从路边摊到社区商业：你楼下的万亿生意

作者/浪潮研究所

深圳官宣将放开对路边摊管控的9月，马上就要到了。

路边摊，其实是一个让人熟悉又陌生的场景。小时候非常熟悉的路边摊儿，似乎已经悄悄地升级了，变成了正规军“社区商业”。既有烟火气，又保障了食品卫生安全，现在对于媒体和资本来说，社区商业还有一定的门槛，算是一个蓬勃发展的蓝海。

其实无论资本媒体是否关注，人在哪里，烟火就在哪里，生意就在哪里。路边摊的进化历史，正说明了生意必然围绕人而生。看懂了路边摊的前世今生，也许就能更懂商业的未来趋势。

01

路边摊进化史

「从早期西方城市的路边烧烤摊儿，

到中国对东市西市的严格管理，

路边摊的命运早就被写好了。」

路边摊的升级和城市化紧密相关，换言之，跟人口的流动密切相关。

古罗马时期，路边摊就很受城市穷苦百姓的欢迎，他们住的地方没有炉灶，无法生火做饭，只能到街上买吃的。鸡汤是那时主要的吃食之一，还有面包和粮食做成的面糊也很热销。街上摆摊也很方便，成本低，风险小，客源足，烤架那么一摆，食客络绎不绝。

摊位多了之后，就面临和今天一样的问题——占道经营。为此城市管理者不得不出台法规规劝：1502年，奥斯曼土耳其帝国颁布法律，对街边小吃实施监管。

我国古代的管理者也倾向于这种规范经营。汉代，城市市场建设已很完整，大、中城市都设固定的市场，小城镇和农村也有固定的交易场所或定期的集市。规定也很严格，凡在市内营业的商人都要登记造册，列入市籍商人要交纳市租。

一直到唐代，类似的规定还依旧存在：尽管文化经济空前繁盛，但整个长安城只有东西两市，中午十二点才开门，太阳落山前七刻就关门，对于宵禁也很严。

从早期西方城市的路边烧烤摊儿，到中国对东市西市的严格管理，路边摊的命运早就被写好了。

从中我们能看到城市的演进历程：城市扩张，定会吸引大量劳动力涌入市场，他们对饮食、对方便快捷的需求，催生了路边摊这门生意。就像十几年前，路边摊生态十分繁荣，但繁荣之下，危机盛行：占道经营、食品安全、卫生状况等等问题层出不穷。

说到底，路边摊的生意，没有办法受到监督和监管，好赖全凭个人良心。就算现在，有些外卖店，不太好的食材该给你吃还是给你吃。烟火气是很重要，但吃完拉肚子，是需要有人来负责的。所以，越往后走，人们就需要更健康、更稳定、更好吃的东西……同时，人还是懒的，还是需要便利性。所以，靠近小区、社区附近的小型购物中心、社区商业，就这样形成规模了。

02

购物中心偷塔

「像什么空间、氛围、服务、

互动、食物…… 非常整体」

各地对路面的严格监管，让大批路边摊消失于街角。随之而来的问题是：从前依附于路边摊的食客，如何被满足？购物中心接纳了一部分人。

1996到2021年，我国城市化率从30.48%提高到64.7%，20多年翻了一倍，平均每年城镇人口增长超过2000万，相当于一些小国家的总人口，或者说相当于每年再造一个上海这种巨大的城市。城市化狂奔，带动服务业狂飙，近十年我国的服务业平均每年提高7.4个百分点，对GDP的贡献也保持在50%以上，哪怕是在疫情期间，也始终如一。

商场的高速增长，催生了像海底捞、西贝、喜茶这样的头部餐饮品牌，当然还有来自西方的餐饮巨无霸：星巴克，麦当劳，肯德基等等，以及一波一波排队4、5个小时的网红店，都是商圈炙手可热的香饽饽。

再后来，购物中心逐渐饱和，加上疫情的影响，商场客流量刷刷往下掉，2020年沙利文有个数据，说有一半的商场出租率低于 70%，一般来说低于这个数字，就说明很难盈利了。过去三年，购物中心每年新增开业量大幅下滑，从2019年的580多个缩减至2022年的360多个，跌了将近四成。

前面三年购物中心变得非常不好做，而且从快速的增量期、变成存量竞争了。政策有段时间鼓励夜间经济、夜市经济，鼓励摆摊，路边摊又重新回到我们的视野里面。

商场没有坐以待毙，而是搬出餐饮救场。餐饮作为一种特殊的商品和服务，不仅需要实物在现场烹制，而且还提供给消费者优雅的环境和面对面交流的机会。换句话说，餐饮是商场里面为数不多难以被取代的业态，服务链路长，体验的维度：像什么空间、氛围、服务、互动、食物…… 非常整体。

在商场里，餐饮的日消费人次可以达到4400，是服饰业态的三倍以上，是当之无愧的“流量之王”。

发展初期，餐饮只是只是商场业态的补充部分，其业态的黄金分割比例为，购物：餐饮：娱乐为7：2：1。而在2021年，上海新开的9个购物中心，餐饮占比已经超过40%，俨然成为一座大型食堂。

03

藏在你家楼下的大生意

「2021年第二季度全国拥有11.5万个社区，

而小区的数量在45万左右。」

社区，就是你家楼下、小区附近。

对于路边摊来说，购物中心有点高不可攀，而社区商业对其更加兼容，更多的小吃摊变成了小吃店。

在上海有一条小街道，叫桂巷路，被改造之后叫桂巷坊。它实际上被建成了一个迷你的商圈，包括菜市场、糕点、餐馆、茶饮等，满足周围居民的衣食住行。

在深圳，10点以后一些人口密集区域，一些小店坐满人、甚至街沿上都摆满了桌椅。这就有一些冷知识：10点之后城管基本就不管了，所以路边摊又回来了，街沿、人行道上，也就熙熙攘攘、很多人。

