司徒文聪谈社区商业：突破“常规”思维 零售做其配套

　　当前的商业地产市场环境中，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。在此背景下，“小而专”的社区商业被广泛提及，并被业界指为商业地产的蓝海。

　　事实上，社区商业并不是一个新词汇，从早期居住区的零售店、小卖部，到目前俯拾皆是的以住宅项目底层为依托的商铺、各种特色商业街，再到如今的社区mall，社区商业已进化多次。

　　盈石中国商业投资控股集团董事长兼CEO司徒文聪认为，社区商业是未来中国商业地产发展的主流方向之一。签于此，盈石集团宣布，将启动构建社区型购物中心模式，即打造“STATION生活站系列”产品。据悉，目前盈石已打造出“STATION生活站系列”首发项目上海黄浦区新邻生活站，该项目目前已完成50%品牌落位，预计今年底开业。

　　司徒文聪在接受赢商网独家专访时表示，社区商业要突破打造传统商业的常规思维，不论从业态配比、运作模式，甚至在硬件配套方面都要与传统商业有所区别。

司徒文聪介绍新邻生活站产品

　　做生活品质的提升而不是补充

　　提及社区商业，各种中低端餐饮、足浴、麻将室等或是多数人首先想到的业态。在司徒文聪看来，这些业态没有错，也不缺少客群，但这些业态的质量及安全性将永远是个问题。

　　采访伊始，司徒文聪阐述了他对社区商业的理解，即立足周边社区，服务居民，满足社区文化构建和树立新生活标准，以社交空间为载体，引领社区消费，并为居民营造温情、和乐的生活氛围。

　　对此，盈石首个“STATION生活站系列”新邻生活站在招商过程中，以能够提供“快、适、雅、乐”生活感受体验业态组合为招商目标。首选有品质保证的知名品牌，如哈根达斯、满记甜品、小辉哥火锅、宝多来、英孚教育、Zeta Villa等，目前已经整合了潮流风尚、健康美容、甜品乐宠、时尚餐饮、亲子享乐等多元业态。

　　而对于零售业态的选择，司徒文聪直言，不会做可有可无的业态，比如服装。“衣服在网上买可以，在其他商场也可以买。对于社区而言，这就是可有可无的业态，我们会尽量避开。”而司徒文聪所理解的社区商业更多的将零售业态招商重点放在如特色户外设备用品等专业体验类，以期满足社区生活提升品质的各种需求。

　　司徒文聪认为，随着经济发展，上海有消费能力的人越来越多，现在再来考虑温饱问题很容易被淘汰。这也是司徒文聪所说的“社区商业要做日常生活的提升，而不是补充”。

　　据悉，新邻生活站位于黄浦区西藏南路陆家浜路路口，为轨道交通8、9号线陆家浜路上盖项目，这正是盈石选择“生活站系列”产品的原则：“生活站所处位置一定要是当地社区的交通枢纽，是居民每一天上下班都必须要经过的地方。”

　　司徒文聪告诉赢商网，目前盈石正试图通过新邻生活站项目探究最适合社区商业的营运方式，希望在做这个项目的过程中，传播对的，纠正错的。“现在不会主动去做更多的项目，等我们自己想透彻了，时机成熟了再加快发展速度。”

　　打破“零售作主力”常规思维

　　表面上看，社区mall无非是由零售、餐饮、娱乐等业态组成，这与传统购物中心很类似。但实际上，社区商业与一般城市核心商业不论是业态配比、运作模式，甚至是硬件配套要求都完全不同。

　　对于传统的商业体而言，零售以50%-60%及以上比例作为主力业态，而餐饮、娱乐等体验式业态则作为配套分布其中。盈石“生活站系列”恰恰相反。司徒文聪说，体验、生活、餐饮、文化等业态在我们的社区商业中占比60%以上，只有30%左右是配套的商业零售。

　　司徒文聪对赢商网表示，社区商业要打破做商业的传统思维，围绕“服务社区、提高居民生活品质”来做。以零售作配套，以生活、文化、体验性业态作主题，这就是提升版的商业项目。

　　不过，对于社区商业具体的黄金业态配比，司徒文聪及其团队依然在探究中。目前新邻生活站已确定65%以上业态为生活、餐饮、文化等体验性业态，司徒文聪希望通过这个项目找到一个实战型、有执行力的数据，以更好地服务其他社区。

　　除了业态配比与一般商业体的区别，司徒文聪还向赢商网阐述了社区商业其他有别于一般商业体之处，比如不追求太大体量，一般在2-3万平方米左右即可；辐射1-2.5公里，服务10-15万人左右；装修不追求高大上，以暖色系为主，给消费者如家般温馨的感觉；商场工作人员以有一定生活经验的“70后”母亲为主，要求他们熟知商场的每一个品牌内涵，做消费者的朋友、邻居，而不只是商场里指引牌；商场活动以关注家庭消费，与社区互动为主，等等。“总之社区类的消费，要满足社区里不同的人群，如带着孩子的小夫妻、丁克族、儿童、年轻学生、老人等。”

　　司徒文聪认为，社区商业的定义并不新，新的在于概念，将体验、文化、生活放在一个社区，用“提升生活”取代“温饱生活”。这样的商业将很难被电商冲击，原因是，一业态与体验服务有关；二它就在你家门口。