明自己。

　　（注：尽管近日CSSD的两位前高管杜建华和柏贵之涉嫌违纪被带走调查，但优园区认为这一事件并未抹煞CSSD过往的成绩和专业，其仍不失为一家值得尊敬和学习的企业，因此并未影响到我们对其的最终排名）

　　第5名：华夏幸福基业

　　产业新城模式的代表企业，正在努力巩固自身的护城河，形成闭环生态和产业平台，并增强产业发展相对于地产业务的比例。如何摆脱对北京、上海的依赖而形成内生增长机制是一个重要考验，而“三年百园”扩张压力下带来的人才团队瓶颈也急需解决，华夏幸福必须证明自己能够在做强、做大、做实这三个方面达到均好。

　　第6名：漕河泾开发公司

　　虽然身为国企，但稳定的管理层和市场化的运作机制让漕河泾得以全身心投入到科技园区的开发运营当中，成为为数不多的在产业和地产两个方面都表现出色的产业地产商。目前是所有上海国有园区对外复制扩张最成规模和体系的，但园区自身品牌的塑造和本土企业品牌的打造依然不够理想，而外地园区能否像本埠一样优秀还需要时间和市场的检验。

　　第7名：宏泰发展

　　香港资本市场的新晋势力，以独树一帜的“产业市镇”模式示人。对于园区内土地更有节奏性的控制和与本地长期税收相挂钩的模式，让宏泰发展对园区的发展更有控制力和黏性。不过，宏泰发展面临和华夏幸福同样的问题，即必须增强产业平台和内生增长机制。尤其是在外埠区域扩张和登陆资本市场后，如何保证业绩的持续和园区的深耕，将成为对其的关键性考验。

　　第8名：联东集团

　　低利润下的标准化、规模化与高周转模式，心无旁骛地建造产业物业，让联东成为产业地产领域最纯粹的“开发商”。也正因为如此，联东对企业客户的需求体察得更加入微，能在产业魔方和多元服务的驾驭下守住产业地产的底线。不过，快速销售使其错过了物业和土地增值的空间，同时产业引导和孵化能力不足，金融证券化运作所需要的量的积淀也不够，联东还有很多短板需要补齐。

　　第9名：天安数码城

　　瞄准中小创新型客户为主的产业综合体模式，让天安数码城在行业内独树一帜。目前，天安数码城也在不断巩固自身护城河，如设立PE、VC公司，延伸人才、培训等外包服务，让产业集聚和孵化更有说服力。但随着规模扩张，各地土地分割政策会对本身的盈利模式造成约束，而依靠住宅进行盈利补充也授人以柄。尤其是中外资双股东势均力敌的持股比例和董事会席位，也给天安数码城的战略与经营埋下隐患。

　　第10名：光谷联合

　　走出光谷一隅全国扩张并成功登陆香港资本市场，光谷联合的主题化产业园和“纵向一体化”的业务模式令人印象深刻。但对于这家希望做更纯粹的产业新城发展商的企业而言，必须逐渐降低对销售的过度依赖，找到更多低成本的资金进行投资性物业持有，并对产业进行一定程度的引导把控，更重要的是，要在持有、产业、服务方面都实实在在地实现盈利。同时，也要在取悦投资者与自身发展方向之间进行权衡，这都是不小的挑战。

　　第11名：华南城

　　中国商贸物流城领域无可争议的霸主，只做能量级高的省会城市令其业绩和风险都有一定保障，腾讯的入股和对马可波罗的投资更是令其短板得以补齐。如何与腾讯和马可波罗合作“O2O”，为客户提供更多的电商服务是其未来的一个看点。但是，华南城本身的隐患同样明显，扩张激进，过度依赖地产销售，以商铺投资吸引买家后实际市场并不兴旺，甚至有沦为“鬼城”的嫌疑。毕竟，深圳华南城的天时地利是无法真正复制的。

　　第12名：易商

　　曾经的普洛斯第一副总裁沈晋初个人创业已经初步取得成功，华平、高盛、荷兰汇盈等超过10亿美元的注资让易商有更多扩张的底气。以电商和定制为重要特点的易商愿景是做中国零售物流地产的NO.1。声名鹊起之后，易商现在面临的是人才团队、管理体系、品牌塑造、风险防控以及更多本土化特色服务提供的一系列问题，目前看来仍有巨大的可塑空间。

