商业地产管理模式：投资或自营 必须进行市场细分

　　投资者购买商业地产后，无非有两种运作方式，一种是纯投资，将项目用来出租，另外一种则是业主自己用于经营。不稳定的回报、单一的经营方式等使投资者与开发商争议不断。那么，如何才能实现开发商、投资者与经营者的多赢局面？自营与投资各有风险业内专家认为，业主自营这种方式，就是在投资后业主自己经营，自己投入的精力和资金相对来说较大，但是由于自己经营，缺乏经营经验，尤其是对那些首次进行投资的人而言，对自己该经营什么样的项目、怎么经营缺乏管理能力，回报极不稳定。在商铺推广后，许多经营者“各唱各的调，各吹各的号”，很难形成合力，以致于经营同质化，对于整个商业项目的品牌塑造极为不利，对项目的形象与经营负面影响较大。

　　对于纯投资的投资者来说，在购买商铺时投入了大量的资金，但通常开发商承诺的回报率都是建立在长期稳定经营的租金回报的基础之上的，一旦经营状况不良，商铺被闲置或低价租出，投资回报更是无法兑现。有业内人士表示，商业地产投资者最为关心的一个问题即是他购买的店铺以后经营什么、由谁来经营，目前有很多商业项目并没有进行过统一的招商或者统一的管理，使众多投资者并没有看到预期的效果，而投资者的回报也就成了空谈。

　　投资成商业地产主力军据有关人士统计，前不久商业地产投资和自营的比例为59％和41％，从近期的一些调查中发现，投资和自营的比例变为65％和35％，这说明投资者对于商业项目的信心有所增长。从商业发展的规律来看，商业形式从传统百货公司的单一购物，发展到综合性、多业态的组合消费模式，可以说，商业形式的逐渐成熟是投资者选择投资的重要原因。

　　在目前市场上以纯粹投资为主的产品主要有酒店式公寓、产权式商铺、商业MALL等。它们都聘请行业内优秀的物业管理公司采取全面的代租、代管形式，让业主坐享“以钱生钱”的快捷运作，实现“无忧型”的置业模式。

　　位于中关村的第三极则以长期稳定的回报率吸引了众多投资者的青睐。据介绍，投资该项目的投资者可拥有每年固定10％的投资回报率，且代租期长达10年，即投资者10年就可收回全部投资，并且拥有50年的商业产权。该项目总经理欧阳旭表示，由于商业地产在资金流量、管理经验、专业团队等多方面具有更难操控性，因此它对投资商也提出了更高要求。我们则在此方面下足了工夫，这是项目持续发展的保证。

　　商业地产呼唤管理新模式业内专家认为，要让商业地产多成功多盈利，必须进行市场细分，商业一定要有特色，没有特色就没有生命力，必须要先考虑当地消费实情，进行准确的商业定位，才能做到有效和可持续性发展。在这个方面第三极对中关村庞大的文化消费需求做出了回应，将项目定义为文化主题，创新休闲、图书、教育、旅游、健身、商务六个商业业态进行科学统一的规划，以达到人群的良性互动，创造商业价值。

　　第三极在统一规划的基础上，采取投资与经营完全分离的管理模式，聘请国际知名物业管理公司高力物业进行统一管理、统一招商以及统一经营，保障业态规划全面实现和永续经营。在统一管理的模式下，削减了投资者的经营风险，除了避免同质化经营所带来的风险外，投资者也无须承担经营盈亏所带来的风险，同时，投资者可享受零空置期、免租期和零代理费以及零物业费、水电费等带来的附加收益。

　　在国外，这种物业管理模式已经盛行多年，他们的分工很细，每一种商业业态都会有不同的专业经营管理公司，这种专业性也是保证其商业地产成功开发的重要砝码。与此同时，此种管理模式在一定程度上将会影响到整个京城商业地产模式的发展方向，京城商业地产将迎来全新的发展时期。