天洋张云计：转型文化产业 住宅商业全面向北京收缩

　　（赢商网北京站报道）同在9月，马云的阿里巴巴19日赴美成功上市6天后，天洋控股集团有限公司总裁张云计便率领天洋集团相关负责人，出席集团扛鼎之作--迁安·天洋广场25日“携手·开创·共赢”的招商大会。

　　虽然二者并不存在直接、内在的关联，但在活动专访环节上，张云计的一语“很多时候就是咬紧牙关，梦想就真的实现了”，将马云风靡大街小巷的“梦想概率说”--“梦想还是要有的，万一实现了呢”的精髓落在了实处。

图为天洋控股集团有限公司总裁张云计出席迁安天洋广场招商大会

　　关于“梦想”，天洋和掌舵者张云计其实早已“主动转型”。

　　张云计对赢商网记者表示：“20年前，冲出去的是万科；10年前，冲出去的是万达；再过10年，我希望冲出的是天洋”，而“未来，天洋的主营业务绝不会是房地产、商业地产在短时间内也不会是天洋非常核心的业务，而下一个核心则是文化产业。”

　　同时，他还认为：“在现有经济形式之下，增量地产时代已经过去。未来，天洋的住宅和商业地产业务原则上将逐渐向北京收缩、严格限制在环北京区域。”

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　　聚焦“大北京”

　　尽管张云计认为，目前房地产和商业两大领域竞争激烈、问题百出，但纵观天洋真正进军地产界的十余年，发展速度可谓迅猛。

　　不同于大多数房地产企业的是，天洋1993年创办以来，以投资建设商业地产和创办电器零售业起步，“天洋城”住宅产品更是在住宅领域打出了招牌。

　　但现在的天洋，按照张云计的说法是“大北京”战略，原则上高度向北京聚焦和收缩，“即便是香河都不考虑去做”。

　　其实，住宅和商业集中并起步于秦皇岛后，天洋的地产路径逐渐接近并进入了北京地区。

　　资料显示，从2000年11月，天洋百货和房地产开发公司相继成立，标志着天洋正式进入全业态商业和房地产领域；2007年，投资建设燕郊600亩160万平方米“天洋城”高档住宅；2009年开工建设的北京天洋·运河壹号，更是标志这天洋商业地产开发迈入了新的高地。

　　然而，这样的发展战略，一方面充分考虑了天洋的企业规模，另一方面，也是张云计反复强调的“住宅市场已经衰败”。

　　他再次用数据举证，按照目前全国474亿平方米的住宅保有量（不包括统计口径之外的住宅）计算，人均面积已经在30平方米以上，“已经不会有太多的发展机会了”。

　　那么，对于已经是“一手住宅、一手商业”的天洋来讲，房地产和商业地产已经成为“鸡肋”？

　　对此，张云计的解释是：“天洋的转型是相对主动的，而且已经研究了若干年。如果企业再‘固执’地死守住宅开发的话，很快就会顶到天花板，甚至会拖垮企业。”

　　当然，这些领域有好时机出现的时候，张表示“当然会做”，还认为“北京的住宅还是有前途的，但也有限度”。

　　从天洋现有项目来看，住宅和商业主要集中在秦皇岛、燕郊和迁安。对于这样的城市布局，张云计表示：“前两者已经属于传统的地产开发，而迁安则是天洋逐渐向北京收缩过程中的一个中间过渡”。

　　张还形象比喻：“住宅是开发商自己和自己玩，产业地产是公司和公司玩，而天洋在迁安的项目则会重新定位”。在迁安的过渡环节中，如何破解压力把市场做火，“我们也正在探讨和总结经验”。

　　据了解，迁安是一座钢城，经济水平领先于河北全省，但商业消费至今落后。整个迁安天洋综合体（即天洋城4代）占地1743亩，总建筑面积248万平方米，总规划商业面积60万平方米。一期购物中心将于今年12月下旬开业，届时将极大促进区域商业升级；二期为双子塔酒店式公寓，三期为专业MALL，四期为办公SOHO。

　　另外，赢商网记者还从天洋集团方了解到，迁安天洋广场将为品牌商家和消费者搭建一个体验和互动的家庭生活一站式购物平台，在招商上避重就轻，规避被本土传统百货买断和控制的现有商家，瞄准新的业态组合，在集合店和娱乐上更加侧重。

　　坚定文化产业梦

　　曝“金苹果”新项目

　　在采访过程中，赢商网记者注意到，张云计提到最多的就是文化产业和产业地产，这也是天洋转型的主要方向。

　　尽管张云计毫不避讳地认为，“住宅严重过剩、商业过剩更为严重，产业园则面临比住宅和商业更大泡沫和圈地的质疑”。但他强调，天洋在文化产业和产业地产领域却是“真抓实干、充满后劲”。

　　采访过程中，张云计向记者透露了一个尚未对外宣传，甚至被业内称为天洋“金苹果”的又一项目。 他对记者如此描述了一番：“燕郊的这块地很奇妙，一边是平谷，一边是顺义，更准确的说这块地正好嵌进了平谷地界，位置很好，再加上很好的构思和政府的支持，未来前景相当不错。”

　　他介绍，这是一个做人民币自由兑换的国际采购业务投资，虽然也存在激烈的竞争，需要更多的耐心，但市场前景不可估量，“项目的最大特点就是解决了对土地的依赖，逐渐远离产业而直接与老百姓打交道”。

　　除此之外，在今年7月29日，天洋置地更是以黑马姿态，在激烈的夺地战中击败万科永同昌联合体、K2地产、世茂房地产、天恒、旭辉、中昂等十多家房企。最终，天洋以总价26.15亿元一口气摘得北京房山3幅地块，用于商业、金融及停车场用途，三幅地块中最高溢价率也到达了210%。

　　可以注意到，天洋在房山一口气拿下的三块地，并不包含住宅部分，这些商业用地是天洋产业战略中的一环。

　　而针对高溢价夺地，张云计曾对外坦言：“最终地价略高了些，从局部看有点儿‘不划算’，但从长远和大局着眼，就完全不同了。”

　　对于这次势在必得的激进夺地，张云计曾对媒体剖析，天洋看重的正是地块的整体性，“如果有一块地没有拍到，那房山的产业园就没法做了”。

　　其实，天洋坚定的“文化梦”和“产业梦”，从其的官方网站就可以看出，文化产业、产业地产业务已经排在了商业零售和金融投资之前。2013年，天洋正式创建了梦东方文化投资有限公司，开始大力构建并推进集团文化产业战略发展平台。

　　张云计坦言：“梦东方的出现是天洋历经十年研究和实践的成果，今后，天洋更多的精力会集中在文化上，解决人们有钱之后的有闲的问题，文投的方向也将主要包括手机游戏，动漫电影和主题乐园等等。”

　　据介绍，2014年，河北涿州梦东方国际文化创意产业园项目签约。资料显示，涿州项目建设期约为5年，涿州市政府将供应1万亩（约667万平方米）土地，初步预期总建筑面积约为1300万平方米，预期包含旅游度假区、文化创意产业区及配套设施。

　　（注：本文中引用了部分《中国房地产报》报道）