　　第13名：宇培集团

　　与易商并列为最炙手可热的两大本土物流地产商，在引入凯雷、汤森、RRJ Capital以及狮城控股等外资基金后，手握大把资金的宇培攻城略地不在话下。不过，宇培必须要吸取当初与普洛斯合作失败的教训，并不断完善自身的管理机制和战略布局，对于一家快速崛起的民营企业，稳扎稳打反而是最重要的挑战。

　　第14名：亿达中国

　　因大连软件园闻名，如今则以商务园加新城镇化的概念登陆香港资本市场。亿达在商务园区运作和服务方面的经验与团队有目共睹，但大连软件园成功的不可复制仍然让市场对亿达模式心有疑虑。另外，与政府关系走得过近，已布局的二线城市面临商用物业供应井喷等都对亿达的对外扩张带来一定考验。亿达仍急需在大连软件园之外，再制造一个新的成功。

　　第15名：张江高科

　　得天独厚的优势、曾经领先的身位和一体两翼的强有力模式，“产业+地产”双轮驱动下的张江高科，甚至是新三板的重要股东，一度是中国科技孵化园区的标杆。然而，国企模式的问题正在凸显，因市场化程度不够，而没有更多做大做强的激励，重资产模式依然没有解决的迹象，导致其江湖地位逐渐丧失。

　　第16名：东湖高新

　　虽然身为老牌的园区运营者，产品线丰富并不断升级，有一定的经验积淀和品牌知名度，但与张江高科面临相似问题，国企的弊病导致进取心不够强，一直给人一种原地踏步的感觉。尤其在大股东层面，历史上的几易其主也导致其战略摇摆，影响了发展的稳定性和持续性。目前已经进入产业新城的运作阶段，但前景仍然不好把握。

　　第17名：万通控股

　　以普洛斯为模板的万通控股，资产管理规模号称国内仅次于普洛斯，并已经发行了2只工业地产人民币基金。但这种“美国模式”的隐忧在于，优质的工业项目和仓储都掌握在大企业或外资手中，从头开始建又耗时耗力，为了尽快把资金投出去，万通可能收购一些质量一般的仓库，简单改造一下就出租出去，无论是租金收入还是品牌效应都难堪大任，后续的基金和业务操作还待观察。

　　第18名：市北高新

　　“都市精品型产业园区”的代表正在转型，一方面逐渐由销售走向租售并举，另一方面介入产业新城业务。此外，市北高新也着重增加了产业投资与孵化，从平台扩张到立体纵深；另一个值得重点关注的则是与阿里巴巴联手进行园区企业的平台式服务，均符合产业地产的大趋势。不足之处在于总体规模仍比较小，业绩波动严重影响可持续性，另外外部扩张也在考验其脱离本地政府支持后的实力成色。

　　第19名：新发地

　　新型城镇化、中央1号文件政策利好、土地流转和内需爆发，让农贸物流园备受资本青睐。作为其中的佼佼者，新发地获得了前所未有的发展良机，正在从传统农产品交易平台转为农产品产、供、销基地。尤其是在互联网和大数据时代，新发地还在试图建立农产品B2C平台，这种全新的结合“O2O”的产业园区模式虽然暂时遇冷，但未来值得关注。

　　第20名：北科建集团

　　从1.0版本的中关村园区开发到2.0版本全国范围的科技地产，如今更是开始了3.0版本的科技智慧新城，身为国企的北科建进取之心有目共睹，但是从曾经非市场化的政府性开发建设平台转向更加市场化的操作模式，北科建必须证明自己真能玩转手中的“产业金刚钻”。

　　第21名：电子城

　　背靠北京电控和中关村科技园，科技企业资源丰富，手握大量北京核心区土地资源，充分享受着政策与土地红利，此前一直是旧城改造的“耕牛”，目前逐渐走向市场化和全国化的科技园区开发。短板依然是国企的体制束缚和脱离两大母体后的市场化开发运营经验不足，以及高科技产业孵化与投资能力的匮乏。与58同城的合作表明其正试图弥补其部分短板。