在发现社区商业的苗头之后，我发现一些很惊人的数据：2021年第二季度全国拥有11.5万个社区，而小区的数量在45万左右。围绕这45万，做生鲜的钱大妈9年完成了四轮融资，开了3000家店；绝味用了11年，一只鸭做到了500亿元的市值（最高）；还有百草园、洪九果品、鲜丰水果，也都是在社区卖水果走上了IPO。

社区餐饮更夸张，清真餐饮连锁紫光园、连锁品牌南城香，都在疫情期间扩张，新开直营店100多家。一间十平米的小店，日营业额能干到6万元。生鲜水饺袁记云饺也很牛，目前开店超过2000家，还在高速扩张。

有吃的，自然少不了喝的。海伦司小酒馆，也是开在社区附近。很多人对它的第一印象是位置偏，没有门面，周围几乎没有人气商业。但在晚上11点，还是有很多年轻人在排队，人气很旺。截至去年8月，海伦司已经在150座城市开了800家店，21年的营业收入达18亿元，已经是“中国最大的连锁酒馆”。

再说一个很多人“看不上”的社区生意：修脚店。“上病取下，百病治足”，说起来修脚这门行当已经有上千年历史了，可认真专研这行的人并不多，郑远元就是为数不多的专家，现在好像不兴说专家，那我们说行家吧。从他2005年开了第一家店开始算，到现在已经开了7000家，在此之前，我甚至没怎么听过。有常去的朋友吗？

其实我们对一下，从夜间的摆摊儿游牧族，到小区从小买到大的夫妻老婆店，到现在这类社区连锁店，其实他们提供产品和服务的稳定性，其实在逐渐提升。

04

未来的形态

「社区商业的需求很刚性，而运营难度又很高，

一旦做出来了，就是护城河。」

社区商业在疫情中逆势扩张，那问题来了，我们是不是低估了它？社区的业态，普遍传统，因为大家都去购物中心、线上创新，反而忘了家门口，还有那么多夫妻老婆店。

所以这个机会就是，社区店的创新空间很大。传统模式下面的夫妻老婆店也好，水果店也好，其实是很不愿意进行改变的，因为它们非常分散，一般自己家、小本经营，利润已经压到最低了。只有一些新的玩家进入，才有可能带来改变。

我们发现深圳一家成立三年多、融资三次的牛大吉，很神奇：既是生鲜店，卖鲜牛肉；又是熟食店，卖牛肉卤制品；还是快餐店，卖牛肉饭、牛肉粉，同时又卖早点零食，牛肉干、菠萝包什么的。像今年很火的咖啡+牛杂，它也在卖。

可以说，人在哪里，生意就在哪里，人需要什么，就提供什么。

放在过去，你都不知道他做的什么生意。又像菜市场卖鲜牛肉的，又像是牛肉粉面饭的餐饮店。牛大吉创始人是这么说的，“牛大吉门店是一个小型的前置食品工厂”。

可能对前几年新零售还有印象的伙伴们会想到，你说的这个是不是前置仓。可能是，可能也不是。因为这种零售样态的创新，很有可能跟以往的都不太一样，而且你看社区的生鲜、水果、餐饮都还在不断的融资和变化，所以我们没有标准答案，还需要更多人去进行摸索。

第二个机会在于，社区商业的需求很刚性，而运营难度又很高，一旦做出来了，就是护城河。后来者该踩的坑，一个都少不了。因为这些连锁，都需要去满足老百姓每天需要的产品，而且是高频、刚性需求的产品，并且不能贵、都得高性价比。总部在北京的南城香，它也是做社区餐饮，选择比较多而且出品稳定。怎么做到的？人家在城市里有一个巨大的中央工厂在撑着。

第三机会点在于，未来社区连锁增长的空间也很大。到2035年，我国城镇化率将达到80%，也就是说，将会有10亿人住在城里，住在在一个个社区里。现在发达国家社区商业占社会消费零售总额大概是60%，而我们一线城市只有30%，这是一块非常大的蛋糕。

我们每个人都是消费者。近两年很多数据在说，大家都在储蓄，没有怎么消费。根据中国人民银行的数据，2021年住户存款增加9.9万亿元，2020年为11.3万亿元。

很容易理解，经过三年的影响，大多数人对待消费会更加理智，因为钱包扁了。吃个饭没那么讲究排场，那就省点算点，消费频次和客单价都有一定程度的下滑。而社区餐饮业态恰恰能满足这种特性，基本以刚需为主。

社区餐饮因为距离消费者更近就有了更多销售的机会。便捷性高，即买即得，容易让消费者形成依赖。比如说你楼下已经有了更便利的方式，可以去喝个咖啡，吃个味道还可以的饭店，那为什么又要和朋友约到购物中心呢？可能楼下就已经解决了。

如果楼下就能满足需求的时候，自然也就近水楼台先得月，远方想要吸引消费者，也就更难了。

所以，趁现在关注起来附近的这些万亿级别的生意吧，很有可能今天你看不起，明天让你高攀不起。

​参考资料:

1.FoodTalks全球食品资讯网

2.城市与社会︱消失在都市街头的路边摊主_澎湃研究所_澎湃新闻-The Paper

3.【红餐品牌研究院】餐企扎堆进社区，家门口藏着大生意！

4.【高禾】社区商业白皮书