首创置业奥特莱斯品牌进入回报期 欲打造新商业平台

　　在中国内地有超过200家所谓的“奥特莱斯购物中心”，业绩表现各有千秋。首创置业股份有限公司自2010年起加码的奥特莱斯商业地产核心是“住宅+奥特莱斯”业务线，打造奥特莱斯商业品牌提升周边住宅价值，目前已进入回报期。如今借用港股上市平台钜大国际上市，未来注入奥特莱斯综合物业项目及商用物业项目，打造一个新平台加码助推业绩提升。

　　打造新商业平台

　　2013年底，首创置业以3.51亿港元收购了钜大国际65.1%的股权，计划将奥特莱斯综合物业项目及商用物业项目注入其中，称“要把钜大国际打造成从事房地产业务开发及投资的另一平台”。钜大国际是一家香港上市公司，主营业务是制造和销售化学品。

　　2014年8月15日，首创置业正式宣布，在子公司侨恩有限公司完成西安首创新开置业有限公司的股权收购后，该西安项目通过回购安排注入香港“壳”公司钜大国际。

　　首创置业对钜大国际的注资颇为复杂，共涉及两次收购。

　　首先，完成对被注入资产的完全控股，以免在注资时可能产生合作不协调问题。2014年8月15日，首创置业的间接全资附属公司侨恩有限公司(下称“侨恩”)与首创置业的关联人士Reco Ziyang订立股权转让协议，侨恩以人民币9.38亿元收购西安首创新开置业有限公司(下称“首创新开置业”)60%的股权。收购完成后，Reco Ziyang将不再拥有首创新开的任何权益。而侨恩原本就持有首创新开40%股权，转让完成后，侨恩将成为目标公司的唯一拥有人。

　　同日，钜大国际全资附属公司深广发展(买方)与侨恩(卖方)订立收购协议：双方约定在侨恩完成收购首创新开置业事项的前提下，侨恩将把首创新开置业的100%股权转让给深广发展。此次深广发展的转让价款约为19.63亿港元。同日，钜大国际还与首创置业的全资附属公司得兴有限公司订立认购协议：钜大国际将以每股2.66港元发行738130482股可转换优先股，由得兴有限公司认购，钜大国际据此所得全部款项将作为收购首创新开的资金。转让完成后，首创新开及其附属公司将由深广发展全资拥有。这样，通过这两步棋，首创置业实现了将旗下西安项目注入到壳公司钜大国际的目的。

　　收购首创新开置业后，钜大国际的主要业务和营运将由目前的生产化学品业务转变为物业开发。相关公告显示，今后钜大国际将寻求机会缩减或出售目前的化学业务，将奥特莱斯综合物业项目及商用物业项目作为主力发展。收购首创新开是钜大国际拓展中国房地产行业迈出第一步。今后钜大国际会把房地产业务进一步拓展至选定的目标城市。

　　为避免钜大国际的业务与首创置业的同业竞争，钜大国际与首创置业集团的业务将根据地理位置得到清晰划分。收购首创新开后，钜大国际只会在17个被选定城市的开展房地产业务，这些城市有：西安、杭州、南京、济南、长沙、福州、武汉、合肥、昆明、郑州、南昌、南宁、长春、哈尔滨、苏州、厦门和大连。选定城市的依据是其位置、城市规模和性质、增长潜力及交通便利性。可以看出，这些城市属于二线、省会及个别经济发达的三线城市。而首创置业将会在除外城市经营房地产业务。

　　此外，首创置业与钜大国际还订立了不竞争协议，保证互相不进入对方的经营所在城市，并且每半年协议履行情况进行检查。

　　目前首创置业注入到钜大国际的资产仅仅是首创新开置业。首创新开的业务模式为开发、销售及租赁西安首创国际城的物业。首创新开置业持有位于中国陕西省西安市一个物业发展项目，即西安首创国际城。西安首创国际城的设计包含写字楼、折扣店、商业区、住宅楼宇和车位。2014年6月30日，西安首创国际城的总占地面积约为355914平方米，已竣工或在建的总可售建筑面积为1241791平方米。截至2014年6月30日止6个月，首创新开未经审核的总收入分别约为人民币10.45亿元。2014年6月30日，首创新开未经审核的资产净值约为人民币12.36亿元。在此财务数据基础上，并与市场上同类产品直接比较，据戴德梁行评估，2014年6月30日，首创新开的物业总市值约为人民币26.72亿元。

　　主攻奥特莱斯

　　为什么要再造一个上市平台呢?一方面，目前首创置业在港股的融资效率并不高，首创置业迫切需要增加融资渠道。另一方面，首创置业采用住宅与奥特莱斯综合体相结合的业务模式，打造奥特莱斯商业品牌的同时还能提升周边住宅的价值。

　　首创置业规划的奥特莱斯项目，周边有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等配套建设，是一个集消费、娱乐休闲和居住为一体的城市综合体。2013年5月，北京首创奥特莱斯正式开业，开业当日实现销售额近800万元、客流量约10万人次;到2013年底，项目一期开业店铺151家，开业率达到90%。2013年12月，湖州首创奥特莱斯一期试营业，当日客流量超4万人次。2013年，首创置业奥特莱斯项目实现国际、国内一线品牌签约数超过300家，达成战略合作品牌超过百家，其中独有或旗舰品牌超过60家。

