房贷新政温和“鼓励买房” 限贷松绑楼市或迎拐点

　　楼市有望实现软着陆

　　在国庆假期前的最后一天，央行与银监会正式发文，其核心内容是，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。其次，放宽对首套房贷认定标准，即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　这印证了此前一直流传的消息，即相关政策可能会出手拯救楼市。因为中国商业有所谓“金九银十”的说法，但楼市自年初以来萎靡不振，不管是价格还是交易量，环比持续下跌，如果金秋旺季楼市仍然低迷，那么，相关的市场预期将会加重。目前通过新的政策努力一下，就可以缓冲明年更大的下行压力。

　　但这些政策并不新鲜，此前救市曾制定和执行过同样的政策。但其效果不可同日而语。因为目前大部分二三线城市出现房屋过剩的现象，大部分家庭都购买了住房，而且很多人投资了多套。刚需家庭对于目前过高的价格可能望尘莫及。以前在中国城市化高速增长期，住房刚需爆发，赚钱保值效应刺激了大量投资与投机行为，以及这种氛围制造的气氛导致很多家庭透支性购房，现在这种投资、投机和担忧氛围都不存在，刚需也成为少数，且购买力不足。

　　事实上，一些商业银行很难执房贷7折利率的政策，一个原因是目前的吸储成本较高，贷款额度受到规模限制，在目前市场融资较贵的背景下，商业银行可能不愿给出如此低的折扣，尤其是按揭贷款还款期较长，而这个过程房屋价格和价值可能会发生大的变动。其次，如果银行真的将更多的信贷资源转向个人按揭市场，那么，这意味着企业的信贷资源大幅减少，会造成更严重的融资难、融资贵现象，对于实体经济而言，是一种巨大的冲击。　 

　　新政策还鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。但是，这一愿望可能很难实现，因为如果按揭贷款利率打7折，其收益率比国债还要低，这无法吸引到投资者购买MBS。同样，目前大量银行按揭贷款无法证券化也是因为2008年后为刺激楼市而执行了低利率政策，证券化后收益率过低而无人问津。

　　    由于经济增长进入平稳期，很多人都希望继续由银行和地产来拉动经济增长，但是，从目前的政策力度看，此次新政并非是一种强刺激，而是通过温和的政策鼓励买房。强刺激是制造一种过于宽松的货币环境以及明确的涨价预期，而当前总量货币政策并没有放开，价格工具调整只是定向楼市，也就是说，新的政策只是定向刺激，而不是刺激整个宏观经济，也就不会制造一种过热的非理性的氛围。这种温和的政策有助于避免楼市出现急跌和深跌的风险，平抑下滑曲线，以实现楼市的软着陆。