冯氏理想与立体城 万科参与万通西安项目的背后

　　“地产思想家”冯仑曾宣布要在他的家乡西安首先实现他的梦想之城——西安立体城，但这一项目如同他自己曾言一般，理想很丰满，现实很骨感。

　　近期，沉寂许久的西安立体城在传来了一丝动静。3月24日，北京万通与西安万科战略合作签约仪式，两者将就秦汉新城的西安理想城市项目展开合作，冯仑亦出席了现场。

　　据观点地产新媒体了解，理想城市指的便是冯仑立体城概念模式的演变体——“垂直型理想城市综合体”。不过，有趣的是万科董事长王石曾感慨，冯仑所描绘的立体城“像个童话”。

　　自从2009年首度提出立体城概念后，大众都在为冯仑这个理想细细地计算着时间。以目前的进展来看，立体城就好比少年期的巴比伦城，前程道阻且长。

　　至于冯氏理想，则宛如一座巴比伦塔，这通天的梦想最终是被湮灭，还是会迎来一片无垠的蓝天？

　　西安立体城之梦

　　据观点地产新媒了解，西安立体城是继河北廊坊及成都两个立体城项目之后，冯仑为其立体城梦想所布下的第三个棋子。

　　2013年7月，西咸立体城项目在陕西省西咸新区秦汉新城开工启动，首个产品为“立体城市壹号”。

　　资料显示，西咸立体城市项目总规划用地3.8平方公里，核心开发建设区1.57平方公里，总建筑面积500万平方米，投资总额约300亿元。该项目计划在7年时间内，打造一个容纳8万常住人口的微型城市。西咸立体城市近2/3的区域为生态景观与农业缓冲带，由万通立体之城代政府进行规划。

　　然而，项目开工两年之后便传来了停工的消息，当时有报道称，该项目已停工半年，且不确定何时复工。另有消息指，负责开发立体城的公司北京万通立体之城投资有限公司正在为其西安项目寻找买家。

　　据美城机构首席分析师沈玮介绍，西安立体城自开工后便几乎没有动静。对于西安立体城的模式，沈玮认为，立体城的规划并不错，但这一模式或许不太适合西安的土壤。

　　沈玮解释道，立体城市适合高密度的城市，项目所在地距离西安市中心较为偏远，人口密度也没有那么高，西安人对项目位置的接受程度也不是特别高。

　　值得留意的是，在西咸区秦汉新城网站3月24日的报道中，关于合作项目的介绍只字未提“立体城”，而且与原先的“立体城”概念有了极大差异。

　　据网站介绍，西安理想城市项目在规划理念上以纽约曼哈顿中央公园为原型，打造城郊核心公园景观轴，通过不同形式的主题公园组团为居住者带来公共休闲交流的空间。此外，两家企业还将结合秦汉新城深厚的历史文化底蕴，与不同形式的主题生态公园打造文创、旅游产业。

　　观点地产新媒体翻查过往报道获悉，就在2015年西咸立体城项目传来停工之时，冯仑亦曾对外界提及，立体城将不再按照立体城市原有模式开发，而是采取新的模式即“垂直型理想城市综合体”。不过，关于理想城市更多的细节目前并没有充足的资料。

　　而到了2017年1月，有市场消息就传出，立体城市将高调回归，西安立体城市项目或引入中建七局和万科加入，加盟方将负责开发运营管理在立体城市的产业运营和生活配套部分。

　　据悉，早在2016年8月，西咸立体城市已完成了对总规划调整，住宅部分将由中建七局、万科地产共同开发运营，商业部分拟引进瑞斯丽酒店及酒店管理学院、上海亲和源养老公寓、安琪儿妇产保健医院等进行产业开发。

　　当时有知情人士已透露，这一项目将于春节后全面开工建设，并正式开始立体一号的销售。

　　冯仑的巴比伦塔

　　约在8年前，冯仑首度向外界公布了其关于“立体城市”的设想，即在大约一平方公里土地上打造一个建筑面积600万平方米，可容纳8万-10万人口的高密度建筑群，将城市发展从“摊大饼式”向“三维立体式”转变。

　　立体城市寻求将商业、休闲、办公、养老等多种业态汇集于同一垂直空间的建筑上，试图打造一座实现节地、节能、中密度、高强度投资、产业先导、自主就业的中国未来集约高效、生态宜居的微型城市。

　　借用冯仑所著《理想丰满》的书名，将“现实骨感”用来形容立体城市也不为过。自实际推进以来，关于立体城模式的争议不断，而且几个项目也接连被曝进展不如预期。

　　据悉，负责立体城建设的万通立体之城在2009年成立，并选择在河北廊坊、成都双流、陕西西咸及浙江温州等城市进驻。2010年的消息显示，廊坊项目计划于2011年开工，总投资达500亿元，但此后项目几近消声匿迹。2013年，冯仑承认廊坊项目夭折。

　　2011年12月，立体之城公司宣布计划在成都市双流县打造“立体城市”，不过，由于地区规划改变，成都项目再度折戟；温州立体城项目在2014年引入了新希望刘永好等人投资，目前该项目已进入销售环节，但关于项目密度过高的质疑也开始出现。

　　一平方公里的土地，对于房企而言是一掊价值可期的面粉。然而，城市中的交通、公共管理、产业导入、消费需求等方方面面的问题，使一平方公里的立体之城成为一个过于宏伟的命题。一旦遭遇政策变动、地区规划、土地获取上一个环节小小的错位，项目便容易受到影响。

　　冯仑过去除了在公共场合大力宣传他的理想城市外，也曾为了解决立体城市中涉及的社会公共管理问题，在新加坡李光耀学院学习了近两年的公共管理。

　　但这两年来，冯仑为立体城项目发言明显并不如最初推进时那般频繁，有迹可循的一次是在2016年3月18日，冯仑在一次论坛上作出了关于理想城市近一万字的发言，内容涉及立体城市日后需在集约开发、产城一体、节能环保、智慧城市、社会管理上所解决的问题。