　　第22名：湖北高投

　　政府背景、市场化运作，湖北高投想走出一条轻资产化的产业地产运营之道。由于本身是产业投资基金，对于产业的把握和引导能力是多数产业地产商所不具备的，给产业园的招商和运营带来一定便利。但小股操盘的话语权不确定，合作伙伴的选择至关重要，另外产业的盈利和退出也面临一定的考验。

　　第23名：毅德控股

　　类似华南城模式的毅德控股，项目布局却大多位于三四线城市，规模相对更小。低廉的拿地成本和快速的销售保证了业绩的靓丽，但与华南城类似的是，如何保障商贸物流城开业后持续的人气和商铺成活率依然是个难题。毅德强调自己是商贸物流服务商而非地产商，未来其仍需在服务模式、收入，以及电商尝试和网络布局的独特性上证明自己。

　　第24名：中储股份

　　长期以来都是国内仓储领域的老牌劲旅，但国企的身份和非市场化的运作模式让中储股份众多仓储和土地的价值潜力被严重埋没。如今普洛斯的“二进宫”是否能够让这家志在物流地产的老牌国企重新焕发生机还未可知，毕竟，外资的管理和发展理念与国企格格不入，一旦思路上出现分歧，将会严重制约合作。中储仍需要更多市场化的理念和人才来革新自身。

　　第25名：五矿产业园

　　以磅礴的气势与胆量在一块没有丝毫产业基础和引导优势的不毛之地，造一座体量空前的产业新城，这是任何民企所不敢尝试的。央企五矿产业园当年响应中央振兴老东北工业基地号召在营口造城，但东北产业不振、营口房地产过度开发以及项目自身体量过大的问题还是影响了五矿产业园的运作，但这并未打消五矿对产业地产的热情，目前已经在汕头进行第二个产业新城的打造。

　　第26名：恒生科技园

　　恒生科技园发展路径较为清晰，即对准海外标杆，以专业细分为主，以集群生态为核，同时辅以多样的金融平台和软性服务，用平台化的思维去做园区。但对于民营科技园而言，销售依然是目前解决现金流的唯一途径，由重转轻还是“将来时”，短期利益与长期利益的平衡是其当下要务，平台虽好，服务虽妙，如果招商不力，则都是空谈。各地科技企业就那么多，高校密集的经济发达城市也就那么几座，恒生科技园且行且珍惜。

　　第27名：坤鼎集团

　　以为世界500强“私人订制”总部基地而闻名，致力于做高端产业地产的领军者。但这种模式对企业的风险管控、宏观把握、产业研判，以及在政府与企业之间充当“桥梁”的资质与平衡能力考验甚巨，尤其是在走出北京全国扩张时，总部基地容易曲高和寡，很容易出现财务危机，如何更接地气地做二三线城市的产业地产项目对走惯“高大上”路线的坤鼎也是一个挑战。

　　第28名：天赋资本

　　由轻到重，由上游到下游，天赋资本正准备投资50亿元，在自己的农产品O2O交易平台“天御农业”的基础上，打造其全国范围的农产品物流园网络。由于农业、物流、生态、健康这些概念都是近年来国家大力支持和扶植的，天赋资本能够借此获得包括农业部、农发行等的补贴和贷款支持，使得自身杠杠能够多次放大，收益率十分可观。但是土地获取能力、园区开发运营能力与经验，以及团队搭建方面天赋资本仍不具有扎实基础，未来仍待观察。

　　第29名：卓尔发展

　　汉口北市场“原罪”的追溯仍未终止，这个庞大项目的未来阴霾重重，并直接严重影响了业绩。卓尔必须尽快走出汉口北阴影，在“后汉口北时代”重新找到自己的发展空间。尽管天津西青商贸城打出“电商”和“动批”的招牌，但概念炒作迹象明显，卓尔在批发电商和服务方面仍然乏善可陈，淡化“地产商”烙印的承诺兑现仍遥遥无期。

　　第30名：联科智慧城

　　拥有联想集团金融与产业招牌的联科智慧城可谓含着金钥匙出生，其“产业投资+园区开发”的逻辑链条较为流畅，但由于仍处于起步阶段，其科技产业综合体究竟成色几何无法确定。就其目前布局的大庆、昆明、绵阳和诸暨而言，其高校资源、人才吸引力、经济量级等都不具备高科技园区发展的条件，加上住宅比例仍过高，产业体现不明显，未来发展还需要时间和市场的检验。