　　因为首创置业采用住宅与奥特莱斯综合体相结合的业务模式，打造奥特莱斯商业品牌还能提升周边住宅的价值。受益于北京首创奥特莱斯的开业和昆山奥特莱斯项目推广宣传，北京首创新悦都、北京首创芭蕾雨、昆山首创悦都等奥特莱斯住宅项目年内销售额达到人民币34亿元。

　　2014年上半年，北京房山首创奥特莱斯下沉广场正式开业，带动房山奥特莱斯整体营业额明显上涨。2014年上半年，首创置业取得奥特莱斯租赁收入为人民币3854.7万元，而此前首创置业并没有取得奥特莱斯租赁收入。海南万宁首创奥特莱斯于2014年6月开始试营业，是目前海南省规模最大、国际知名品牌最多的名品折扣店。其他城市的“住宅+奥特莱斯综合体”业务线也在继续建设发展中。

　　虽然首创置业的奥特莱斯项目扩张明显，但项目本身也存在一些问题。比如，北京奥特莱斯项目位于北京市房山区长阳镇，距北京市中心20公里，距天津塘沽港120公里，地理位置优越，紧邻京港澳高速路和轨道交通房山线，经京港澳高速至北京金融街地区仅30分钟车程。但实际运营中，据业内人士评价，北京奥特莱斯项目面临着空间规划不合理、国际大品牌含金量不足、目标客户群体单一等问题。

　　波折中前行

　　一边搭建新的上市平台，一边冲刺高目标。2014年，首创置业的销售目标是280亿元，但是半年报显示，2014年上半年，营业收入45.19亿元，同比下降7.57%，但归属于母公司所有者的净利润6.61亿元，同比增加17.61%。2014年上半年首创置业的成本控制能力有了显著提高，14.63%的净利润率在行业平均水平以上。

　　而2014年上半年，公司及其合营公司、联营公司售楼签约面积约73.1万平方米，较去年同期仅增长1.1%，实现总签约金额约人民币67.7亿元，较去年同期增长2.8%。上半年的销售业绩距离全年目标相差甚远。

　　业绩如斯，首创置业感到了紧迫。首创置业的紧迫感在其半年业绩报告中也显露出来。报告显示，首创置业“将继续加大首置首改等刚需产品比例，加快底商、配套车位、非核心区域投资物业的销售回现，上半年新取得项目力争当年开盘销售，全力确保全年人民币280亿元销售目标的实现。但理想跟现实之间有着很长的路要走。首创置业住宅的创收能力远在商业物业之上。如何提高商业物业的创收能力，并进一步巩固住宅物业的地位，或许会是首创置业下半年的工作重点。

　　从销售区域分布来看，公司聚焦战略取得成效，北京、天津、成都、重庆等核心城市签约销售金额占比73%。其中，京津地区签约额占比56%，较上年同期增长7%;天津签约额占比32%，较去年同期提升12%。

　　有利的是，2013年和2014年上半年，首创置业大幅增加土地投资，并以快销型刚需住宅为主，主要集中于下半年推盘，可为后续销售提供充足的货源支撑。2014年上半年，首创置业取得了北京顺义赵全营三个项目、北京平谷大兴庄项目、天津北运河二期项目、重庆沙坪坝项目，新增土地储备总建筑面积约188万平方米;7月份又取得了成都龙华区项目、北京房山高教园项目、上海嘉陵区工业区项目，并与国外开发商合作开发了澳大利亚悉尼住宅项目，新增土地储备总建筑面积约92万平方米。

　　截至2014年6月30日，首创置业拥有土地储备总建筑面积1117万平方米，约78%为住宅，20%为商业和写字楼用地，2%为酒店用地。截至同期，首创置业的权益土地储备楼面面积642万平方米，权益土地储备存续比约为13.38，即现有的土地储备足以满足未来三四年的发展需要，土地储备较为适中。而在未来几年的规划上，首创置业半年报披露，“住宅业务聚焦北京、上海、天津、成都、重庆等五大城市刚需快周转产品;‘住宅加奥特莱斯综合体’继续跟踪目标备选区域，争取年内再次扩大布局。”

　　2014年上半年，首创置业实现税后毛利率约23%，与2013年上半年26%的毛利率相比下降约3%。下降的主要原因是，2014年上半年内北京和川渝之外地区占营业收入的比重同比有所提高，但这些地区的毛利率却同比略有降低。全国性房企都会面临地区毛利率有高有低的问题，关键是首创置业能否在自己的优势地区突出发展。

　　截至2014年6月30日，首创置业现金及银行存款为人民币116.73亿元。如此充足的资金足以满足其运营需求。截至同日，首创置业银行贷款及公司债券共计256亿元，其中长期贷款及债券为168.33亿元，长短期债务搭配合理。将借款及应付债券扣除现金及银行结余后，除以股东权益算出首创置业的净资本负债率约为77%，债务负担不重。更难能可贵的是，2014年上半年，首创置业竟取得了人民币1.32亿元利息收入净额。一般情况下，房企因为融资需求都会有一定的财务费用即资金净流出，但首创置业却在财务费用上做到了资金净流入。这表明首创置业偿债压力不大，并且取得了一定的财务投资收益。